Rękojmia a gwarancja – jakie są różnice?

Nabywając dowolne produkty, w tym także nieruchomości, klient ma prawo oczekiwać wydania mu rzeczy wolnych od wad czy usterek. W przypadku wystąpienia takowych może natomiast liczyć na usunięcie ich na koszt sprzedającego. Jeśli chodzi o rynek mieszkaniowy, bezpieczeństwo nabywcy zapewniają gwarancja i rękojmia dewelopera. Poznaj najważniejsze różnice między tymi dwoma zabezpieczeniami oraz sprawdź, które z nich ma charakter obowiązkowy, a które jest jedynie dobrowolnym zobowiązaniem firmy deweloperskiej.

Czym jest gwarancja dewelopera?

W treści umowy deweloperskiej może zostać zapisane zobowiązanie sprzedającego nieruchomość do usunięcia ewentualnych wad i usterek w lokalu. Mowa właśnie o zabezpieczeniu gwarancyjnym, mającym na celu zapewnienie nabywcy, że zakupione przez niego mieszkanie spełnia określone standardy jakościowe oraz jest wolne od wad. Gwarancja dewelopera jest więc istotnym elementem procesu zakupu nowej nieruchomości i ma na celu zwiększenie poczucia bezpieczeństwa nabywcy oraz ochronę jego interesów.

Podstawowa różnica między gwarancją a rękojmią to dobrowolność tego pierwszego zobowiązania. Oprócz ogólnych zapisów Kodeksu cywilnego oraz Ustawy deweloperskiej nie jest ono regulowane szczegółowymi przepisami, dlatego deweloper oraz klient mogą swobodnie ustalać zarówno zakres, jak i czas trwania zabezpieczenia gwarancyjnego. Z reguły jest ono ważne przez 2 lata od dnia wydania lokalu nabywcy, jednak strony mogą zadecydować inaczej – nic nie stoi na przeszkodzie, by jego ważność obowiązywała zaledwie przez kilka miesięcy lub 5, a nawet 10 lat.

Co obejmuje gwarancja deweloperska?

Zastanawiasz się, jakie uprawnienia dają Ci zapisy gwarancyjne w umowie? Wiedząc już, co to jest gwarancja i że w odróżnieniu od rękojmi nie jest obowiązkowa, warto skupić się na zakresie tego pierwszego zabezpieczenia, który – jak już wspomnieliśmy – może być dowolnie kształtowany. Najlepszym rozwiązaniem jest wyszczególnienie konkretnych wad, podlegających naprawie lub wymianie gwarancyjnej w okresie jej obowiązywania. Na takiej liście może się znaleźć bardzo wiele usterek, do których usunięcia deweloper zobowiązał się w umowie. Mogą to być np.:

• nieprawidłowo zamontowana stolarka okienna lub drzwiowa,
• rozmaite usterki ścian, podłóg, sufitów, np. odpadające tynki, pęknięcia czy wilgoć, wykryte po przekazaniu lokalu nabywcy,
• wycieki wody przez nieszczelne rury,
• wadliwe elementy wyposażenia mieszkania,
• zwarcia w instalacji elektrycznej.

Czym jest rękojmia?

Drugim zabezpieczeniem obok gwarancji deweloperskiej – z tą różnicą, że obowiązkowym – jest rękojmia za wady nieruchomości. To prawnie uregulowana instytucja, która zapewnia ochronę nabywcy w sytuacji, gdy zakupiony przez niego lokal ma wady fizyczne lub prawne. Fakt, iż gwarancja jest dobrowolna, a rękojmia obowiązkowa, nie wyczerpuje różnic między tymi dwoma formami zabezpieczenia. Różni je także okres trwania, który w przypadku zapisów gwarancyjnych może być swobodnie kształtowany, z kolei okres trwania rękojmi wynosi 5 lat od dnia wydania domu lub mieszkania nabywcy.

Jak wcześniej wspomnieliśmy, obejmuje ona wady fizyczne oraz prawne, jakie wpływają na możliwość użytkowania nieruchomości lub ograniczają jej wartość i które istniały w momencie wydania mieszkania. Wadą fizyczną jest niezgodność lokalu z umową, a więc np.:

• różnica w powierzchni użytkowej lokalu w porównaniu z umową kupna-sprzedaży,
• brak któregoś z pomieszczeń,
• okna skierowane na inną stronę niż wynika to z zapisów umownych,
• pękające ściany lub niesprawne instalacje,
• nieprawidłowo zamontowane drzwi lub okna,
• nierówne podłogi.

Między rękojmią a gwarancją jest także inna różnica – zabezpieczenie gwarancyjne nie chroni przed wadami prawnymi nieruchomości. Dlatego nabywca może skorzystać z uprawnień wynikających z rękojmi, jeśli okaże się, że sprzedawany nabywcy dom, mieszkanie bądź lokal:

• stanowią własność osoby trzeciej,
• są obciążone prawem osoby trzeciej, np. współwłasnością, służebnością, dożywociem,
• mają ograniczenia w korzystaniu lub rozporządzaniu, wynikające z orzeczenia lub decyzji organu państwowego.

Ma on prawo w takiej sytuacji zgłosić roszczenie dotyczące usunięcia wady na koszt sprzedawcy, wymiany nieruchomości, obniżenia jej ceny lub odstąpienia od umowy.

Rękojmia a gwarancja – które rozwiązanie jest korzystniejsze dla nabywcy nieruchomości?

Jak widać, choć oba instrumenty dają nabywcy prawo zgłaszania roszczeń, pod względem terminów i zakresu odpowiedzialności nie są one tożsame. Wiedząc już, co to jest rękojmia i gwarancja i znając podstawowe różnice między tymi dwoma zabezpieczeniami, warto zastanowić się, z którego uprawnienia skorzystać w przypadku zaistnienia wady lub usterki. Ogólnie rzecz biorąc, rękojmia jest korzystniejszym rozwiązaniem dla nabywcy, ponieważ daje mu szersze uprawnienia w przypadku wystąpienia wady. Nie tylko obejmuje wszystkie wady fizyczne i prawne, które istniały w chwili wydania nieruchomości, ale także zapewnia 5-letni okres odpowiedzialności, natomiast w przypadku gwarancji może on być krótszy.

Wg. stanu prawnego na dzień 10.11.2023 roku. Zamieszczone informacje nie stanowią opinii prawnej.