Darowizna mieszkania – jak zrobić to odpowiednio?

W polskim systemie prawnym istnieje specjalna instytucja, która umożliwia legalne, nieodpłatne przekazanie swojego majątku innej osobie. Darowizna mieszkania dla dziecka od rodziców, ustanowiona w formie aktu notarialnego, to często wybierany sposób na przepisanie nieruchomości swoim najbliższym. Dowiedz się, jakie formalności wiążą się z zawarciem takiej umowy, poznaj koszty związane z podarowaniem majątku i sprawdź, kto po jego otrzymaniu musi zapłacić podatek fiskusowi.

Czym jest darowizna mieszkania?

Poprzez darowiznę mieszkania należy rozumieć umowę o przeniesienie własności, potocznie określoną przepisem lub przepisaniem nieruchomości, na rzecz drugiej osoby, np. dziecka. Podstawowym wyróżnikiem tej czynności prawnej jest nieodpłatne przekazanie majątku, co oznacza, że dotychczasowy właściciel nie może domagać się od obdarowanego zapłaty. Aby darowizna nieruchomości była skuteczna i powodowała faktyczne przeniesienie własności, umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego.

Choć samo przekazanie domu lub lokalu mieszkalnego jest nieodpłatane, to trzeba pamiętać, że taka forma wsparcia obdarowanego nie jest całkowicie pozbawiona kosztów. Należy bowiem uiścić opłaty w kancelarii notarialnej, a w niektórych przypadkach – również zapłacić stosowny podatek w urzędzie skarbowym. Od czego zależy cena za sporządzenia umowy w formie aktu notarialnego?

Koszt przepisania mieszkania u notariusza

Należy zwrócić uwagę na fakt, że przepisanie mieszkania w formie darowizny wiąże się z koniecznością uiszczenia odpowiedniej opłaty zwanej taksą notarialną. Notariusz nie może zażądać od Ciebie dowolnej kwoty za sporządzenie aktu – jest bowiem związany zapisami zawartymi w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 2004 roku w sprawie maksymalnej wysokości stawek taksy notarialnej. Jest ona uzależniona od wartości przedmiotu czynności prawnej, a więc w tym przypadku darowanej nieruchomości. Przykładowo, decydując się na przepisanie mieszkania o wartości pomiędzy 60 000 a 1 000 000 zł, koszt notariusza wyniesie 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.

Przepisanie mieszkania w formie darowizny a podatek

Na tym jednak nie kończą się opłaty związane z przekazaniem nieruchomości w formie darowizny, ponieważ w niektórych przypadkach konieczne będzie także uiszczenie stosownego podatku. Na wysokość kosztów fiskalnych bezpośrednio wpływają wartość mieszkania oraz stopień pokrewieństwa darczyńcy i obdarowanego, warunkujący przynależność do konkretnej grupy podatkowej:

• grupa I obejmuje najbliższą rodzinę (małżonka, zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, ojczyma, macochę, pasierba, zięcia, synową i teściów). Kwota wolna od podatku wynosi 9 637 zł,
• grupa II obejmuje m.in.: zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców oraz zstępnych i małżonków pasierbów, rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa. Kwota wolna 7 276 zł,
• grupa III – obejmuje pozostałe osoby, nienależące do grup I i II. Dla tej grupy kwota wolna wynosi 4 902 zł.

Jak widać, przepisanie mieszkania na dzieci daje prawo do skorzystania z najwyższej kwoty wolnej, z uwagi na ich przynależność do pierwszej grupy podatkowej. To jednak w dalszym ciągu nie wszystko, ponieważ potomkowie darczyńcy mogą skorzystać z przysługującego im przywileju i w ogóle uniknąć konieczności zapłaty podatku.

Wszystko z uwagi na fakt, iż w myśl ustawy o podatku od spadków i darowizn, dzieci, podobnie jak wnuki, prawnuki, współmałżonek, rodzeństwo, pasierbowie, ojczym oraz macocha należą do tzw. zerowej grupy podatkowej. To daje im prawo do całkowitego zwolnienia z podatku od przepisania nieruchomości i uniknięcia kosztów na rzecz fiskusa. Warunkiem skorzystania z tej możliwości jest zgłoszenie do urzędu skarbowego na druku SD-Z2 przedmiotu umowy darowizny w ciągu 6 miesięcy od daty powstania obowiązku podatkowego.

Sprzedaż nieruchomości otrzymanej w darowiźnie

Wiele osób zastanawia się również, czy darowizna mieszkania w jakikolwiek sposób wpływa na możliwość jego sprzedaży. Co do zasady, nieruchomość otrzymaną od darczyńcy można zbyć dokładnie tak samo, jak lokal zakupiony na rynku. Warto jednak pamiętać, że jeśli od końca roku, w którym nastąpiło przepisanie, minęło mniej niż 5 lat, przy sprzedaży należy zapłacić 19-procentowy podatek od dochodu. Jednak i w tym przypadku kosztów podatkowych da się uniknąć, jeśli środki pozyskane z transakcji przeznaczone zostaną na cele mieszkaniowe. Sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat od jej przepisania w formie umowy darowizny skutkuje zwolnieniem z obowiązku podatkowego.

Czy darowiznę można cofnąć?

W szczególnych sytuacjach umowa darowizny nieruchomości może zostać odwołana – mowa tutaj o przypadkach, w których obdarowany wykazuje rażącą niewdzięczność w stosunku do darczyńcy, np. stopując wobec niego przemoc lub znęcanie. Z kolei w sytuacji, gdy darczyńca na skutek zdarzenia losowego stracił środki do życia, ma on prawo zadecydować o odebraniu obiecanej darowizny, jednak wyłącznie w momencie, gdy umowa w formie aktu notarialnego nie została jeszcze zawarta.

Wg. stanu prawnego na dzień 1.09.2023 roku. Zamieszczone informacje nie stanowią opinii prawnej.