Wynajem mieszkania to dla wielu właścicieli sposób na stały dochód, jednak nie zawsze wszystko przebiega zgodnie z planem. Zdarza się, że najemca nie płaci czynszu, unika kontaktu, a wezwania do zapłaty pozostają bez odpowiedzi. W takich momentach pojawia się pytanie – co zrobić, gdy lokator nie płaci czynszu? Jeśli masz podobny problem – sprawdź, jakie działania możesz podjąć zgodnie z prawem.
Wynajmujący nie płaci – co robić?
Zdarza się, że właściciel lokalu napotyka problem, gdy najemca zalega z zapłatą czynszu przez więcej niż trzy pełne okresy płatności, a mimo wyznaczenia dodatkowego terminu, nadal nie ureguluje należności. W takiej sytuacji należy przejść do działań formalnych.
Wypowiedzenie umowy najmu – pierwszy krok właściciela
Jeśli najemca nie płaci czynszu przez co najmniej trzy miesiące i nie reaguje na wezwanie do uregulowania zaległości, właściciel mieszkania ma prawo wypowiedzieć umowę najmu. Wypowiedzenie musi mieć formę pisemną i określać jednoznacznie termin na zapłatę zaległości. Jeśli lokator nie spłaci pełnej kwoty do końca miesiąca kalendarzowego, możliwe jest wypowiedzenie stosunku najmu.
Jeżeli najemca nie chce podpisać wypowiedzenia, dokument i tak zachowuje ważność – wystarczy, że zostanie mu doręczony w sposób możliwy do udokumentowania. Należy pamiętać, że wypowiedzieć umowę najemcy można dopiero po wyznaczeniu dodatkowego terminu na uregulowanie zaległości.
Wynajmujący nie płaci czynszu – odszkodowanie za bezumowne korzystanie z mieszkania
Jeśli mimo wypowiedzenia umowy lokator pozostaje w mieszkaniu, właściciel lokalu ma prawo żądać odszkodowania. Obowiązek zapłaty wynika z faktu bezumownego korzystania z lokalu mieszkalnego. Odszkodowanie powinno być równe wysokości czynszu, który obowiązywałby w standardowej umowie, jednak możliwe jest także dochodzenie dodatkowych kosztów, jeśli doszło do uszkodzenia mienia lub innych strat finansowych.
W takiej sytuacji właściciel nieruchomości może domagać się także zapłaty należnych opłat, jeśli lokator nadal korzysta z mediów, mimo braku uregulowania zaległości. Obowiązek ten może spoczywać nie tylko na głównym najemcy, lecz także na pełnoletnich osobach stale z nim zamieszkujących – odpowiadają one solidarnie z tytułu niepokrytego czynszu.
Najemca nie chce podpisać wypowiedzenia – skierowanie sprawy do sądu
Jeżeli wezwanie do zapłaty oraz wypowiedzenie nie przyniosły rezultatu, właściciel może skierować sprawę do sądu. Wniosek powinien obejmować zarówno żądanie zapłaty czynszu, jak i żądanie opuszczenia mieszkania. Po rozpoznaniu sprawy sąd może orzec eksmisję najemcy.
Postępowanie sądowe otwiera drogę do przeprowadzenia egzekucji komorniczej, ale dopiero po uprawomocnieniu się wyroku. W niektórych przypadkach, np. gdy lokator jest w trudnej sytuacji materialnej, sąd może orzec o przyznaniu mu prawa do lokalu socjalnego, co może wydłużyć proces eksmisji nawet o kilka miesięcy.
Lokator nie płaci czynszu i nie chce opuścić mieszkania – jak usunąć najemcę, który nie płaci?
Gdy najemca nie płaci czynszu i mimo wyroku sądu nie chce opuścić lokalu, właściciel musi przeprowadzić egzekucję najemcy za pośrednictwem komornika sądowego. Egzekucja lokatora możliwa jest wtedy, gdy najemca posiada inne miejsce stałego zamieszkiwania lub zawarto wcześniej umowę najmu okazjonalnego w formie aktu notarialnego.
Brak takiego dokumentu może wydłużyć procedurę. Wówczas sąd oceni, czy niepłacący najemca ma prawo do lokalu socjalnego. Jeśli uzna, że tak – eksmisję najemcy można przeprowadzić dopiero po wskazaniu lokalu przez gminę. Zdarza się, że właściciel lokalu sam musi wskazać miejsce tymczasowego pobytu dla niepłacącego lokatora. Taki lokal musi spełniać określone warunki – m.in. mieć co najmniej 5 m² na osobę.
Jeżeli nie ma możliwości wskazania lokalu zastępczego, eksmisja lokatora jest tymczasowo wstrzymana, jednak maksymalnie na pół roku. Po tym okresie komornik może przymusowo usunąć niepłacącego lokatora, nawet jeśli jedynym rozwiązaniem będzie umieszczenie go w schronisku.
Najemca nie płaci za wynajem – ile trwa eksmisja takiego lokatora?
Cała procedura eksmisji najemcy, który nie płaci za mieszkanie, może zająć od kilku do kilkunastu miesięcy. Czas ten zależy od kilku etapów, które muszą zostać zachowane zgodnie z przepisami.
Pierwszym krokiem jest odczekanie trzech pełnych okresów płatności, w których najemca nie uregulował czynszu. Następnie właściciel mieszkania musi wysłać pisemne wezwanie do zapłaty zaległego czynszu, wyznaczając dodatkowy miesięczny termin. Jeśli lokator nie spłaci zadłużenia do końca miesiąca kalendarzowego, możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu.
Po wypowiedzeniu konieczne jest skierowanie sprawy do sądu – samo postępowanie sądowe trwa zwykle od 3 do 6 miesięcy, w zależności od obciążenia sądu. Po uzyskaniu wyroku nakazującego opuszczenie mieszkania właściciel musi złożyć wniosek o przeprowadzenie egzekucji komorniczej. Jeżeli lokatorowi zostanie przyznane prawo do lokalu socjalnego, eksmisja może zostać wstrzymana na okres do 6 miesięcy, aż gmina wskaże odpowiedni lokal.
Łącznie więc od pierwszego miesiąca braku płatności do przymusowej eksmisji może minąć nawet 12–18 miesięcy, szczególnie jeśli nie zawarto wcześniej umowy najmu okazjonalnego, która znacząco skraca ten proces.
Co zrobić, jak lokator nie płaci czynszu, a czego robić nie wolno?
Najemcy nie płacą czynszu – to sytuacja, z którą niestety musi zmierzyć się wielu właścicieli mieszkań. Choć może budzić złość i frustrację, działania podejmowane w odpowiedzi muszą być zgodne z obowiązującym prawem. Właściciel lokalu może dochodzić zapłaty zaległego czynszu, wypowiedzieć umowę najmu i skierować sprawę do sądu, ale nie wolno mu działać na własną rękę.
Wiele osób zastanawia się, czy gdy najemca nie płaci czynszu, można odłączyć mu media – np. prąd, wodę czy gaz. Nawet jeśli najemca nie płaci za media, właściciel mieszkania nie ma prawa samodzielnie ich odcinać. Takie działanie jest niezgodne z prawem i może być uznane za naruszenie miru domowego lub formę nękania.
Podobnie zakazane jest wymienianie zamków, wchodzenie do mieszkania pod nieobecność najemcy czy próba jego usunięcia siłą. W świetle przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, każdy z tych kroków może prowadzić do odpowiedzialności cywilnej, a nawet karnej, niezależnie od skali zadłużenia lokatora.
Zamiast działań siłowych należy zachować dokumentację, przygotować pisemne wezwanie do uregulowania zaległości i przejść procedurę formalną – wypowiedzenie stosunku najmu, postępowanie sądowe, a następnie (jeśli to konieczne) przeprowadzenie egzekucji komorniczej.
Najemca nie płaci czynszu – jak uniknąć takiej sytuacji?
Aby zminimalizować ryzyko problemów z płatnościami, najemca powinien zostać zweryfikowany przed podpisaniem umowy. Warto zapytać o jego źródła dochodu, ustalić formę zatrudnienia i porozmawiać z poprzednimi wynajmującymi, jeśli to możliwe. Jednocześnie trzeba zadbać o odpowiednie zabezpieczenia umowne.
Rozwiązaniem może być najem okazjonalny. Taka umowa zawierana jest w formie aktu notarialnego, a lokator składa oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się eksmisji. Co więcej, wskazywany jest lokal, do którego najemca może się przenieść w razie problemów. Taki dokument znacznie przyspiesza działania egzekucyjne.
W trakcie trwania umowy warto pozostawać w kontakcie z lokatorem. Gdy pojawiają się zaległości, możliwa jest rozmowa lub mediacja. Wezwanie należy skierować odpowiednio wcześnie – najlepiej po pierwszym miesiącu braku płatności. Jeśli najemca nie ureguluje należności w dodatkowym terminie, można wypowiedzieć umowę najmu i skierować sprawę do sądu.
FAQ:
1. Czy za wynajem płaci się z góry?
Tak, czynsz za wynajem zazwyczaj płaci się z góry – najczęściej do 10. dnia każdego miesiąca. Taki sposób rozliczenia zabezpiecza właściciela przed zaległościami.
2. Czy wynajmujący może wymienić zamki, gdy najemca nie płaci za mieszkanie?
Nie. Nawet jeśli lokator nie reguluje należności, właściciel nie ma prawa samodzielnie wymienić zamków ani uniemożliwiać dostępu do mieszkania. Takie działanie może zostać uznane za naruszenie prawa i prowadzić do odpowiedzialności cywilnej lub karnej. Obowiązują tu przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.
3. Lokator nie płaci i nie można się z nim skontaktować – co robić?
W takiej sytuacji należy wysłać pisemne wezwanie do zapłaty z potwierdzeniem odbioru, a w przypadku braku reakcji wypowiedzieć umowę. W dalszej kolejności sprawę trzeba skierować do sądu. Nawet jeśli wynajmujący nie chce opuścić mieszkania, właściciel musi działać zgodnie z przepisami.
