Czym jest kooperatywa mieszkaniowa i na czym polega?

1 marca 2023 weszła w życie uchwalona w grudniu ubiegłego roku ustawa o kooperatywach mieszkaniowych. To forma organizacji, która umożliwia wspólne inwestowanie w nieruchomości. W tym artykule przyjrzymy się bliżej najważniejszym założeniom ustawy, przedstawiając definicję kooperatywy, jej najważniejsze zalety oraz projekty domów, które pozwala ona realizować inwestorom.

Kooperatywa mieszkaniowa – definicja

Zgodnie z treścią ustawy podpisanej przez prezydenta w grudniu 2022 roku, kooperatywa mieszkaniowa to grupa co najmniej 3 osób fizycznych, skupionych w ramach zrzeszenia lub związanych umową spółki cywilnej. Grupa inwestorów może wspólnym nakładem wybudować nieruchomość, co zdaniem ustawodawcy ma ułatwić realizację inwestycji budowlanej oraz zmniejszyć jej koszty.

Warto zaznaczyć, że powyższej definicji kooperatywy mieszkaniowej nie wyczerpują przedsiębiorstwa ani firmy z branży deweloperskiej. Mogą stworzyć ją wyłącznie indywidualni inwestorzy. Wynika to z faktu, że zgodnie z ustawą, projekty domów wielorodzinnych realizowane w ramach tego rodzaju inicjatyw mogą służyć wyłącznie zaspokojeniu celów mieszkaniowych inwestorów – nie mogą więc stać się przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży ani najmu. Wyjątkiem jest tu sytuacja, w której najemcą zostaje gmina.

Typy kooperatyw mieszkaniowych: społeczna i profesjonalna

Ustawodawca zaznaczył, że grupa inwestorów działając w ramach spółki lub zrzeszenia, może realizować zadanie własnymi nakładami lub powierzyć wykonanie prac wykonawcy mającemu ku temu odpowiednie kompetencje, wiedzę oraz narzędzia. W ustawie zapisano bowiem, że kooperatywa mieszkaniowa może mieć charakter społeczny lub profesjonalny. Jak nietrudno się domyślić, w pierwszym przypadku inwestorzy realizują projekt domu wielorodzinnego samodzielnie, natomiast w drugim – delegują zadania na zewnątrz. Przedsięwzięcia tego rodzaju funkcjonują już z powodzeniem w Warszawie oraz kilku innych polskich miastach. Warto więc bliżej przyjrzeć się najważniejszym założeniom omawianej ustawy.

Ustawa o kooperatywach mieszkaniowych – najważniejsze założenia

Dokument określa, że podstawowym celem inicjatyw podejmowanych w ramach wspólnego realizowania inwestycji jest powstawanie nieruchomości mających zaspokoić cele mieszkaniowe inwestorów, ich dzieci oraz innych osób, które z nimi zamieszkują. Kooperatywa mieszkaniowa, której definicja została przytoczona w artykule 5. ustawy, wyklucza więc realizowanie inwestycji, których celem jest osiągnięcie zysku lub wprowadzenie nieruchomości do obrotu. Ustawodawca wyraźnie zaznaczył również, że w ramach porozumienia właścicieli mogą być realizowane wyłącznie projekty mieszkaniowe, a więc domy jedno- oraz wielorodzinne, co wyklucza budowę m.in. obiektów usługowych, handlowych czy przemysłowych.

Jakie zalety ma kooperatywa mieszkaniowa?

Podstawowym atutem takiej formy realizacji inwestycji ma być znaczna obniżka jej kosztów, z uwagi na fakt, że część prac związanych z realizacją przedsięwzięcia członkowie kooperatyw będą mogli wykonać samodzielnie. Oznacza to oszczędności m.in. na marżach nakładanych przez firmy budowlane, odpowiadające za konkretne elementy realizacji projektu domu wielorodzinnego.

Ustawodawca przewidział również szereg rozwiązań mających ułatwić uzyskanie finansowania na budowę, zarówno jeśli chodzi o kredyty bankowe, jak i państwowe dotacje. Wczytując się w uzasadnienie ustawy, można znaleźć informacje, że dzięki tym zabiegom koszty realizacji inwestycji mogą spaść nawet o 20-30%. Przepisy wprowadzają także dodatkowe zabezpieczenia prawne i ekonomiczne przedsięwzięcia, m.in. solidarną odpowiedzialność wszystkich członków organizacji.

Inwestycje w ramach kooperatyw mieszkaniowych

Zgodnie z cytowaną definicją, przepisy dotyczące wspólnych inicjatyw budowlanych umożliwiają realizowanie inwestycji o charakterze mieszkaniowym, precyzyjnie określając, jakie nieruchomości można budować. Podstawowym typem przedsięwzięcia, które może powstać w ramach zrzeszenia inwestorskiego, jest projekt na dom wielorodzinny.

Członkowie zrzeszenia lub spółki cywilnej mogą również na nabytym gruncie zbudować zespół budynków jednorodzinnych, z których każdy będzie zabezpieczał potrzeby mieszkaniowe danego inwestora. Ustawodawca dopuszcza również zakup nieruchomości zabudowanej jednym budynkiem oraz przeprowadzenie prac adaptacyjnych, które przystosują obiekt do potrzeb mieszkalnych członków kooperatywy. 

Kooperatywy mieszkaniowe w Polsce

Wejście w życie omawianych przepisów powinno znacznie uprościć realizowanie inwestycji budowanych w ramach współpracy pomiędzy większą liczbą inwestorów. Warto zwrócić uwagę na fakt, że na terenie naszego kraju takie inicjatywy powstawały już wcześniej, a niektóre z nich mają nawet na swoim koncie ukończone inwestycje wielorodzinne. Pierwsza kooperatywa mieszkaniowa w Warszawie utworzona została w 2018 roku, a obecnie tego rodzaju organizacje cieszą się coraz większą popularnością również na terenie innych polskich miast.

Wg. stanu prawnego na dzień 19.05.2023 roku. Zamieszczone informacje nie stanowią opinii prawnej.