Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) – co to jest i dlaczego jest tak ważny?

Dom jedno- i wielorodzinny, sklep, salon, warsztat, zakład przemysłowy, farma słoneczna lub wiatrowa itd. – w zasadzie każdy obiekt budowlany reguluje dzisiaj prawo, także miejscowe. Niezależnie od rodzaju budynku przed przystąpieniem do projektu (a najlepiej przed zakupem działki) inwestor powinien więc sprawdzić MPZP. Co to za dokument, jak wpływa na inwestycję i gdzie go uzyskać? Wyjaśniamy!

MPZP – co to jest?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP, nazywany również „planem miejscowym”) jest aktem prawa miejscowego przyjmowanym w postaci uchwały przez radę gminy. Określa przeznaczenie oraz sposób zagospodarowania i zabudowy danego terenu, w tym także rozmieszczenie inwestycji publicznych¹. Razem z innymi przepisami kształtuje sposób wykonywania prawa własności nieruchomości².

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest jednym z trzech narzędzi planowania przestrzennego na poziomie gminnym. Poza nim funkcjonują jeszcze:

• Plan ogólny gminy (również jest aktem prawa miejscowego), który określa szczególnie strefy planistyczne i standardy urbanistyczne przyjęte na terenie gminy. Plan ogólny uwzględnia się podczas sporządzania MPZP. Stanowi on także podstawę prawną wydania inwestorowi decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu³. Plan ogólny zastąpi od 1 stycznia 2026 roku studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (SUiKZP), które nie jest aktem prawa miejscowego.
• Decyzja o warunkach zabudowy – to indywidualna decyzja administracyjna umożliwiająca realizację inwestycji na terenie, dla którego nie sporządzono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wydaje ją urząd gminy lub miasta. Do realizacji części inwestycji nie wystarczy jednak decyzja o warunkach zabudowy: musi najpierw zostać uchwalony MPZP.
• Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (decyzja wydawana w przypadku inwestycji publicznej, np. szkoły, urzędu, domu kultury).

Z czego się składa i co zawiera MPZP? Jakie jest jego przeznaczenie?

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego inwestor znajdzie wszystkie informacje potrzebne do ukształtowania projektu swojej inwestycji zgodnie z przyjętymi przepisami prawa miejscowego. Powinien najpierw zapoznać się z MPZP, a dopiero zgodnie z nim opracować lub przyjąć gotowy projekt inwestycji. Zgodność projektu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego (albo z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego) jest warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę⁴.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego składa się z dwóch części:

1. Część tekstowa jest treścią uchwały rady gminy i zawiera m.in.:

• ustalenia dotyczące przeznaczenia terenów i zasad ich zagospodarowania (w tym nazwy klas przeznaczenia terenu oraz symbole wraz z numeracją wyróżniającą);
• zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, w tym cechy elementów zagospodarowania przestrzennego, które wymagają ochrony, ukształtowania lub rewaloryzacji (nakazy, zakazy, dopuszczenia i ograniczenia w zagospodarowaniu terenów);
• wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych;
• ustalenia dotyczące kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu (część z nich jest obowiązkowa, część dobrowolna), m.in.:
  • minimalne powierzchnie dzielonych działek budowlanych,
  • zasady lokalizowania obiektów na działce (np. względem granicy, drogi),
  • maksymalną i minimalną nadziemną intensywność zabudowy,
  • przebieg dróg i innych elementów infrastruktury publicznej,
  • minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej i maksymalny udział powierzchni zabudowy,
  • minimalną liczbę i sposób realizacji miejsc do parkowania,
  • linie zabudowy,
  • gabaryty obiektów budowlanych,
  • rodzaje i standardy jakościowe materiałów budowlanych,
  • materiał i kolorystykę elewacji,
  • zasady kształtowania dachów (geometria, materiał, kolorystyka),
  • zasady kształtowania zieleni.

2. Część graficzna jest poniekąd odzwierciedleniem tekstu uchwały. Sporządza się ją z wykorzystaniem map zawierających obszar objęty projektem planu miejscowego wraz z jego niezbędnym otoczeniem, w skali 1:1000. Zawiera m.in.:

• nazwę planu miejscowego;
• określenie skali;
• granice obszaru objętego planem miejscowym;
• określenie przeznaczenia terenów, linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania wraz z ich symbolami i oznaczeniami graficznymi oraz numeracją wyróżniającą je spośród innych terenów;
• linie zabudowy;
• granice i oznaczenia terenów lub obiektów;
• oznaczenia elementów zagospodarowania przestrzennego terenu i elementów informacyjnych niebędących ustaleniami projektu planu miejscowego (zależnie od potrzeb)⁵.

Jak czytać oznaczenia w MPZP? Do części graficznej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dołączona jest legenda. Symbole, nazwy i oznaczenia graficzne używane podczas sporządzania projektu planu miejscowego zawiera również Załącznik nr 1 do Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2021 poz. 2404).

Jak sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Każdy ma prawo uzyskać wypis lub wyrys z MPZP, zresztą jest on niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę bądź oszacowania wartości nieruchomości. Wniosek o udostępnienie wypisu i wyrysu (bez uzasadnienia) należy złożyć w urzędzie miasta lub gminy, na której terenie znajduje się nieruchomość. Warto najpierw zajrzeć na stronę internetową urzędu – być może sprawę da się załatwić przez internet (z reguły urząd udostępnia też na stronie wzór takiego wniosku). Za wydanie wypisu lub wyrysu naliczana jest opłata skarbowa.

Miejscowe plany zagospodarowania publicznego są również dostępne do publicznego wglądu.

Gdzie sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Planów miejscowych należy szukać: – na stronie internetowej urzędu miasta lub gminy, w której znajduje się teren objęty planem – często są udostępniane również na gminnych stronach Biuletynu Informacji Publicznej (BIP); – w urzędzie miasta lub gminy – w działach zajmujących się planowaniem przestrzennym w gminie lub w komórkach organizacyjnych rady gminy (jako uchwały); – w starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu – w działach wydających pozwolenia na budowę (gminy są zobowiązane przekazywać starostom uchwalone plany miejscowe); – w systemie informacji przestrzennej (np. na geoportalu); – w dzienniku urzędowym województwa obejmującego terytorium miasta/gminy, której dotyczy plan (dzienniki urzędowe dostępne są również w internecie).

Kto opracowuje MPZP, kto może brać udział w tym procesie?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego sporządza wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Najpierw jednak (na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta) rada gminy musi podjąć uchwałę o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego. 

Następnie wójt, burmistrz lub prezydent miasta ogłasza rozpoczęcie prac oraz określa termin, miejsce i sposób składania wniosków do planu miejscowego. W procesie występuje o opinie do stosownych instytucji, uzgadnia projekt z właściwymi organami oraz przeprowadza konsultacje społeczne i wprowadza do projektu zmiany wynikające z uwag mieszkańców⁶. Po zakończeniu procesu, ponownie na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, rada gminy uchwala MPZP (po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami planu ogólnego)⁷.

Kiedy inwestor musi się ubiegać o sporządzenie planu miejscowego?

Niektóre inwestycje można zrealizować wyłącznie na podstawie MPZP – decyzja o warunkach zabudowy nie wystarczy. W takiej sytuacji, jeśli nie sporządzono MPZP, sam inwestor musi złożyć wniosek o jego uchwalenie. Do takich inwestycji należą m.in.

• obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży ponad 2000 m²,
• elektrownie wiatrowe,
• inwestycje w rejonie lotniska użytku publicznego,
• inwestycje na terenie utworzonego parku kulturowego,
• inwestycję na gruntach rolnych i leśnych – jeśli nie zostały dotychczas przeznaczone pod inwestycje.

Inwestor może również wnioskować o zmianę planu miejscowego – przeznaczenia lub planu zagospodarowania terenu, którego jest właścicielem (aby np. wybudować sklep na działce przewidzianej pod zabudowę mieszkaniową).

Jak wnioskować o zmianę lub uchwalenie planu miejscowego? 1. Złożyć wniosek o uchwalenie bądź zmianę planu miejscowego do urzędu miasta lub gminy, zaadresowany do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta albo rady gminy. Niektóre gminy wymagają dołączenia do takiego wniosku kopii mapy ewidencyjnej lub zasadniczej z zaznaczoną nieruchomością, której dotyczy pismo. 2. Jeśli wójt, burmistrz lub prezydent uzna wniosek za uzasadniony, to rozpocznie przygotowania do postępowania, w tym ustali zakres prac planistycznych. 3. Wniosek o uchwalenie lub zmianę MPZP ma charakter propozycji – nie określono w prawie procedury jego rozpatrywania, nie narzucono terminów odpowiedzi. Od braku lub negatywnej decyzji nie da się więc odwołać. Warto jednak wywierać presję: im więcej wniosków wpłynie do urzędu, tym bardziej zwiększa się szansa na podjęcie działań. 4. Po przygotowaniu planu wójt, burmistrz lub prezydent wyłoży go do publicznego wglądu, poinformowawszy o tym stosownie wcześniej społeczność (w urzędzie, lokalnej prasie i internecie). Przez co najmniej 21 dni mieszkańcy miejscowości będą mogli zgłaszać do planu swoje uwagi, także podczas zorganizowanych konsultacji. Jeśli pomysł inwestora może się spotkać ze sprzeciwem, warto na tym etapie zorganizować mediacje. 5. Rada gminy uchwala plan miejscowy i publikuje akt w wojewódzkim dzienniku urzędowym.

Uchwalenie lub zmiana MPZP może podwyższyć wartość nieruchomości objętej planem – wówczas zastosowanie ma tzw. renta (opłata) planistyczna. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera opłatę od właściciela, który wzbogacił się w wyniku postępowania i sprzedaje nieruchomość w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego. Opłata wynosi maksymalnie 30% wzrostu wartości.

Czasem zdarza się również odwrotna sytuacja – wskutek uchwalenia MPZP właściciel nieruchomości nie może już z niej korzystać lub możliwości te są ograniczone. Wówczas ma prawo żądać od gminy odszkodowania lub wykupu całości bądź części nieruchomości. 

Podsumowując, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest jednym z pierwszych dokumentów, z jakimi powinien zapoznać się każdy inwestor – jeśli to możliwe, jeszcze przed pozyskaniem działki. Rodzaj i projekt inwestycji musi być zgodny z MPZP, w przeciwnym razie trzeba się liczyć z odmową wydania pozwolenia na budowę. Jeśli gmina nie uchwaliła dla danej działki MPZP, należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Jeśli inwestycja musi zostać zrealizowana na podstawie MPZP, należy wnioskować o jego uchwalenie.

FAQ:

1. Plan zagospodarowania działki – skąd wziąć?

Inwestor musi sprawdzić (np. w urzędzie gminy lub miasta), czy dla terenu, na którym znajduje się działka, uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jeśli nie, powinien uzyskać decyzję o warunkach zabudowy lub wnioskować o uchwalenie MPZP (dla niektórych inwestycji).

2. Jak sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego dla konkretnej działki?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest dostępny m.in. w urzędzie miasta lub gminy (często także na stronie internetowej urzędu), w dzienniku wojewódzkim czy w systemie informacji przestrzennej (np. na geoportalu).

3. Jak sprawdzić plan zagospodarowania terenu – co wziąć pod uwagę?

Warto się zapoznać ze wszystkimi ustaleniami planu miejscowego, w szczególności z przeznaczeniem danej działki oraz warunkami zabudowy i zasadami kształtowania krajobrazu (np. wysokość obiektów, rodzaj dachu, kolorystyka elewacji).

Źródła:

1. Art. 14 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r.o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/planowanie-i-zagospodarowanie-przestrzenne-17027058 (dostęp 10.04.2025).
2. Art. 6 ust. 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r.o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/planowanie-i-zagospodarowanie-przestrzenne-17027058 (dostęp 10.04.2025).
3. Art. 13a Ustawy z dnia 27 marca 2003 r.o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/planowanie-i-zagospodarowanie-przestrzenne-17027058 (dostęp 10.04.2025).
4. Art. 35 pkt 1 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/prawo-budowlane-16796118/art-35 (dostęp 10.04.2025).
5. Art. 7 Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia z dnia 17 grudnia 2021 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20210002404/O/D20212404.pdf (dostęp 10.04.2025).
6. Art 17 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r.o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/planowanie-i-zagospodarowanie-przestrzenne-17027058 (dostęp 10.04.2025).
7. Art 20 ust. 1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r.o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/planowanie-i-zagospodarowanie-przestrzenne-17027058 (dostęp 10.04.2025).