Kupno mieszkania czy działki to nie tylko emocje i nowe plany, ale przede wszystkim konkretne procedury. Od podpisania pierwszych dokumentów do faktycznego zostania właścicielem droga bywa dłuższa, niż się wydaje. W całym tym procesie jedna umowa ma szczególne znaczenie – to ona decyduje, czy prawa do nieruchomości rzeczywiście przechodzą na kupującego. Co to jest umowa przyrzeczona? Kiedy się ją podpisuje? Czy umowa przyrzeczona to akt notarialny? Odpowiadamy poniżej!
Umowa przyrzeczona – co to znaczy?
Umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości to dokument, który finalizuje proces przenoszenia własności. Stanowi ona nieodzowny etap transakcji, będąc następstwem umowy przedwstępnej. W praktyce oznacza to, że po wcześniejszym ustaleniu warunków sprzedaży, strony przystępują do podpisania dokumentu, który skutkuje zmianą właściciela nieruchomości. Tylko zawarcie umowy przyrzeczonej daje kupującemu prawo do wpisu prawa własności do księgi wieczystej.
Zawarcie oznaczonej umowy przyrzeczonej to warunek konieczny, aby nabywca nieruchomości mógł uzyskać pełne prawa do lokalu usługowego, mieszkania lub działki. Przyrzeczenie sprzedaży dotyczy zarówno rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Po podpisaniu umowy następuje rzeczywiste przeniesienie własności nieruchomości.
Przyrzeczona umowa sprzedaży a akt notarialny
Umowa przyrzeczona przenosi własność wyłącznie wtedy, gdy ma formę aktu notarialnego. Jej zawarcie w kancelarii notarialnej daje gwarancję poprawności dokumentu oraz zgodności zapisów z aktualnym stanem prawnym. W praktyce oznacza to, że notariusz weryfikuje dane stron, stan prawny nieruchomości oraz treść postanowień. Właśnie dlatego podpisanie umowy przyrzeczonej zapewnia wyższy poziom bezpieczeństwa.
W przypadku kupna nieruchomości notariusz sporządza akt, w którym zawarte są dane sprzedającego nieruchomość i nabywcy, opis przedmiotu transakcji, cena, termin zawarcia umowy przyrzeczonej, informacje o finansowaniu oraz wszystkie obowiązki stron. Tylko taka forma daje podstawę do ujawnienia zmiany właściciela w księdze wieczystej.
Umowa przyrzeczenia sprzedaży nieruchomości – wzór
Dokument powinien zawierać ściśle określone informacje, bez których nie może dojść do skutecznego przeniesienia prawa własności.
Warto upewnić się, że znajdują się w nim:
- tytuł umowy – np. „Umowa przyrzeczona sprzedaży mieszkania” lub „Umowa przyrzeczona sprzedaży działki”;
- dane stron umowy – imiona, nazwiska, adresy, numery PESEL, serie i numery dokumentów tożsamości;
- opis nieruchomości – adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej, status odrębnej własności;
- cena sprzedaży – wraz z opisem sposobu zapłaty (gotówką lub z wykorzystaniem kredytu hipotecznego);
- termin umowy przyrzeczonej – konkretna data lub dokładne określenie momentu zawarcia;
- zadatek i jego skutki – w przypadku niewywiązania się z postanowień;
- dodatkowe ustalenia – np. kto pokrywa koszty umowy przyrzeczonej i kiedy nastąpi wydanie lokalu.
Dokument powinien zostać przygotowany z uwzględnieniem potrzeb obu stron transakcji i z poszanowaniem obowiązujących przepisów.
Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona – czym się różnią i która jest korzystniejszą opcją?
Umowa przedwstępna zawiera zobowiązanie do podpisania umowy przyrzeczonej w przyszłości. Nie powoduje jednak przeniesienia własności, dlatego jej rola ogranicza się do zabezpieczenia intencji stron. Umowa przyrzeczona to już właściwa umowa, która skutkuje zmianą właściciela.
W przypadku umowy deweloperskiej lub zakupu z kredytem hipotecznym często nie można od razu podpisać umowy przenoszącej własność, dlatego w pierwszej kolejności strony zawierają umowę przedwstępną. Umowa przyrzeczona mieszkania daje jednak o wiele większe bezpieczeństwo – notariusz sprawdza stan prawny nieruchomości i eliminuje ryzyko związane z zaległymi zobowiązaniami dotychczasowego właściciela.
Kiedy podpisać umowę przedwstępną?
Podpisanie umowy przedwstępnej jest zasadne, gdy żadna ze stron nie jest jeszcze gotowa do podpisania ostatecznej wersji dokumentu. Najczęściej dotyczy to przypadków, gdy nabywca oczekuje na decyzję kredytową lub kompletowanie dokumentów.
Taka sytuacja pojawia się również, gdy sprzedający musi uporządkować stan prawny nieruchomości albo zakończyć formalności związane z jej przygotowaniem do sprzedaży. Mimo że umowa ta nie przenosi własności, może być ważnym narzędziem w planowaniu transakcji.
Umowa przedwstępna – jakie dokumenty są niezbędne?
Przy podpisywaniu tego typu dokumentu należy przygotować komplet wymaganych informacji. Dokumenty potrzebne do umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania to:
- dane osobowe obu stron umowy;
- dokumenty tożsamości;
- dokument potwierdzający tytuł prawny sprzedającego (np. umowa kupna, akt darowizny);
- aktualny odpis z księgi wieczystej;
- informacje o sposobie finansowania.
Tylko zebranie odpowiednich danych pozwala przeprowadzić dalsze etapy transakcji bez opóźnień.
Kto ponosi koszty umowy przedwstępnej?
Koszty zawarcia umowy przedwstępnej zależą od ustaleń między stronami. W wielu przypadkach przyjmuje się, że to kupujący pokrywa wydatki, jednak nie jest to wymóg prawny. Strony umowy mogą zdecydować o innym podziale – po połowie lub według ustalonej proporcji.
Kiedy podpisać umowę przyrzeczoną?
Termin podpisania umowy przyrzeczonej wynika najczęściej z wcześniejszych ustaleń stron zawartych w umowie przedwstępnej. Jeżeli nie został on wskazany, każda ze stron może żądać zawarcia umowy w ciągu roku. Po tym czasie postanowienia umowy przedwstępnej wygasają.
Zawarcie umowy przyrzeczonej następuje zwykle po spełnieniu określonych warunków, takich jak decyzja banku o przyznaniu kredytu hipotecznego czy przygotowanie aktu własności przez sprzedającego. Tylko spełnienie wszystkich wymogów umożliwia finalizację transakcji.
Umowa przyrzeczona – koszty notarialne
Koszty związane z podpisaniem umowy przyrzeczonej mogą być znaczące, dlatego warto wiedzieć, co się na nie składa. Zwykle obejmują:
- taksę notarialną,
- opłatę za odpis aktu notarialnego,
- koszt założenia księgi wieczystej,
- opłatę za wpis prawa własności,
- podatek od czynności cywilnoprawnych (2% wartości nieruchomości).
W przypadku kupna mieszkania z rynku pierwotnego nabywca nie płaci podatku PCC. Natomiast przy zawieraniu umowy deweloperskiej podział kosztów odbywa się zgodnie z przepisami – po równo między nabywcę i dewelopera.
Umowa przyrzeczona a umowa ostateczna
W praktyce umowa ostateczna kupna mieszkania oznacza to samo, co umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości. To właśnie ten dokument przenosi własność i formalizuje całą procedurę zakupu. W odróżnieniu od umowy przedwstępnej, umowa końcowa sprzedaży nieruchomości skutkuje rzeczywistym wpisem nowego właściciela do księgi wieczystej.
FAQ:
1. Co to jest umowa przyrzeczona?
To dokument finalizujący transakcję zakupu nieruchomości, zawierany w formie aktu notarialnego. To właśnie umowa przyrzeczenia przeniesienia własności skutkuje zmianą właściciela i umożliwia ujawnienie nowego właściciela w księdze wieczystej. Przyrzeczenie umowy sprzedaży zamyka wcześniejsze ustalenia między stronami.
2. Umowa przyrzeczona a umowa sprzedaży – czym się różnią?
W polskim prawie pojęcia te często są używane zamiennie. Umowa przyrzeczona to nic innego jak definitywna umowa sprzedaży nieruchomości, która skutecznie przenosi prawo własności.
3. Umowa przyrzeczona a przedwstępna – którą wybrać?
Wybór zależy od etapu transakcji. Umowa przedwstępna to forma zobowiązania do zawarcia umowy w przyszłości, gdy strony nie są jeszcze gotowe na sfinalizowanie zakupu. Umowa przyrzeczona jest już właściwym dokumentem przenoszącym własność, stanowiącym następstwo umowy przedwstępnej.
