Czym jest zasiedzenie?

W prawie cywilnym opisana została instytucja, z której istnienia powinien zdawać sobie sprawę każdy właściciel budynków lub gruntów. Mowa o zasiedzeniu – prawnym mechanizmie umożliwiającym osobom nabycie prawa własności do nieruchomości poprzez długoletnie i nieprzerwane korzystanie z niej. Po spełnieniu określonych warunków, w postępowaniu sądowym na wniosek użytkownika, sąd może nadać mu miano pełnoprawnego właściciela. Sprawdź, jakie przesłanki umożliwiają skuteczne zasiedlenie mieszkania, dowiedz się, czym jest zasiedzenie w dobrej i złej wierze, zobacz, po ilu latach prawa do nieruchomości przechodzą na osobę korzystającą i z jakimi opłatami wiąże się ta procedura.

Czym jest zasiedzenie nieruchomości?

W wielu jurysdykcjach, w tym w polskim systemie prawnym, instytucja zasiedlenia została wprowadzona w celu zapewnienia efektywnego wykorzystania nieruchomości, oraz zabezpieczenia praw użytkowników, którzy długi czas korzystają z nich bez formalnego tytułu własności. Aby nabyć mieszkanie przez zasiedzenie, należy po prostu przez określony czas i w sposób nieprzerwany oraz niebudzący wątpliwości, korzystać z danej nieruchomości tak, jakby samemu było się jej właścicielem. Oznacza to, że użytkownik np. ponosi opłaty za utrzymania nieruchomości lub ją remontuje. Co istotne, tytuł prawny może nabyć również osoba, która świadomie wykorzystuje grunt, budynek bądź lokal, wiedząc, że nie ma do tego prawa. Mówimy wówczas o zasiedzeniu w złej wierze.

Podstawa zasiedzenia w polskim prawie

W naszym systemie prawnym instytucja zasiedzenia uregulowana została w Artykule 172 Kodeksu cywilnego. Treść tego artykułu, cytowana dosłownie poniżej stanowi podstawę prawną dla nabycia prawa własności do mieszkania lub ziemi z tytułu jej użytkowania:

• § 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

• § 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

W skrócie artykuł 172 k.c. mówi, że osoba, która de facto wykonuje prawo własności, nabiera tego prawa w sposób formalny. Warunkiem uzyskania tytułu prawnego przez zasiedzenie jest spełnienie wszystkich wymaganych prawem przesłanek oraz uzyskanie pozytywnego orzeczenia sądu w specjalnym postępowaniu.

Przesłanki do zasiedzenia nieruchomości

Dokładne przesłanki do zasiedzenia nieruchomości wynikają wprost z treści cytowanego wyżej artykułu. Oto trzy główne warunki, które muszą wystąpić łącznie, aby osoba mogła nabyć prawo własności domu, działki lub mieszkania przez zasiedzenie.

1. Posiadanie samoistne

Osoba musi być posiadaczem samoistnej nieruchomości, co oznacza, że jej posiadanie musi wynikać z własnych działań i nie jest oparte na bezpośredniej zgodzie właściciela, ani nie wynika z jego przymusu.

2. Ciągłość posiadania

Osoba musi korzystać z nieruchomości nieprzerwanie. W postępowaniu nieprocesowym na wniosek użytkownika, który ponosi koszty opłaty skarbowej, sąd bada ciągłość korzystania, zwracając uwagę na ewentualne zdarzenia, które wstrzymują bieg terminów wyszczególnionych w art. 172 k.c.

3. Upływ czasu

Aby osoba zawiadująca np. mieszkaniem zyskała do niego prawo, musi zajmować je przez określony czas – nie jest możliwe nabycie nieruchomości przez zasiedzenie np. po 5 latach. W zależności od sposobu wejścia w posiadanie, wymagany okres może wynosić nawet 30 lat.

Zasiedzenie mieszkania – po ilu latach?

Wracając ponownie do treści art. 172 k.c., należy podkreślić, że czas potrzebny do nabycia tytułu do nieruchomości jest różny, w zależności od dobrej lub złej wiary posiadacza. Co należy rozumieć przez te dwa pojęcia?

1. Zasiedzenie w dobrej wierze: oznacza przypadek, w którym osoba zajmująca nieruchomość nie ma świadomości, iż nie jest jej formalnym właścicielem. W takiej sytuacji nabycie prawa własności do gruntu lub mieszkania może nastąpić po 20 latach ciągłego i samoistnego posiadania.

2. Zasiedzenie w złej wierze: jeśli posiadacz nieruchomości jest świadomy, że korzysta z cudzej własności i robi to nieprzerwanie, nabycie tytułu prawnego nadal jest możliwe, jednak następuje dopiero po 30 latach.

W celu stwierdzenia nabycia własności przez zasiedzenie konieczne jest uzyskanie orzeczenia sądowego w ramach postępowania nieprocesowego. Posiadacz mieszkania musi zgromadzić wszystkie niezbędne dokumenty potwierdzające swoje posiadanie i korzystanie z niego przez określony czas, np. rachunki za media, potwierdzenia opłat podatkowych, listy polecone itp.

Wniosek do sądu o zasiedzenie – formalności i opłata

Na użytkowniku składającym wniosek o zasiedzenie, spoczywa również opłata sądowa w wysokości 2000 zł. Kwotę tą należy uiścić w kasie sądu lub wpłacić na rachunek bankowy. Gotowy formularz wniosku wraz z wymaganymi dokumentami oraz potwierdzeniem wniesienia opłaty skarbowej składa się w sądzie rejonowym właściwym dla danej nieruchomości. W trakcie postępowania sąd bada, czy spełnione są wszystkie wymienione wyżej przesłanki zajęcia mieszkania, domu lub gruntu oraz sprawdza, czy zasiedzenie nastąpiło w dobrej, czy złej wierze.

Wg. stanu prawnego na dzień 22.09.2023 roku. Zamieszczone informacje nie stanowią opinii prawnej.