{"id":3312,"date":"2025-11-25T11:07:36","date_gmt":"2025-11-25T10:07:36","guid":{"rendered":"https:\/\/www.warynski.pl\/?post_type=war_advice&p=3312"},"modified":"2025-11-27T11:21:10","modified_gmt":"2025-11-27T10:21:10","slug":"czyj-jest-dom-jesli-stoi-na-dzialce-jednego-z-malzonkow","status":"publish","type":"war_advice","link":"https:\/\/www.warynski.pl\/blog\/czyj-jest-dom-jesli-stoi-na-dzialce-jednego-z-malzonkow\/","title":{"rendered":"Czyj jest dom, je\u015bli stoi na dzia\u0142ce jednego z ma\u0142\u017conk\u00f3w?"},"content":{"rendered":"\n

W sytuacji, gdy ma\u0142\u017conkowie decyduj\u0105 si\u0119 na budow\u0119 domu na gruncie nale\u017c\u0105cym wy\u0142\u0105cznie do jednego z nich, pojawiaj\u0105 si\u0119 istotne pytania dotycz\u0105ce przynale\u017cno\u015bci maj\u0105tkowej takiej nieruchomo\u015bci. Czyj jest dom wybudowany na wsp\u00f3lnej dzia\u0142ce? Odpowied\u017a zale\u017cy od wielu czynnik\u00f3w \u2013 w tym od \u017ar\u00f3d\u0142a pochodzenia dzia\u0142ki, momentu jej nabycia oraz relacji mi\u0119dzy maj\u0105tkiem wsp\u00f3lnym a osobistym.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Dzia\u0142ka jako sk\u0142adnik maj\u0105tku osobistego<\/h2>\n\n\n\n

Zgodnie z przepisami kodeksu rodzinnego i opieku\u0144czego, z chwil\u0105 zawarcia ma\u0142\u017ce\u0144stwa powstaje wsp\u00f3lno\u015b\u0107 maj\u0105tkowa, obejmuj\u0105ca przedmioty maj\u0105tkowe nabyte w trakcie trwania ma\u0142\u017ce\u0144stwa. Jednak do maj\u0105tku osobistego ka\u017cdego z ma\u0142\u017conk\u00f3w nale\u017c\u0105 przedmioty maj\u0105tkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowizn\u0119, chyba \u017ce zastrze\u017cono inaczej<\/strong>. Oznacza to, \u017ce dzia\u0142ka kupiona przed \u015blubem, a tak\u017ce dom wybudowany na dzia\u0142ce z darowizny, mog\u0105 nie stanowi\u0107 maj\u0105tku wsp\u00f3lnego ma\u0142\u017conk\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n

Je\u015bli nieruchomo\u015b\u0107 zosta\u0142a nabyta przed \u015blubem lub w drodze dziedziczenia b\u0105d\u017a darowizny, stanowi\u0142a wy\u0142\u0105czn\u0105 w\u0142asno\u015b\u0107 jednego z ma\u0142\u017conk\u00f3w i jako taka pozostaje poza wsp\u00f3lno\u015bci\u0105 ustawow\u0105. W takich przypadkach mamy do czynienia z jego maj\u0105tkiem osobistym.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Dzia\u0142ka \u017cony \u2013 dom wsp\u00f3lny? Czyj dom na dzia\u0142ce m\u0119\u017ca?<\/h2>\n\n\n\n

Budowa domu na dzia\u0142ce nale\u017c\u0105cej do jednego z ma\u0142\u017conk\u00f3w prowadzi do powstania trwa\u0142ego obiektu, kt\u00f3ry staje si\u0119 cz\u0119\u015bci\u0105 gruntu. Zgodnie z zasad\u0105 superficies solo cedit<\/em>, dom wybudowany na dzia\u0142ce m\u0119\u017ca lub budowa domu na dzia\u0142ce \u017cony skutkuje tym, \u017ce w\u0142asno\u015b\u0107 budynku przypada w\u0142a\u015bcicielowi gruntu<\/strong>. Bez znaczenia pozostaje to, czy \u015brodki pochodzi\u0142y z maj\u0105tku wsp\u00f3lnego, czy z nak\u0142ad\u00f3w poczynionych przez oboje ma\u0142\u017conk\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n

Je\u015bli wi\u0119c dom zosta\u0142 wzniesiony na dzia\u0142ce nale\u017c\u0105cej do jednego z ma\u0142\u017conk\u00f3w, niezale\u017cnie od formy finansowania inwestycji, budynek nie wchodzi automatycznie do wsp\u00f3lno\u015bci maj\u0105tkowej. Przyk\u0142adowo \u2013 dom wybudowany przed \u015blubem na dzia\u0142ce kupionej przez przysz\u0142ego ma\u0142\u017conka r\u00f3wnie\u017c nie b\u0119dzie traktowany jako sk\u0142adnik maj\u0105tku wsp\u00f3lnego<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Rozliczenie nak\u0142ad\u00f3w po rozwodzie<\/h2>\n\n\n\n

W sytuacji rozwodu ma\u0142\u017conek nieb\u0119d\u0105cy w\u0142a\u015bcicielem nieruchomo\u015bci cz\u0119sto jest zainteresowany rozliczeniem \u015brodk\u00f3w poniesionych na budow\u0119. Podstaw\u0119 prawn\u0105 stanowi art. 45 kodeksu rodzinnego i opieku\u0144czego, kt\u00f3ry m\u00f3wi, \u017ce nak\u0142ad\u00f3w z maj\u0105tku wsp\u00f3lnego na maj\u0105tek osobisty ma\u0142\u017conka nale\u017cy si\u0119 zwrot<\/strong> \u2013 wyj\u0105tkiem s\u0105 jedynie nak\u0142ady konieczne na przedmioty maj\u0105tkowe przynosz\u0105ce doch\u00f3d.<\/p>\n\n\n\n

Zasadniczo rozliczenie \u015brodk\u00f3w poniesionych nast\u0119puje w chwili podzia\u0142u maj\u0105tku wsp\u00f3lnego. W przypadku braku wsp\u00f3lnego maj\u0105tku sprawa mo\u017ce by\u0107 rozpoznawana w trybie procesowym. Warto\u015b\u0107, kt\u00f3ra podlega zwrotowi, ustalana jest wed\u0142ug stanu z dnia podzia\u0142u lub orzekania o wcze\u015bniejszym zwrocie.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Roszczenie o nabycie udzia\u0142u w nieruchomo\u015bci<\/h2>\n\n\n\n

Ma\u0142\u017conek, kt\u00f3ry chcia\u0142by zosta\u0107 wsp\u00f3\u0142w\u0142a\u015bcicielem nieruchomo\u015bci, mo\u017ce \u017c\u0105da\u0107 przeniesienia w\u0142asno\u015bci dzia\u0142ki lub wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci domu. Podstaw\u0105 jest art. 231 kodeksu cywilnego, zgodnie z kt\u00f3rym samoistny posiadacz gruntu dzia\u0142aj\u0105cy w dobrej wierze, kt\u00f3ry postawi\u0142 na nim budynek o warto\u015bci przekraczaj\u0105cej warto\u015b\u0107 gruntu, mo\u017ce \u017c\u0105da\u0107 przeniesienia w\u0142asno\u015bci dzia\u0142ki za wynagrodzeniem<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

W odniesieniu do ma\u0142\u017ce\u0144stw s\u0105dy przyjmuj\u0105, \u017ce ma\u0142\u017conek \u017c\u0105daj\u0105cy przeniesienia mo\u017ce zosta\u0107 potraktowany jak posiadacz w dobrej wierze, je\u015bli przemawiaj\u0105 za tym zasady wsp\u00f3\u0142\u017cycia spo\u0142ecznego. W takim przypadku ma on prawo dochodzi\u0107 zwrotu nak\u0142ad\u00f3w albo \u017c\u0105da\u0107 przeniesienia w\u0142asno\u015bci udzia\u0142u w gruncie<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Dom na dzia\u0142ce \u017cony a podzia\u0142 maj\u0105tku \u2013 warunki konieczne do wykupu<\/h2>\n\n\n\n

Aby roszczenie o wykup by\u0142o skuteczne, dla uwzgl\u0119dnienia przedmiotowego roszczenia konieczne jest spe\u0142nienie dw\u00f3ch warunk\u00f3w: warto\u015b\u0107 domu musi przewy\u017csza\u0107 warto\u015b\u0107 gruntu, a osoba wyst\u0119puj\u0105ca z roszczeniem musi wykaza\u0107 dobr\u0105 wiar\u0119 przy rozpocz\u0119ciu budowy<\/strong>. W praktyce oznacza to, \u017ce dom mo\u017ce sta\u0107 si\u0119 przedmiotem sporu tylko wtedy, gdy budynek zosta\u0142 wzniesiony przy istotnym zaanga\u017cowaniu \u015brodk\u00f3w drugiego ma\u0142\u017conka i spe\u0142nione s\u0105 wskazane przes\u0142anki.<\/p>\n\n\n\n

Wynagrodzenie jako element rozliczenia<\/h2>\n\n\n\n

\u017b\u0105danie przeniesienia w\u0142asno\u015bci dzia\u0142ki nie oznacza bezp\u0142atnego przekazania nieruchomo\u015bci. Zgodnie z orzecznictwem, w\u0142a\u015bcicielowi przys\u0142uguje odpowiednie wynagrodzenie. Wysoko\u015b\u0107 ustala s\u0105d, niezale\u017cnie od podzia\u0142u innych sk\u0142adnik\u00f3w maj\u0105tku wsp\u00f3lnego. <\/strong>Nie mo\u017cna uzna\u0107, \u017ce nale\u017cno\u015b\u0107 z tytu\u0142u wykupu mo\u017ce by\u0107 potraktowana jako forma dop\u0142aty przy dzieleniu innych aktyw\u00f3w. Wynagrodzenie to dotyczy konkretnego sk\u0142adnika i konkretnej sytuacji \u2013 nie podlega automatycznemu u\u015brednieniu przy ustalaniu proporcji udzia\u0142\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n

Warianty rozlicze\u0144 przy podziale maj\u0105tku<\/h2>\n\n\n\n

Rozliczenie budowy mo\u017ce zatem nast\u0105pi\u0107 w jednej z dw\u00f3ch form \u2013 albo przez drog\u0119 rozliczenia nak\u0142ad\u00f3w poczynionych z maj\u0105tku wsp\u00f3lnego na maj\u0105tek osobisty ma\u0142\u017conka, albo przez wykup dzia\u0142ki w odpowiednim zakresie.<\/strong> Wyb\u00f3r zale\u017cy od tego, czy ma\u0142\u017conek zainteresowany rozliczeniem nak\u0142ad\u00f3w d\u0105\u017cy do sp\u0142aty, czy do uzyskania prawa do nieruchomo\u015bci. W toku sprawy s\u0105d mo\u017ce dokona\u0107 rozliczenia zar\u00f3wno poprzez zas\u0105dzenie kwoty, jak i przez przeniesienie udzia\u0142u \u2013 o ile wniosek zosta\u0142 prawid\u0142owo sformu\u0142owany. Nie jest przy tym zwi\u0105zany wyborem ma\u0142\u017conka i mo\u017ce zastosowa\u0107 inn\u0105 form\u0119 rozliczenia, je\u017celi uzna to za bardziej adekwatne.<\/p>\n\n\n\n

FAQ:<\/h2>\n\n\n\n

1. Czy mog\u0119 przekaza\u0107 dzia\u0142k\u0119 drugiemu ma\u0142\u017conkowi jeszcze w trakcie ma\u0142\u017ce\u0144stwa?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tak, mo\u017cliwe jest przekazanie dzia\u0142ki drugiemu ma\u0142\u017conkowi w formie darowizny. W takiej sytuacji nieruchomo\u015b\u0107 mo\u017ce wej\u015b\u0107 do maj\u0105tku wsp\u00f3lnego, o ile darczy\u0144ca wyrazi na to zgod\u0119 w akcie notarialnym. Bez tego dzia\u0142ka nadal b\u0119dzie sk\u0142adnikiem maj\u0105tku osobistego.<\/p>\n\n\n\n

2. Co je\u015bli dom zosta\u0142 zbudowany przez jednego z ma\u0142\u017conk\u00f3w, a dzia\u0142ka by\u0142a wsp\u00f3lna?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Je\u015bli dzia\u0142ka wchodzi\u0142a do maj\u0105tku wsp\u00f3lnego, a dom zosta\u0142 zbudowany samodzielnie przez jednego z ma\u0142\u017conk\u00f3w, to budynek r\u00f3wnie\u017c nale\u017cy do maj\u0105tku wsp\u00f3lnego. R\u00f3\u017cnice w nak\u0142adzie pracy mog\u0105 by\u0107 uwzgl\u0119dnione przy podziale maj\u0105tku, ale nie wp\u0142ywaj\u0105 na w\u0142asno\u015b\u0107.<\/p>\n\n\n\n

3. Czy kupno dzia\u0142ki przed \u015blubem ma wp\u0142yw na kredyt hipoteczny zaci\u0105gni\u0119ty wsp\u00f3lnie?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Tak, je\u015bli kredyt zaci\u0105gni\u0119to wsp\u00f3lnie po \u015blubie, a dzia\u0142ka by\u0142a nabyta wcze\u015bniej, bank zabezpiecza si\u0119 na nieruchomo\u015bci nale\u017c\u0105cej do jednego z ma\u0142\u017conk\u00f3w. Wsp\u00f3lne sp\u0142acanie kredytu nie powoduje automatycznego nabycia praw do dzia\u0142ki przez drugiego ma\u0142\u017conka.<\/p>\n\n\n\n