Służebność mieszkania – wszystko, co powinieneś o niej wiedzieć?

30 grudnia 2020

Służebność osobista mieszkania jest rozwiązaniem prawnym, które często stosuje się w obrocie nieruchomościami. Bywa ona przydatna np. kiedy rodzice zamierzają zrzec się własności do lokalu na rzecz dzieci, ale chcą uzyskać pewność, że będą mogli w nim dalej przebywać. Kiedy zostanie podpisany taki dokument, nowi właściciele nie mają prawa wyrzucić lokatorów objętych służebnością. Sprawdźmy, czym dokładnie jest ten proces, jakie płyną z niego korzyści, ale też prawa i obowiązki stron.

Czym jest dożywotnia służebność mieszkania?

Jest to stan prawny, którego celem jest ochrona interesów mieszkaniowych wskazanej w akcie osoby lub osób, a dokładnie prawa do dożywotniego zajmowania przez niego/nich danej nieruchomości. Służebność dożywotnia ma charakter osobisty. Oznacza to, że przysługuje konkretnej osobie, która jest wskazana w dokumencie z imienia i nazwiska, a mocą aktu notarialnego staje się tzw. służebnikiem.

Komu służebność osobista mieszkania może być potrzebna?

Najczęściej z tej formy umowy korzystają rodzice, którzy przenoszą prawo własności do danej nieruchomości na swoje dzieci, a jednocześnie obawiają się, że w wyniku różnych zdarzeń (np. kłótni) te mogą pozbawić ich możliwości korzystania z lokalu. Dożywotnia służebność mieszkania gwarantuje im, że nowi właściciele nie będą mieli takiego prawa, a wszelkie próby dokonania tego siłą będą bezprawne i mogą podlegać karze.

Służebność osobista jest także dobrym rozwiązaniem dla ludzi samotnych, którzy nie mają rodziny dziedziczącej i chcieliby przekazać jeszcze za życia prawo własności swojej nieruchomość konkretnej osobie np. sąsiadowi lub komuś, kto się nimi opiekuje, ale jednocześnie zastrzec sobie prawnie pozwolenie do mieszkania w tym lokalu.

Prawa służebnika

Służebność dożywotnia to akt, który dokładnie opisuje prawa przysługujące służebnikowi. Najważniejszym jest oczywiście pozwolenie zajęcia (i tu ważne) konkretnego pomieszczenia w danej nieruchomości. Porozumienie dokładnie wskazuje, którego pokoju/ów dotyczy służebność mieszkania. W przypadku domu może to być np. cały parter lub piętro.

Jeżeli umowa dotyczy lokalu w bloku lub kamienicy, czyli budynku, w którym znajdują się pomieszczenia wspólne wszystkich mieszkańców jak np. suszarnia, pralnia itp. służebnik również może z nich korzystać, nawet jeśli nie zostało to wskazane w umowie. Warunkiem jest jednak wspólnotowy ich charakter, nie mogę one być przypisane do konkretnej osoby czy lokalu.

Dlatego najczęściej akt dożywotniej służebności mieszkania nie dotyczy piwnicy, która zazwyczaj przynależy do konkretnej nieruchomości. Oczywiście strony w sporządzanym dokumencie mogą zawrzeć zapis przyznający prawo do korzystania z tego pomieszczenia. Jeśli jednak taka adnotacja się nie znajdzie, służebnik nie ma do niego prawa.  Może za to użytkować wyposażenie pomieszczenia, które zostało wskazane w umowie oraz sprzęty wspólne dla domowników jak pralka, telewizor itp.

Służebność osobista a zamieszkanie z innymi dziećmi

Choć dokument notarialny ma charakter osobisty i dotyczy konkretnej osoby/osób wskazanych z imienia i nazwiska, to są sytuacje, kiedy służebnik może pozwolić na wprowadzenie się innej osobie (oczywiście do pokoju, do którego ma zasądzone prawa). Służebność  dożywotnia przewiduje możliwość zamieszkania ze współmałżonkiem oraz nieletnimi dziećmi, które po uzyskaniu pełnoletności mogą pozostać w nieruchomości.

Służebność osobista mieszkania nie dotyczy dzieci dorosłych (pełnoletnich). Jedynie w niektórych przypadkach służebnik może zaprosić ich do wspólnego zajmowania lokalu. Jest to deklaracja samodzielnego ich utrzymywania lub sytuacja, kiedy ich obecność jest niezbędna do prowadzenia  gospodarstwa domowego.

Czy służebnik ma obowiązki?

Dużo wątpliwości dotyczy tego, czy służebnikowi przysługują tylko prawa, czy ma też on obowiązki. Oczywiście, że ma. Jest on zobowiązany do dokładania się do opłat za mieszkanie oraz rachunków za media, z których korzysta, jeżeli w akcie nie zaznaczono inaczej. W trakcie podpisywania służebności osobistej można wskazać, kto wyłącznie będzie odpowiedzialny za opłacanie rachunków. Jeśli jednak taka adnotacja się nie znalazła i akt nie precyzuje tej kwestii, służebnik ma obowiązek ponoszenia tych kosztów wspólnie z nowym właścicielem.

Kiedy i na jakich zasadach wygasa służebność dożywotnia?

Służebność osobista to stan prawny, który ma chronić interesy osoby przenoszącej prawo własności. Rozwiązanie to zostało tak opracowane, by zabezpieczyć możliwość korzystania z nieruchomości w każdej sytuacji i wykluczyć patologiczne zjawiska jak np. przymuszanie szantażem do zrzeknięcia się tego tytułu. Dlatego prawo stanowi, że z dożywotniej służebności nie można zrezygnować, nie ma możliwości jej zniesienia. Wygasa ona dopiero w momencie śmierci. Ważne, że prawo to nie jest dziedziczone, ani nie może zostać przeniesione na osoby trzecie. Służebnik nie ma możliwości zapisania w testamencie służebności osobistej mieszkania np. dzieciom.

Powiedzieliśmy, że ten stan prawny nie może być zniesiony. To prawda. Można go jednak zamienić na rentę, ale też tylko w niektórych przypadkach. Jeśli służebnik np. często zakłóca spokój lub niszczy mieszkanie czy uszkadza znajdujące się w nim sprzęty, dożywotnia służebność może decyzją sądu zostać zmieniona na rentę, którą właściciel będzie wypłacał osobie tracącej status służebnika. Jej wysokość też ustalona zostanie przez sąd.

Obrót nieruchomościami obciążonymi służebnością dożywotnią

Co w przypadku, kiedy nowy właściciel zamierza sprzedać mieszkanie, do którego inna osoba ma prawo użytkowania na zasadzie służebności osobistej? Czy jest taka możliwość? Tak. Nieruchomość może zostać sprzedana lub wynajęta. Co więcej, można tego dokonać bez zgody służebnika. Należy jednak mieć świadomość, że ten zachowa swoje uprawnienia. Każdy zatem, kto kupi dany lokal, będzie zobowiązany do respektowania dożywotniej służebności mieszkania przysługującej osobie trzeciej. Nie ma możliwości pozbawienia jej prawa do korzystania z pomieszczeń wskazanych w akcie notarialnym.

Jak ustanowić służebność osobistą?

Proces ten jest bardzo prosty. Jest to akt notarialny, więc konieczna będzie wizyta w kancelarii prowadzonej przez tego typu specjalistę. Wystarczy sporządzić dokument, w którym wskaże się pomieszczenie/a dotyczące dożywotniej służebności oraz zakres pozostałych uprawnień (np. warunki przeprowadzania remontów itp.). Notariusz potwierdza ważność pisma swoimi pieczęciami. Osoba zrzekająca się własności musi wstawić się w kancelarii osobiście.