Jak zmieni się umowa rezerwacyjna w ustawie deweloperskiej 2022?

Kupno mieszkania zawsze stanowi bardzo poważną decyzję. Jednak w obecnej sytuacji kupujący jeszcze intensywniej analizują opłacalność swojej inwestycji w nieruchomości. W końcu ceny lokali mieszkalnych – zwłaszcza na rynku pierwotnym, a więc oferowanych bezpośrednio przez deweloperów – kształtują się na bardzo wysokim poziomie. I wszystko wskazuje na to, że ceny te nadal będą rosnąć. W tym kontekście warto przypomnieć, że w nowej ustawie deweloperskiej wprowadzono regulacje odnoszące się do umowy rezerwacyjnej. Warto wiedzieć na czym polega ten kontrakt i kiedy można z niego skorzystać. W końcu umowa rezerwacyjna na podstawie nowej ustawy deweloperskiej to obecnie jedna z najważniejszych instytucji dla wszystkich nabywców mieszkań.

Co to jest umowa rezerwacyjna mieszkania?

Poszukując odpowiedzi na pytanie, co to umowa rezerwacyjna mieszkania, należy rozpocząć od tego, że w ostatnim czasie doszło do poważnych zmian przepisów prawa odnoszących się do transakcji deweloperskich. Ustawodawca postanowił w większym stopniu chronić nabywców lokali, co z kolei przełożyło się na unormowanie tzw. umowy rezerwacyjnej. Można wręcz stwierdzić, że nowa ustawa deweloperska – umowa rezerwacyjna została zdefiniowana w jej art. 29 ust. 2 – pod wieloma względami wprowadza rewolucję w kształtowaniu relacji na linii nabywca-deweloper.

Zgodnie z przywołanym przepisem umowa rezerwacyjna jest kontraktem zawieranym pomiędzy deweloperem (lub ewentualnie przedsiębiorcą innym, niż deweloper), a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży lokalu mieszkalnego (określaną mianem „zainteresowanego”). Na mocy tej umowy deweloper zobowiązuje się do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży mieszkania lub domu jednorodzinnego, który został wybrany przez rezerwującego.

Umowa rezerwacyjna mieszkania 2022 – co musi zawierać?

Umowa rezerwacyjna na podstawie nowej ustawy deweloperskiej musi zawierać elementy jasno określone w przepisach prawa. Należą do nich: oznaczenie stron oraz lokalu lub domu wybranego przez rezerwującego; wysokość opłaty rezerwacyjnej (jeżeli została przewidziana przez strony); okres, przez który lokal lub dom będzie wyłączony ze sprzedaży. Warto pamiętać, że w dotychczasowej praktyce obrotu deweloperskiego już funkcjonowała umowa rezerwacyjna. Zmiany wprowadzone w nowej ustawie deweloperskiej polegają przede wszystkim na jej jasnym uregulowaniu, co z kolei ogranicza możliwość dowolnego kształtowania treści umowy rezerwacyjnej.

Należy pamiętać, że umowa rezerwacyjna mieszkania 2022 zawsze jest zawierana na czas określony. Dlatego nie ma możliwość rezerwowania domu lub w mieszkania w nieskończoność. Tym samym – z punktu widzenia ochrony interesów stron – niezwykle istotne dla jasne i precyzyjne zdefiniowanie czasu, na jaki zostaje dokonana rezerwacja. Zwłaszcza, że z zawarciem omawianej tu umowy prawie zawsze wiąże się także opłata rezerwacyjna. W jaki sposób kształtuje się jej wysokość?

Opłata rezerwacyjna – najważniejsze informacje

Opłata rezerwacyjna – zgodnie z przepisami nowej ustawy deweloperskiej – nie może przekroczyć 1 proc. ceny brutto lokalu lub domu. Poza tym nie istnieją inne ograniczenia wysokości opłaty rezerwacyjnej. Jeżeli zaś ostatecznie zostanie sfinalizowana transakcja kupna zarezerwowanej nieruchomości, to opłata rezerwacyjna będzie zaliczona na poczet ceny nabycia. W związku z tym obowiązkiem dewelopera stanie się zaliczenie opłaty rezerwacyjnej na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla nabywcy. Jednocześnie ustawa deweloperska reguluje sytuacje, w których omawiana tu opłata podlega zwrotowi rezerwującemu.

Umowa rezerwacyjna 2022 a obowiązek zwrotu opłaty

Deweloper ma obowiązek oddać rezerwującemu opłatę, jeżeli ten nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu w związku z negatywnym wynikiem oceny zdolności kredytowej. Opłatę rezerwacyjną deweloper musi zwrócić także wówczas, gdy dokonał zmian w prospekcie informacyjnym lub załącznikach do niego, bez poinformowania o tym fakcie rezerwującego. Z tego względu opłata rezerwacyjna stanowi swego rodzaju gwarancję prawidłowego wykonania umowy.

Zgodnie z przepisami nowej ustawy deweloperskiej, deweloper może ponieść swego rodzaju karę w postaci obowiązku zwrotu podwójnej wysokości opłaty rezerwacyjnej. Dzieje się tak m.in. wówczas, gdy deweloper nie wykona zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej. Może tu chodzić – przykładowo – o sprzedać zarezerwowanego domu lub mieszkania innemu nabywcy czy w ogóle niewybudowanie bądź niezrealizowanie lub nieprawidłowe zrealizowanie inwestycji przez dewelopera. W każdym razie zawsze powstanie obowiązku zwrotu opłaty rezerwacyjnej zależy od okoliczności konkretnego przypadku i ich oceny w świetle postanowień nowej ustawy deweloperskiej oraz umowy rezerwacyjnej. Stąd zawsze warto skorzystać z pomocy profesjonalnego prawnika przed podpisaniem tego rodzaju kontraktu. Tylko wówczas można mieć pewność, że dobrze ochroni on nasze interesy.

Wg. stanu prawnego na dzień 5.07.2022 roku. Zamieszczone informacje nie stanowią opinii prawnej.