Nawet 7 000 zł na metrze kwadratowym – tyle dzieli najtańsze i najdroższe rynki mieszkaniowe w Polsce. Ile kosztuje mieszkanie, zależy przede wszystkim od miasta, typu rynku i lokalizacji w obrębie samej dzielnicy. Znaczenie ma również piętro, standard wykończenia czy rok budowy. W artykule znajdziesz aktualne dane z III kwartału 2025 r. oraz perspektywę na nadchodzące miesiące.
Ile kosztuje mieszkanie w Polsce – aktualne dane
Najrzetelniejszym źródłem danych o cenach nieruchomości w Polsce są dane Narodowego Banku Polskiego. NBP monitoruje i publikuje ceny mieszkań w 17 największych polskich miastach. Cennych informacji dostarcza także Główny Urząd Statystyczny, który oblicza wskaźniki zmian cen dla całego kraju i poszczególnych województw. Nasz artykuł oparliśmy na danych tych dwóch instytucji.
Według danych GUS-u w III kwartale 2025 r. ceny mieszkań wzrosły o 4,0% w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej – na rynku pierwotnym o 4,6%, na rynku wtórnym o 3,5%1.
| Zanim zaczniesz: Ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań Średnie ceny mieszkań publikowane są w dwóch ujęciach: ofertowych i transakcyjnych. Ceny ofertowe to kwoty podawane w ogłoszeniach – stanowią punkt wyjścia do negocjacji i z reguły są zawyżone względem realnej wartości nieruchomości. Ceny transakcyjne odzwierciedlają rzeczywiście zapłacone sumy; są zazwyczaj o kilka, kilkanaście procent niższe i lepiej oddają rzeczywistą sytuację na rynku. Rynek pierwotny i wtórny Dane o cenach nieruchomości są publikowane również w dwóch segmentach: rynku pierwotnego i wtórnego. Rynek pierwotny obejmuje nowe mieszkania kupowane bezpośrednio od deweloperów – w stanie deweloperskim lub wykończone pod klucz. Rynek wtórny to lokale z drugiej ręki, których stan techniczny i standard wykończenia znacznie się różnią. Wbrew intuicji mieszkanie od dewelopera nie zawsze jest droższe niż używane w tej samej okolicy – wiele zależy od lokalizacji i wieku budynku. |
Średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w Polsce
Średnia cena mieszkania zależy przede wszystkim od lokalizacji. NBP monitoruje ceny dla 17 miast i publikuje dane w kilku przekrojach: dla 7 głównych rynków (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław), dla 6 rynków z wyłączeniem Warszawy oraz dla 10 pozostałych miast. Na podstawie danych NBP wyliczyliśmy również średnią dla wszystkich 17 ośrodków. Stolica jako najdroższy rynek wyraźnie zawyża statystyki, dlatego zestawienie różnych grup pozwala lepiej zorientować się w cenach w interesującym Cię segmencie.
Średnia cena za metr mieszkania na rynku pierwotnym
| Grupa miast | Cena ofertowa | Cena transakcyjna |
| 17 miast | 12 784 zł/m² | 11 932 zł/m² |
| 7 miast | 15 295 zł/m² | 14 254 zł/m² |
| 6 miast (bez Warszawy) | 14 304 zł/m² | 13 154 zł/m² |
| 10 miast | 11 611 zł/m² | 10 756 zł/m² |
Średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym
| Grupa miast | Cena ofertowa | Cena transakcyjna |
| 17 miast | 11 498 zł/m² | 10 437 zł/m² |
| 7 miast | 15 114 zł/m² | 13 382 zł/m² |
| 6 miast (bez Warszawy) | 13 280 zł/m² | 11 743 zł/m² |
| 10 miast | 9 564 zł/m² | 8 978 zł/m² |
Źródło: opracowanie własne na podstawie Narodowy Bank Polski, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (III kw. 2006 – III kw. 2025), https://nbp.pl/publikacje/cykliczne-materialy-analityczne-nbp/rynek-nieruchomosci/informacja-kwartalna/ (dostęp 15.01.2026).
Jak interpretować te dane?
Średnia cena za metr mieszkania w Polsce w 17 miastach monitorowanych przez NBP waha się od niespełna 9 000 zł do ponad 16 000 zł – w zależności od wybranej grupy miast i typu rynku. Skąd te różnice? Średnia dla 17 miast obejmuje również mniejsze ośrodki wojewódzkie – zaniża statystyki, dla 10 miast daje umiarkowany obraz rynku, a dla 7 głównych rynków – gdzie ceny są najwyższe – zawyża statystyki. Dlatego NBP publikuje też dane dla 6 ośrodków z wyłączeniem Warszawy, która jako najdroższy rynek znacznie podnosi średnią.
Średnia cena za m² mieszkania w Polsce na rynku pierwotnym (dla 17 miast) wynosi obecnie ok. 12 800 zł w cenach ofertowych i ok. 11 900 zł w cenach transakcyjnych. Na rynku wtórnym jest nieco taniej – odpowiednio ok. 11 500 zł i 10 400 zł. Tempo wzrostu cen wyhamowało w porównaniu z latami 2021–2023, co daje kupującym więcej czasu na podjęcie decyzji.
Ceny mieszkań w największych miastach Polski
Średnie krajowe dają ogólny obraz rynku, ale przy planowaniu zakupu liczy się konkretna lokalizacja. Ceny mieszkań różnią się znacznie nie tylko między miastami, ale również między dzielnicami – mieszkanie w centrum może kosztować nawet dwukrotnie więcej niż podobne na obrzeżach tego samego miasta.
Ile kosztuje mieszkanie w Warszawie (woj. mazowieckie) – najdroższy rynek w Polsce
Stolica niezmiennie pozostaje najdroższym rynkiem mieszkaniowym w kraju. Cena mieszkania za metr kwadratowy na rynku pierwotnym wynosi średnio 17 355 zł (ofertowa) i 16 294 zł (transakcyjna). Na rynku wtórnym ceny ofertowe sięgają nawet 19 090 zł/m², choć transakcje zamykają się średnio na poziomie 16 405 zł/m².
Ceny ofertowe na rynku wtórnym przewyższają ceny z rynku pierwotnego. Wynika to głównie z lokalizacji i standardu – wiele mieszkań na sprzedaż znajduje się w ścisłym centrum, nierzadko w zabytkowych kamienicach; cenę zwykle winduje też wysoki standard wykończenia. Tymczasem nowe inwestycje deweloperskie powstają często na obrzeżach miasta i trzeba je wykończyć. Wzrost cen rok do roku utrzymuje się na umiarkowanym poziomie 2–3%.
Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Krakowie (woj. małopolskie) – stabilizacja po wzrostach
Kraków to drugi najdroższy rynek w Polsce. Ceny ofertowe na rynku pierwotnym wynoszą 16 791 zł/m², a transakcyjne – 15 641 zł/m². Na rynku wtórnym jest nieco taniej – 16 615 zł/m² (ceny ofertowe) i 14 706 zł/m² (transakcyjne).
Po dynamicznych wzrostach z poprzednich lat rynek krakowski wykazuje oznaki stabilizacji – ceny rosną w tempie ok. 1% rocznie. Podane wartości to średnie dla całego miasta. Mieszkania w okolicach Starego Miasta, na Kazimierzu czy w Podgórzu kosztują znacznie więcej, natomiast w Nowej Hucie czy na rozbudowywanych obrzeżach miasta (np. Złocień) można znaleźć oferty sporo tańsze od średniej.
Jakie są średnie ceny nieruchomości w Trójmieście (woj. pomorskie) – najwyższe wzrosty w kraju
Trójmiasto to dobry przykład do rozważań, ile kosztują mieszkania w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach. W Gdańsku średnie ceny transakcyjne kształtują się na poziomie 14 190 zł/m² na rynku pierwotnym i 13 205 zł/m² na rynku wtórnym. W Gdyni jest nieco taniej – 13 617 zł/m² na rynku pierwotnym i 11 820 zł/m² na rynku wtórnym (średnie ceny transakcyjne).
W obu miastach odnotowano jedne z najwyższych wzrostów cen w skali kraju rok do roku: 6–12% w Gdańsku, a w Gdyni 7–11%. Wysoki popyt wynika z atrakcyjności regionu – Bałtyk, rozwinięta infrastruktura i dobra komunikacja przyciągają zarówno mieszkańców, jak i inwestorów szukających lokali pod wynajem krótkoterminowy. Ceny dodatkowo podbija ograniczona podaż gruntów.
Ile kosztuje metr mieszkania w innych dużych miastach w Polsce – Wrocław, Poznań i Katowice
Ceny za metr mieszkania w dużych miastach regionalnych są zróżnicowane. We Wrocławiu (woj. dolnośląskie) średnia cena transakcyjna wynosi 14 529 zł/m² na rynku pierwotnym i 12 553 zł/m² na rynku wtórnym – to poziom tuż za Trójmiastem. Rynek wrocławski ustabilizował się po wcześniejszych wzrostach.
W Poznaniu (woj. wielkopolskie) ceny transakcyjne są nieco niższe – wynoszą 12 405 zł/m² na rynku pierwotnym i 10 643 zł/m² na rynku wtórnym. Wzrosty pozostają umiarkowane, a rynek aktywny – głównie dzięki silnemu sektorowi biznesowemu i studenckiemu.
W Katowicach (woj. śląskie) obserwujemy natomiast sporą różnicę między rynkiem pierwotnym a wtórnym. Nowe mieszkania od deweloperów kosztują 11 961 zł/m², podczas gdy średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym wynosi 8 165 zł/m². Ta dysproporcja wynika jednak z dużej liczby starszych lokali z wielkiej płyty, które obniżają średnią dla rynku wtórnego.
Ceny mieszkań w Polsce – tabela porównawcza
Poniższa tabela przedstawia ceny transakcyjne mieszkań w 17 miastach monitorowanych przez NBP. Dane obejmują III kwartał 2025 r. oraz III kwartał 2024 r., co pozwala ocenić kierunek zmian na poszczególnych rynkach.
| Miasto | Województwo | Rynek pierwotny III kw. 2024 | Rynek pierwotny III kw. 2025 | Rynek wtórny III kw. 2024 | Rynek wtórny III kw. 2025 |
| Warszawa | mazowieckie | 16 323 zł | 16 294 zł | 16 869 zł | 16 405 zł |
| Kraków | małopolskie | 16 032 zł | 15 641 zł | 15 071 zł | 14 706 zł |
| Wrocław | dolnośląskie | 14 725 zł | 14 529 zł | 12 792 zł | 12 553 zł |
| Gdańsk | pomorskie | 12 600 zł | 14 190 zł | 12 867 zł | 13 205 zł |
| Gdynia | pomorskie | 12 034 zł | 13 617 zł | 11 642 zł | 11 820 zł |
| Poznań | wielkopolskie | 11 852 zł | 12 405 zł | 10 904 zł | 10 643 zł |
| Szczecin | zachodniopomorskie | 11 646 zł | 11 746 zł | 9 153 zł | 9 255 zł |
| Katowice | śląskie | 11 844 zł | 11 961 zł | 7 808 zł | 8 165 zł |
| Opole | opolskie | 10 584 zł | 11 647 zł | 8 646 zł | 8 983 zł |
| Lublin | lubelskie | 10 932 zł | 10 814 zł | 9 814 zł | 10 111 zł |
| Rzeszów | podkarpackie | 9 413 zł | 10 583 zł | 10 590 zł | 10 783 zł |
| Białystok | podlaskie | 10 444 zł | 10 061 zł | 9 093 zł | 9 475 zł |
| Bydgoszcz | kujawsko-pomorskie | 9 011 zł | 10 229 zł | 7 360 zł | 7 567 zł |
| Olsztyn | warmińsko-mazurskie | 9 151 zł | 10 167 zł | 8 473 zł | 8 755 zł |
| Łódź | łódzkie | 9 953 zł | 9 837 zł | 8 018 zł | 8 112 zł |
| Kielce | świętokrzyskie | 9 476 zł | 9 753 zł | 7 932 zł | 8 247 zł |
| Zielona Góra | lubuskie | 8 460 zł | 9 376 zł | 8 135 zł | 8 645 zł |
Źródło: opracowanie własne na podstawie Narodowy Bank Polski, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (III kw. 2006 – III kw. 2025), https://nbp.pl/publikacje/cykliczne-materialy-analityczne-nbp/rynek-nieruchomosci/informacja-kwartalna/ (dostęp 15.01.2026).
Tabela pokazuje wyraźne zróżnicowanie cen w skali kraju. Najdroższe pozostają Warszawa, Kraków i Wrocław, gdzie ceny transakcyjne przekraczają 14 000 zł/m². Najtańsze mieszkania można kupić w Bydgoszczy, Łodzi i Katowicach – szczególnie na rynku wtórnym, gdzie metr kwadratowy kosztuje poniżej 8 500 zł.
Ile za metr mieszkania – czynniki kształtujące cenę
Wartość metra kwadratowego mieszkania zależy od wielu czynników. Dwa lokale o identycznym metrażu w tym samym mieście mogą się różnić ceną nawet o kilkadziesiąt procent. Wpływają na to zwłaszcza:
- Lokalizacja – to czynnik o największym znaczeniu. Mieszkania w centrum kosztują znacznie więcej niż na peryferiach. Liczy się również dostęp do transportu publicznego i dobra komunikacja z całym miastem, bliskość szkół, przedszkoli, sklepów i terenów zielonych. Osiedla w pobliżu parków i zieleńców zyskują na wartości.
- Piętro i ekspozycja – mieszkania na wyższych piętrach z atrakcyjnym widokiem osiągają wyższe ceny. Wyjątkiem są budynki bez windy, w których lokale na parterze i pierwszym piętrze bywają droższe. Znaczenie ma także ekspozycja okien – mieszkania słoneczne (południowe, południowo-zachodnie) są bardziej pożądane.
- Standard wykończenia – stan deweloperski (surowe ściany, wylewki, podstawowe instalacje) wymaga dodatkowych nakładów na wykończenie. Mieszkania pod klucz, gotowe do zamieszkania, kosztują więcej, ale ograniczają koszty i czas remontu. Na rynku wtórnym standard wykończenia jest zróżnicowany.
- Rok budowy i stan budynku – w nowych budynkach stosuje się lepszą izolację termiczną i nowoczesne instalacje, co obniża koszty eksploatacji lokalu. Mieszkania w starszych blokach z wielkiej płyty są tańsze, ale opłaty za ogrzewanie mogą być wyższe. Zadbane kamienice w dobrych lokalizacjach stanowią jednak obecnie segment premium.
- Metraż i układ – cena za metr kwadratowy kawalerki jest zazwyczaj wyższa niż za metr dużego, kilkupokojowego mieszkania. Wynika to z popytu – małe lokale są bardziej przystępne cenowo i łatwiejsze do wynajęcia. Funkcjonalny układ pomieszczeń również podnosi wartość nieruchomości.
Dodatkowe koszty mieszkania
Koszt metra kwadratowego mieszkania to nie tylko cena widniejąca w umowie. Przy zakupie nieruchomości musisz uwzględnić szereg dodatkowych opłat, które zwiększają całkowity wydatek o kilka do kilkunastu procent.
- Podatek PCC – 2% wartości nieruchomości, płatny tylko od zakupu na rynku wtórnym. Na rynku pierwotnym nie obowiązuje, ponieważ deweloper odprowadza VAT.
- Taksa notarialna – zależy od wartości nieruchomości i wynosi od kilkuset do kilku tysięcy złotych. Przy mieszkaniu za 500 000 zł maksymalna stawka taksy notarialnej w 2026 roku wynosi 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł2, czyli 2707 zł.
- Opłaty sądowe – wpis prawa własności do księgi wieczystej kosztuje 200 zł. Jeśli finansujesz zakup kredytem, dochodzi kolejne 200 zł za wpis hipoteki3.
- Prowizja pośrednika – jeśli korzystasz z usług agencji nieruchomości, za jej usługi zapłacisz zwykle 2–3% wartości mieszkania.
- Wykończenie lub remont – przy stanie deweloperskim musisz doliczyć od 1 500 do 3 000 zł/m² na wykończenie pod klucz.
- Koszty kredytu – prowizja bankowa (0–2% kwoty kredytu), wycena nieruchomości (300–800 zł), ubezpieczenie pomostowe oraz obowiązkowe ubezpieczenie nieruchomości.
Perspektywy cen mieszkań na 2026 rok
Dane GUS wskazują na wyraźne hamowanie dynamiki wzrostu cen. W III kwartale 2025 r. mieszkania podrożały o 4% rok do roku – to znacznie mniej niż dwucyfrowe wzrosty notowane w latach 2021–2023. Średnia cena metra mieszkania w Polsce ustabilizowała się na wysokim poziomie.
W niektórych miastach ceny transakcyjne są już niższe niż rok wcześniej. Na rynku pierwotnym wyraźne spadki odnotowano w Białymstoku (–3,7%) i Krakowie (–2,4%). Na rynku wtórnym potaniały mieszkania m.in. w Warszawie (–2,8%), Krakowie (–2,4%) i Poznaniu. W innych natomiast – szczególnie w Trójmieście, Bydgoszczy czy Rzeszowie – ceny znacznie wzrosły, nawet o ponad 12%. Prognozy na lata 2026–2027 wskazują na utrzymanie umiarkowanego wzrostu lub stabilizację cen, ale rynek nieruchomości bywa nieprzewidywalny i wiele zależy od sytuacji gospodarczej.
Czy warto kupić mieszkanie w 2026 roku?
Odpowiedź zależy od Twojej sytuacji finansowej i celu zakupu – inne kryteria obowiązują przy zakupie na własne potrzeby, inne przy inwestycji pod wynajem. Obecna stabilizacja cen daje jednak więcej czasu na decyzję, sprzedający są bardziej skłonni do negocjacji niż w szczycie hossy, a wybór mieszkań na rynku jest szerszy.
Zanim zaczniesz analizować, jaka jest cena mieszkania za metr w interesującej Cię lokalizacji, oceń własną zdolność kredytową i stabilność dochodów. Ile za metr kwadratowy mieszkania jesteś w stanie zapłacić bez nadmiernego obciążenia domowego budżetu – to pytanie ważniejsze niż prognozy rynkowe.
FAQ:
1. Jaka jest średnia cena za m² mieszkania w Polsce?
Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Polsce dla 17 największych miast wynosi 11 900 zł (transakcyjna) na rynku pierwotnym i ok. 10 400 zł na rynku wtórnym – to dane dla 17 miast monitorowanych przez NBP za III kwartał 2025 r.
2. Ile kosztuje m² mieszkania w największych miastach?
W 7 największych metropoliach średnia cena mieszkania za m² sięga 14 250 zł na rynku pierwotnym i 13 380 zł na rynku wtórnym. Najdrożej jest w Warszawie (ponad 16 000 zł/m²), najtaniej w Łodzi i Katowicach (8 000–10 000 zł/m²).
3. Ile za m² mieszkania zapłacę na rynku wtórnym vs pierwotnym?
Rynek wtórny jest zazwyczaj tańszy – średnio o 1 000–1 500 zł/m² w porównaniu z rynkiem pierwotnym. Wyjątkiem są prestiżowe lokalizacje w centrach miast, gdzie używane mieszkania w zabytkowych kamienicach osiągają ceny wyższe niż nowe inwestycje na obrzeżach.
Materiały źródłowe:
- Główny Urząd Statystyczny, Wskaźniki cen lokali mieszkalnych 08.01.2026 r. w 3 kwartale 2025 r., https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ceny-handel/wskazniki-cen/wskazniki-cen-lokali-mieszkalnych-w-3-kwartale-2025-r-,12,29.html?contrast=yellow-black (dostęp 15.01.2026).
- Narodowy Bank Polski, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (III kw. 2006–III kw. 2025), https://nbp.pl/publikacje/cykliczne-materialy-analityczne-nbp/rynek-nieruchomosci/informacja-kwartalna/ (dostęp 15.01.2026).
- Narodowy Bank Polski, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2025 r., https://nbp.pl/publikacje/cykliczne-materialy-analityczne-nbp/rynek-nieruchomosci/informacja-kwartalna/ (dostęp 15.01.2026).
- Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/koszty-sadowe-w-sprawach-cywilnych-17216873 (dostęp 15.01.2026).
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/maksymalne-stawki-taksy-notarialnej-17106200 (dostęp 15.01.2026).
Przypisy:
- Główny Urząd Statystyczny, Wskaźniki cen lokali mieszkalnych w 3 kwartale 2025 r., https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ceny-handel/wskazniki-cen/wskazniki-cen-lokali-mieszkalnych-w-3-kwartale-2025-r-,12,29.html?contrast=yellow-black (dostęp 15.01.2026).
- § 3. Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/maksymalne-stawki-taksy-notarialnej-17106200 (dostęp 15.01.2026).
- Art. 42 Ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/koszty-sadowe-w-sprawach-cywilnych-17216873 (dostęp 15.01.2026).
