Przeniesienie własności nieruchomości – kiedy następuje?

18 maja 2021

Zakup mieszkania od dewelopera w naturalny sposób kojarzy nam się z przeniesieniem prawa własności na kupującego. Kiedy następuje ono w praktyce i w jaki sposób możemy stać się właścicielami lokalu? Jak przeniesienie własności mieszkania od dewelopera ma się do swobody rozporządzania nią i czy istnieją w tym zakresie jakieś ograniczenia? Odpowiadamy na najważniejsze pytania.

Definicja własności oraz właściciela

Prawo własności oznacza możliwość swobodnego rozporządzania daną rzeczą, stanowiąc jednocześnie najszersze prawo rzeczowe. Rozporządzanie swoją własnością daje również możliwość wyłączenia innych osób z korzystania z przedmiotu. W teorii, prawo właściciela do zarządzania swoją własnością jest więc niczym nieograniczone i wynika wprost z art. 21. Konstytucji RP.

Właściciel to z kolei osoba fizyczna, prawna lub organizacja, którym przysługuje prawo własności danego przedmiotu. Przeniesienie własności nieruchomości będzie w tym przypadku specyficznym rodzajem prawa własnościowego, ponieważ może ono zostać ograniczone przez szereg czynników i norm, takich jak obowiązujące prawo czy zasady współżycia społecznego.

Czym jest przeniesienie własności nieruchomości?

Przykładem nabycia praw do konkretnego dobra materialnego – w tym przypadku lokalu mieszkalnego – będzie przeniesienie własności mieszkania od dewelopera po zakupie. Prawo własności pozwala dowolnie zarządzać nieruchomością, a więc dokonywać w niej zmian, remontów, modernizacji, ale także wynajmować lub sprzedać innej osobie. Za każdym razie możemy jednak przenieść dokładnie tyle praw, ile posiadamy sami.

W tym miejscu należy wspomnieć o istotnych ograniczeniach praw właściciela nieruchomości, mogących wynikać m.in. z uwarunkowań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy określonych decyzji administracyjnych o wywłaszczeniu.

Kiedy następuje przeniesienie własności nieruchomości?

W przypadku kupna domu lub mieszkania na rynku pierwotnym przeniesienie własności następuje w momencie podpisania odpowiedniej umowy przez obie strony. W tym samym momencie dotychczasowy właściciel (deweloper) traci prawa własności lokalu, a nowy nabywca te prawa nabywa. Przeniesienie własności nieruchomości może odbywać się za określoną cenę, świadczenie konkretnych usług lub zwolnienie z długów. Jednocześnie inne sposoby nabycia własności lokalu mieszkalnego to m.in.:

  • zamiana lokali o podobnych lub różnych wartościach,
  • zasiedzenie, czyli faktyczne i długotrwałe posiadanie nieruchomości nabyte w dobrej wierze,
  • otrzymanie darowizny lub spadku.

Zakup a przeniesienie własności mieszkania od dewelopera

Kupujący mieszkanie na rynku pierwotnym staje się właścicielem w momencie zawarcia umowy. Aby jednak przeniesienie własności było ważne z prawnego punktu widzenia, umowa taka powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego, co pozwala ustanowić odpowiedni wpis w księdze wieczystej nieruchomości. Teoretycznie taka sytuacja uniemożliwia nieuczciwym sprzedawcom sprzedaż tego samego lokalu drugi raz. W praktyce jednak przy inwestycjach deweloperskich nie wydziela się samodzielnych lokali mieszkalnych, dlatego zgodnie z Ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. „ustawa deweloperska”) przeniesienie własności mieszkania od dewelopera wymaga zawarcia umowy ustanawiającej odrębną własność.

W praktyce oznacza to, że nabywca kupujący mieszkanie na rynku pierwotnym w każdym przypadku nabywa prawo własności, nie zaś spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Umowa rezerwacyjna a przeniesienie własności

Wiedząc dokładnie, kiedy następuje przeniesienie własności nieruchomości, nabywca zyskuje większą świadomość co do zakresu praw do lokalu na poszczególnych etapach jego budowy. Zgodnie z powyższym podpisanie umowy rezerwacyjnej, określanej często jako umowa przedwstępna, nie powoduje automatycznego przeniesienia prawa własności do lokalu, nawet jeżeli zobowiązuje obie strony do zawarcia umowy deweloperskiej, co w praktyce zdarza się jednak bardzo rzadko.