W polskim systemie prawnym istnieje uregulowane rozwiązanie, które umożliwia legalne nieodpłatne przekazanie majątku innej osobie. To darowizna – mieszkania dla dziecka od rodziców, samochodu pomiędzy małżonkami czy pieniędzy sąsiadce. Jak to działa i jakich formalności musisz dopełnić? Ile kosztuje przepisanie mieszkania i kto powinien zapłacić podatek fiskusowi? Sprawdź!
| Artykuł nie stanowi porady prawnej, a podane w nim informacje są aktualne na dzień 12 czerwca 2025. W razie wątpliwości skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Jeśli właśnie rozważasz nową inwestycję, zachęcamy do sprawdzenia oferty Grupy Waryński – nasze nowe mieszkania w Warszawie, Katowicach czy Jabłonnie czekają na właścicieli. |
Co to jest darowizna (definicja)?
Potocznie nazywana darowizną umowa darowizny jest rodzajem umowy nazwanej, czyli takie, której przedmiot, treść i skutki reguluje ustawa, w tym przypadku prawo cywilne. Umowa ta ma na celu bezpłatne przekazanie drugiej osobie majątku ruchomego lub nieruchomego. Stronami umowy zostają darczyńca (przekazujący majątek) i obdarowany.
Przykładami tego rozwiązania są m.in. darowizna udziału w nieruchomości lub całej nieruchomości (mieszkania, domu, innego lokalu/budynku), pieniędzy czy samochodu. Przedmiotu darowizny nie może stanowić tylko zobowiązanie do bezpłatnego świadczenia uregulowane odrębnymi przepisami, np. użyczenie czy bezczynszowa dzierżawa nieruchomości.
Ta forma przekazania majątku jest opodatkowana podatkiem od spadków i darowizn. Na obowiązek i wysokość zobowiązania wpływa stopień pokrewieństwa darczyńcy i obdarowanego (więcej o tym w dalszej części artykułu).
Na czym polega przepisanie mieszkania w formie darowizny?
Poprzez darowiznę mieszkania należy rozumieć umowę o przeniesienie prawa własności nieruchomości – potocznie przepis, przepisanie lub przekazanie mieszkania – na druga osobę, np. dziecko. Podstawowym wyróżnikiem tej czynności prawnej jest nieodpłatne przekazanie majątku: dotychczasowy właściciel nie może domagać się od obdarowanego zapłaty.
W większości przypadków przekazanie darowizny nie wymaga szczególnej formy prawnej. Zgodnie jednak z art. 158 Kodeksu cywilnego, umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego1. Przekazanie własności nieruchomości powinno się więc odbyć w kancelarii notarialnej, w obecności uprawnionego urzędnika.
W świetle art. 890 Kodeksu cywilnego każda umowa darowizny powinna zostać zawarta notarialnie, ale – jeśli tylko darczyńca spełnił przyrzeczone świadczenie – umowa darowizny zawarta poza kancelarią również jest ważna2.
Choć więc samo przekazanie domu lub lokalu mieszkalnego jest nieodpłatne, to konieczność zachowania formy aktu notarialnego powoduje pewny koszty. Należy bowiem uiścić opłaty w kancelarii notarialnej (tzw. taksa) i pokryć koszty sądowe (wpis/założenie księgi wieczystej), a w niektórych przypadkach również zapłacić stosowny podatek w urzędzie skarbowym.
Ile kosztuje darowizna mieszkania u notariusza?
To, ile kosztuje notariusz przy przepisaniu mieszkania, zależy głównie od jego wartości, chociaż kancelarie notarialne również mają różną politykę cenową i stawki mogą się różnić.
Koszty notarialne darowizny to głównie taksa notarialna, której górną wysokość określono w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Jest ona uzależniona od wartości rynkowej nieruchomości. Za sporządzenie i poświadczenie umowy darowizny przedmiotu o wartości mieszczącej się w przedziale od 60 tysięcy do miliona złotych notariusz może zażądać najwyżej 1010 złotych + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tysięcy3.
Darowizna: koszty notarialne przekazania mieszkania (przykład)
| Przyjmijmy, że rodzice chcą kupić dla swoich dzieci dwa nowe mieszkania na sprzedaż w Gdańsku o wartości 600 tys. złotych każde, a następnie przekazać je w formie darowizny. Muszą w tym celu zawrzeć dwie umowy darowizny, każdą w formie aktu notarialnego. Zawarcie jednej umowy w obecności notariusza będzie kosztowało najwyżej 1010 + 2160 złotych (0,4% od nadwyżki powyżej 60 tys., czyli od 540 tys.), a więc 3170 złotych. Do taksy notarialnej zwykle należy jednak doliczyć także wpis do księgi wieczystej nieruchomości (zmiana właściciela nieruchomości) lub jej założenie. Może się tym zająć notariusz (za dodatkową opłatą), można też zrobić to samodzielnie. Za założenie księgi płaci się 100, a za wpis 150 złotych – są to tzw. opłaty sądowe4. |
Darowizna mieszkania: jakie dokumenty są potrzebne?
Wzór umowy darowizny możesz już teraz pobrać z Internetu, aby się z nią zapoznać, natomiast ostateczny dokument sporządza notariusz (oczywiście w przypadku umowy notarialnej, ale taka jest wymagana przy przepisywaniu mieszkania).
Aby sporządzić umowę darowizny mieszkania lub domu, notariusz potrzebuje zwykle:
- dowodów tożsamości obu stron;
- dowodu własności mieszkania, np. aktu notarialnego poświadczającego zakup, darowiznę lub inną formę nabycia nieruchomości przez darczyńcę;
- zaświadczenia o uregulowaniu podatku, gdy darczyńca nabył nieruchomość np. w spadku lub darowiźnie;
- odpisu zwykłego księgi wieczystej (jeśli księga została założona);
- wypisu z ewidencji gruntów i miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Jak wygląda umowa darowizny?
| Umowa darowizny zawiera przeważnie: – datę sporządzenia umowy; – oznaczenie stron (imiona i nazwiska, numery dowodów, PESEL-e oraz adresy darczyńcy i obdarowanego); – określenie przedmiotu darowizny (zwykle wraz z wartością); – oświadczenie darczyńcy o nieodpłatnym przekazaniu majątku; – oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny; – datę wykonania darowizny, – opcjonalnie polecenie darczyńcy (więcej o tym w ostatnim rozdziale artykułu) – podpisy stron. |
Podatek od darowizny mieszkania
Na tym jednak nie kończą się opłaty związane z przekazaniem nieruchomości w formie darowizny, ponieważ w niektórych przypadkach konieczne jest jeszcze uiszczenie stosownego podatku. Na wysokość podatku wpływają bezpośrednio wartość mieszkania oraz stopień pokrewieństwa darczyńcy i obdarowanego, warunkujący przynależność do konkretnej grupy podatkowej:
- I (małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów);
- II (zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych);
- III (innych nabywców)5.
Dla każdej grupy ustanowiono inną kwotę wolną od podatku od spadków i darowizn, która wynosi:
- 36 120 zł w I grupie podatkowej,
- 27 090 zł w II grupie podatkowej,
- 5733 zł w III grupie podatkowej6.
W każdej grupie podatkowej inna jest także stawka podatku, którą oblicza się według skal ustanowionych w art. 15 ustawy o podatku od spadków i darowizn.
Przykład skali dla pierwszej grupy podatkowej (najbliższa rodzina):
Źródło: https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/podatek-od-spadkow-i-darowizn-16791314 (dostęp 12.06.2025).
Podatek od darowizny nieruchomości w rodzinie
Przepisanie mieszkania na dzieci daje więc prawo do skorzystania z najwyższej kwoty wolnej od podatku, z uwagi na przynależność stron do pierwszej grupy podatkowej. Ponadto najbliżsi krewni darczyńcy mogą skorzystać z przysługującego im przywileju i w ogóle uniknąć płacenia podatku:
Zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli:
1) zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego7.
Należy tylko pamiętać o obowiązku zgłoszenia darowizny mieszkania/domu w urzędzie skarbowym na druku SD-Z2 w ciągu 6 miesięcy od daty powstania obowiązku podatkowego. Przy przekazaniu nieruchomości w formie aktu notarialnego powinien zrobić to notariusz.
Darowizna mieszkania: podatek od czynności cywilnoprawnych
| Darowizna z reguły nie wymaga odprowadzenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Ustawodawca przewidział tylko jeden wyjątek. Jest nim ta część umowy darowizny, która dotyczy przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy (np. hipoteki)8. |
Sprzedaż nieruchomości otrzymanej w darowiźnie
Wiele osób zastanawia się również, czy darowizna mieszkania w jakikolwiek sposób wpływa na możliwość jego sprzedaży. Co do zasady nieruchomość otrzymaną od darczyńcy można zbyć dokładnie tak samo, jak lokal zakupiony na rynku. Jeśli jednak od końca roku, w którym nastąpiło przeniesienie, minęło mniej niż 5 lat, przy sprzedaży należy zapłacić podatek od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, który wynosi 19%. Jednak i w tym przypadku kosztów podatkowych da się uniknąć, jeśli środki pozyskane z transakcji przeznaczone zostaną na cele mieszkaniowe9.
Sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat od jej przepisania w formie umowy darowizny jest zwolniona z obowiązku podatkowego.
Umowa darowizny nieruchomości: czy można ją cofnąć?
Umowa darowizny domu lub mieszkania może zostać odwołana w szczególnych przypadkach. Kodeks cywilny przewiduje dwie takie sytuacje:
- Darowizny jeszcze nie wykonano, a po zrealizowaniu umowy stan majątkowy darczyńcy pogorszy się na tyle, że wykonanie przyrzeczenia doprowadzi do znacznego uszczerbku w zakresie własnego utrzymania lub ciążących na darczyńcy ustawowych obowiązków alimentacyjnych10.
- Obdarowany dopuścił się rażącej niewdzięczności11, np. stosował wobec darczyńcy przemoc lub znęcał się nad nim – chyba że darczyńca przebaczy obdarowanemu. Odwołanie darowizny może nastąpić do roku od chwili, gdy darczyńca dowiedział się o rażącej niewdzięczności obdarowanego12.
Do czego zobowiązuje akt darowizny mieszkania?
Darowizna to nieodpłatne przekazanie mieszkania, które z natury nie nakłada na obdarowanego żadnych zobowiązań. Zgodnie jednak z art. 897 Kodeksu cywilnego darczyńca ma obowiązek, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, dostarczać darczyńcy środków na realizację jego usprawiedliwionych potrzeb, jeśli ten popadnie w niedostatek13.
Darczyńca może również w ramach darowizny wydać tzw. polecenie określonego działania lub zaniechania działania (ale bez czynienia kogokolwiek wierzycielem) – polecić, żeby obdarowany np. nie sprzedawał przekazanej nieruchomości. Wypełnienia tego polecenia może żądać darczyńca i jego spadkobiercy.
Często też razem z umową darowizny nieruchomości ustanawia się na rzecz darczyńcy dożywotnią służebność, w ramach której ma on prawo zajmować określoną część nieruchomość. Darowizna nie jest jednak umową dożywocia – obdarowany nie ma więc obowiązku utrzymywać darczyńcy ani się nim opiekować. Uprawnieni do dziedziczenia (np. pozostałe dzieci) mogą wówczas po śmierci darczyńcy wnioskować o zachowek.
Zachęcamy do lektury innych artykułów na naszym blogu – rozwiewamy najczęstsze wątpliwości dotyczące kupna i sprzedaży nieruchomości. Zapraszamy również do zapoznania się z naszą ofertą: oferujemy nowe mieszkania na sprzedaż w Katowicach, Warszawie czy Gdańsku.
FAQ
1. Co to jest darowizna mieszkania?
Darowizna mieszkania to nieodpłatne przekazanie prawa własności nieruchomości w ramach umowy darowizny zawartej przed notariuszem.
2. Darowizna nieruchomości: podatek PCC – czy trzeba go płacić?
Podatek PCC od darowizny obejmuje wyłącznie część darowizny dotyczącą przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy.
3. Jaki podatek od darowizny mieszkania należy zapłacić?
Podatek od spadków i darowizn jest obliczany według skali i powyżej kwoty wolnej od podatku, które są różne w zależności od grupy podatkowej (stopnia pokrewieństwa darczyńcy i obdarowanego). Sprawdź art. 14 i 15 ustawy o podatku od spadków i darowizn.
4. Darowizna mieszkania od rodziców: podatek – czy trzeba go płacić?
Darowizna mieszkania od rodziców może zostać zwolniona z podatku, pod warunkiem że obdarowany zgłosi ją w urzędzie skarbowym w terminie do 6 miesięcy.
5. Darowizna domu: jakie dokumenty do notariusza?
Najlepiej zapytać notariusza. Zwykle potrzebne są: tytuł nabycia nieruchomości (np. akt notarialny), odpis z księgi wieczystej oraz wypisy z rejestru gruntów, mapy ewidencyjnej i MPZP.
Źródła
1Art. 158 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-158 (dostęp 12.06.2025).
2Art. 890 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-890 (dostęp 12.06.2025).
3§3 pkt 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/maksymalne-stawki-taksy-notarialnej-17106200 (dostęp 12.04.2025).
4Art. 43 ust. 1 i art. 44 ust. 1 pkt 1 Ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/koszty-sadowe-w-sprawach-cywilnych-17216873 (dostęp 12.04.2025).
5Art. 14 Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn,https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/podatek-od-spadkow-i-darowizn-16791314/art-14 (dostęp 12.06.2025).
6Oficjalny portal rządowy Podatki.gov.pl, Stawki podatkowe w podatku od spadków i darowizn, https://www.podatki.gov.pl/pcc-sd/abc-sd/stawki-podatkowe-sd (dostęp 12.06.2025).
7Art. 4a ust. 1 Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn,https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/podatek-od-spadkow-i-darowizn-16791314/art-4-a (dostęp 12.06.2025).
8Art. 1 ust. 1d Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/podatek-od-czynnosci-cywilnoprawnych-16885482/art-1 (dostęp 12.06.2025).
9Art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 25 oraz art. 21 ust. 131 Ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/podatek-dochodowy-od-osob-fizycznych-16794311 (dostęp 12.06.2025).
10Art. 896 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/ks-3-tyt-33 (dostęp 12.06.2025).
11Art. 898 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/ks-3-tyt-33 (dostęp 12.06.2025).
12Art. 899 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/ks-3-tyt-33 (dostęp 12.06.2025).
13Art. 897 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/ks-3-tyt-33 (dostęp 12.06.2025).
