Czy można mieszkać w lokalu użytkowym?

Podział na nieruchomości różnego typu wiąże się z ich sytuacją prawną, kwestiami technicznymi i przepisami podatkowymi. Najpowszechniejszy z typów obejmuje lokale zaadaptowane na mieszkanie. Inną kategorią są natomiast obiekty użytkowe i właśnie im przyjrzymy się w poniższym artykule. Sprawdź, czy istnieje możliwość zmiany ich przeznaczenia i jakie ewentualnie kary są przewidziane za niewłaściwe postępowanie.

Lokal użytkowy – co to jest?

Tym mianem określa się część budynku, w której skład wchodzi jedno bądź więcej wnętrz wydzielonych przegrodami pionowymi. Może to być także powierzchnia niebędąca pomieszczeniem gospodarczym bądź technicznym ani mieszkaniem. Czy zatem można mieszkać w lokalu użytkowym i ewentualnie jakie kary przysługują za zmianę przeznaczenia wbrew przepisom?

To specyficzna kategoria nieruchomości, która jest użytkowana głównie w celach komercyjnych, handlowych, usługowych czy biurowych, a nie mieszkalnych. Z reguły znajdują się w budynkach o zróżnicowanej strukturze i funkcji – mogą to być zarówno obiekty jednorodzinne, jak i wielorodzinne, ale również biurowce czy centra handlowe. Lokale użytkowe są często projektowane i wyposażone w sposób, który sprzyja efektywnemu przeznaczeniu biznesowemu. Jego zmiana jest konieczna, aby można było w nich mieszkać bez ryzyka kar.

Podstawową kwestią jest rozróżnienie, iż o ile obiektami usługowymi mogą być wszystkie pomieszczenia mieszczące się w konkretnym budynku, o tyle w przypadku interesujących nas lokali użytkowych konieczne jest odrębne wnętrze. Czy istnieje wobec tego  możliwość zmiany przeznaczenia? Jeśli tak, jak to zrobić, aby uniknąć kary za złamanie przepisów?

Zmiana sposobu użytkowania lokalu na własną rękę jest nielegalna

Jeśli posiadacz nieruchomości użytkowej, której przeznaczenie nie pozwala w niej mieszkać, wynajmie ją w ramach umowy długoterminowej, tym samym dopuszcza się czynu zagrożonego karą. Zgodnie z powyższym, udostępnienie np. biura na mieszkanie to nielegalna procedura.

Samowolna zmiana przeznaczenia lokalu użytkowego na mieszkalny jest niezgodna z polskim prawem i za tego typu praktyki grożą sankcje finansowe, a nawet pozbawienie wolności. W takiej sytuacji pojawia się dodatkowo nakaz wstrzymania użytkowania obiektu aż do momentu, w którym jego przeznaczenie nie ulegnie zmianie. Dopiero wówczas będzie można w nim mieszkać bez ryzyka narażania się na kary finansowe.

Jak zmienić przeznaczenie lokalu użytkowego?

W sytuacji, w której obiekt ma więcej niż 25 m², jak najbardziej da się go przerobić na mieszkalny. Duży popyt na tego typu nieruchomości utwierdza w przekonaniu, że jest to opłacalne rozwiązanie. Poza tym stawka VAT w przypadku mieszkań jest dużo niższa niż w przypadku lokali użytkowych – wynosi 8%, a nie 23%. Zmiana przeznaczenia lokalu użytkowego, tak aby dało się w nim żyć na co dzień bez ryzyka kar, wymaga złożenia wniosku w starostwie powiatowym, urzędzie miasta na prawach powiatu lub przez internet (za pośrednictwem usługi e-Budownictwo), dołączając następujące załączniki:

• potwierdzenie własności,
• warunki zabudowy bądź zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o braku przeciwwskazań co przeprowadzenia modyfikacji,
• rysunek, opis planowanego przeznaczenia i opis techniczny.

Po 30 dniach od złożenia wniosku zwróć się do urzędu o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Zmiana musi być jeszcze odnotowana w odpowiednim katastrze, po czym pozostaje jeszcze tylko uporządkowanie sytuacji w księgach wieczystych i sprawa załatwiona.

Uwaga na mikro kawalerki!

Rozporządzenie ministra kultury z 2018 r. dotyczące warunków technicznych budynków i ich usytuowania wskazuje, iż od 2018 r. powierzchnia mieszkania w Polsce musi wynosić co najmniej 25 m². Pojawiające się masowo ogłoszenia o wynajem tzw. mikro kawalerek powinny być więc wyłączone z legalnego obrotu mieszkalnego, ponieważ ich metraż bywa mniejszy.

Wprowadzone pod koniec 2022 r. zmiany w przepisach prawnych związane z tzw. Nowym Ładem sprawiły, że amortyzacja lokali stała się mocno utrudniona. Nie da się ukryć, że znacząco wpłynęło to korzyści wynikające z zakupu obiektów użytkowych i ich modyfikacji na pomieszczenia, w których można mieszkać zgodnie z przeznaczeniem bez narażania się na kary.

Nie zmienia to faktu, że wciąż ceny lokali użytkowych bywają znacznie niższe niż w przypadku nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkalne. Jeśli wnętrze ma więcej niż 25 m², nawet pomimo zmian prawnych warto rozważyć wprowadzenie zgodnych z przepisami zmian w przeznaczeniu, które pozwalają na przerobienie go na mieszkanie bez narażania się na kary. To rozwiązanie jest skierowane do doświadczonych inwestorów z odpowiednim kapitałem.

Działaj zgodnie z prawem

Podsumowując, obiekt, który ma zostać przekształcony na pomieszczenie mieszkalne, musi spełniać odgórnie przyjęte warunki. Prawo budowlane zezwala na zmianę przeznaczenia nieruchomości wedle ściśle ustalonych zasad. Zapoznanie się z przepisami z art. 71 powinno być Twoim obowiązkiem, jeśli planujesz tego typu inwestycję. Trzymając się litery prawa, możesz oczekiwać, że ominie Cię ewentualna kara za wynajęte mieszkanie w lokalu użytkowym.

Wg. stanu prawnego na dzień 17.10.2023 roku. Zamieszczone informacje nie stanowią opinii prawnej.