W sytuacji, gdy małżonkowie decydują się na budowę domu na gruncie należącym wyłącznie do jednego z nich, pojawiają się istotne pytania dotyczące przynależności majątkowej takiej nieruchomości. Czyj jest dom wybudowany na wspólnej działce? Odpowiedź zależy od wielu czynników – w tym od źródła pochodzenia działki, momentu jej nabycia oraz relacji między majątkiem wspólnym a osobistym.
Działka jako składnik majątku osobistego
Zgodnie z przepisami kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje wspólność majątkowa, obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w trakcie trwania małżeństwa. Jednak do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że zastrzeżono inaczej. Oznacza to, że działka kupiona przed ślubem, a także dom wybudowany na działce z darowizny, mogą nie stanowić majątku wspólnego małżonków.
Jeśli nieruchomość została nabyta przed ślubem lub w drodze dziedziczenia bądź darowizny, stanowiła wyłączną własność jednego z małżonków i jako taka pozostaje poza wspólnością ustawową. W takich przypadkach mamy do czynienia z jego majątkiem osobistym.
Działka żony – dom wspólny? Czyj dom na działce męża?
Budowa domu na działce należącej do jednego z małżonków prowadzi do powstania trwałego obiektu, który staje się częścią gruntu. Zgodnie z zasadą superficies solo cedit, dom wybudowany na działce męża lub budowa domu na działce żony skutkuje tym, że własność budynku przypada właścicielowi gruntu. Bez znaczenia pozostaje to, czy środki pochodziły z majątku wspólnego, czy z nakładów poczynionych przez oboje małżonków.
Jeśli więc dom został wzniesiony na działce należącej do jednego z małżonków, niezależnie od formy finansowania inwestycji, budynek nie wchodzi automatycznie do wspólności majątkowej. Przykładowo – dom wybudowany przed ślubem na działce kupionej przez przyszłego małżonka również nie będzie traktowany jako składnik majątku wspólnego.
Rozliczenie nakładów po rozwodzie
W sytuacji rozwodu małżonek niebędący właścicielem nieruchomości często jest zainteresowany rozliczeniem środków poniesionych na budowę. Podstawę prawną stanowi art. 45 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który mówi, że nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty małżonka należy się zwrot – wyjątkiem są jedynie nakłady konieczne na przedmioty majątkowe przynoszące dochód.
Zasadniczo rozliczenie środków poniesionych następuje w chwili podziału majątku wspólnego. W przypadku braku wspólnego majątku sprawa może być rozpoznawana w trybie procesowym. Wartość, która podlega zwrotowi, ustalana jest według stanu z dnia podziału lub orzekania o wcześniejszym zwrocie.
Roszczenie o nabycie udziału w nieruchomości
Małżonek, który chciałby zostać współwłaścicielem nieruchomości, może żądać przeniesienia własności działki lub współwłasności domu. Podstawą jest art. 231 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym samoistny posiadacz gruntu działający w dobrej wierze, który postawił na nim budynek o wartości przekraczającej wartość gruntu, może żądać przeniesienia własności działki za wynagrodzeniem.
W odniesieniu do małżeństw sądy przyjmują, że małżonek żądający przeniesienia może zostać potraktowany jak posiadacz w dobrej wierze, jeśli przemawiają za tym zasady współżycia społecznego. W takim przypadku ma on prawo dochodzić zwrotu nakładów albo żądać przeniesienia własności udziału w gruncie.
Dom na działce żony a podział majątku – warunki konieczne do wykupu
Aby roszczenie o wykup było skuteczne, dla uwzględnienia przedmiotowego roszczenia konieczne jest spełnienie dwóch warunków: wartość domu musi przewyższać wartość gruntu, a osoba występująca z roszczeniem musi wykazać dobrą wiarę przy rozpoczęciu budowy. W praktyce oznacza to, że dom może stać się przedmiotem sporu tylko wtedy, gdy budynek został wzniesiony przy istotnym zaangażowaniu środków drugiego małżonka i spełnione są wskazane przesłanki.
Wynagrodzenie jako element rozliczenia
Żądanie przeniesienia własności działki nie oznacza bezpłatnego przekazania nieruchomości. Zgodnie z orzecznictwem, właścicielowi przysługuje odpowiednie wynagrodzenie. Wysokość ustala sąd, niezależnie od podziału innych składników majątku wspólnego. Nie można uznać, że należność z tytułu wykupu może być potraktowana jako forma dopłaty przy dzieleniu innych aktywów. Wynagrodzenie to dotyczy konkretnego składnika i konkretnej sytuacji – nie podlega automatycznemu uśrednieniu przy ustalaniu proporcji udziałów.
Warianty rozliczeń przy podziale majątku
Rozliczenie budowy może zatem nastąpić w jednej z dwóch form – albo przez drogę rozliczenia nakładów poczynionych z majątku wspólnego na majątek osobisty małżonka, albo przez wykup działki w odpowiednim zakresie. Wybór zależy od tego, czy małżonek zainteresowany rozliczeniem nakładów dąży do spłaty, czy do uzyskania prawa do nieruchomości. W toku sprawy sąd może dokonać rozliczenia zarówno poprzez zasądzenie kwoty, jak i przez przeniesienie udziału – o ile wniosek został prawidłowo sformułowany. Nie jest przy tym związany wyborem małżonka i może zastosować inną formę rozliczenia, jeżeli uzna to za bardziej adekwatne.
FAQ:
1. Czy mogę przekazać działkę drugiemu małżonkowi jeszcze w trakcie małżeństwa?
Tak, możliwe jest przekazanie działki drugiemu małżonkowi w formie darowizny. W takiej sytuacji nieruchomość może wejść do majątku wspólnego, o ile darczyńca wyrazi na to zgodę w akcie notarialnym. Bez tego działka nadal będzie składnikiem majątku osobistego.
2. Co jeśli dom został zbudowany przez jednego z małżonków, a działka była wspólna?
Jeśli działka wchodziła do majątku wspólnego, a dom został zbudowany samodzielnie przez jednego z małżonków, to budynek również należy do majątku wspólnego. Różnice w nakładzie pracy mogą być uwzględnione przy podziale majątku, ale nie wpływają na własność.
3. Czy kupno działki przed ślubem ma wpływ na kredyt hipoteczny zaciągnięty wspólnie?
Tak, jeśli kredyt zaciągnięto wspólnie po ślubie, a działka była nabyta wcześniej, bank zabezpiecza się na nieruchomości należącej do jednego z małżonków. Wspólne spłacanie kredytu nie powoduje automatycznego nabycia praw do działki przez drugiego małżonka.
