Rękojmia nieruchomości – czym jest?

Planujesz zakup mieszkania deweloperskiego? Pamiętaj, że przy transakcjach z rynku pierwotnego, masz prawo domagać się usunięcia ewentualnych wad i usterek w terminie przewidzianym dla rękojmi nieruchomości. Dowiedz się co to znaczy w praktyce, czym takie zabezpieczenie różni się od gwarancji oraz ile trwa okres odpowiedzialności dewelopera za techniczne i prawne wady lokalu.

Czym jest rękojmia za wady nieruchomości?

W teorii nowe mieszkanie nie powinno mieć usterek, jednak czasem zdarza się inaczej, dlatego polskie prawo w odpowiedni sposób chroni interes kupującego. Rękojmia – co to dokładnie znaczy? Termin ten wskazuje na instytucję prawa cywilnego, która zapewnia ochronę kupującemu nieruchomość przed wadami, które uniemożliwiają lub ograniczają jej normalne użytkowanie. To co najistotniejsze, to fakt, że rękojmia ma długi i stały termin oraz dotyczy zarówno domów i mieszkań z rynku pierwotnego, czyli nabywanych od dewelopera, jak i z rynku wtórnego, a więc kupowanych od osoby fizycznej.

Nieruchomość i jej części składowe

Zanim dokładnie wyjaśnimy, co to jest rękojmia, w jakich sytuacjach można z niej skorzystać i ile trwa termin jej ważności, warto przypomnieć, co zabezpiecza ta instytucja. W rozumieniu prawa cywilnego nieruchomość to grunt wraz z tym, co jest z nim trwale związane, a co nie może być od niego odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez narażenia rzeczy na znaczną szkodę.

Natomiast co znaczy termin: części składowe? Otóż stanowią one wszystko to, czego nie da się odłączyć bez straty dla gruntu lub budynku albo samego przedmiotu odłączonego. Są to zatem wszystkie elementy trwale związane z działką i stanowiące z nią jedną całość, jak między innymi:

• budynki, np. dom lub garaż posadowiony na gruncie,
• urządzenia, np. sieć wodno-kanalizacyjna,
• przydomowy ogródek, drzewa i rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania,
• prawa związane z własnością, np. prawo użytkowania wieczystego gruntu.

Części składowe nie mogą być przedmiotem odrębnej własności. Oznacza to, że jeżeli ktoś nabędzie własność nieruchomości, to jednocześnie stanie się właścicielem wszystkich jej części składowych.

Wady fizyczne nieruchomości

Z uwagi na fakt, że lokal wydawany kupującemu przez dewelopera w momencie przeniesienia własności powinien być zgodny z umową, ustawodawca wprowadził pojęcie rękojmi, mającej zabezpieczać nabywcę. Jednym z obszarów jej obowiązywania są właśnie fizyczne wady nieruchomości. Co to znaczy? Termin ten odnosi się do czynników, które powodują niezgodność lokalu z umową ze względu na stan techniczny. Przykłady fizycznych wad mieszkania to m.in.:

• usterki konstrukcyjne i budowlane,
• niezgodności w wyposażeniu,
• niedziałające instalacje,
• nieprawidłowe wykonanie robót,
• zastosowanie wadliwych materiałów budowlanych.

Czym są wady prawne?

Obok fizycznych wad lokalu rękojmia nieruchomości obejmuje swoim zakresem także aspekty formalne. Wady tego rodzaju bezpośrednio wpływają na prawa związane z domem lub mieszkaniem, często ograniczając możliwość swobodnego rozporządzania nią przez nowego właściciela. Do wad prawnych zaliczają się:

• obciążenie lokalu prawem osób trzecich, np. służebnością, dożywociem lub współwłasnością,
• fakt, iż mieszkanie lub grunt stanowią własność osoby trzeciej,
• ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości ustanowione na mocy orzeczenia lub decyzji organu państwowego, np. zajęcie komornicze.

Termin zobowiązania dewelopera, czyli ile trwa rękojmia nieruchomości

Zawierając umowę z deweloperem, warto mieć wiedzę dotyczącą długości okresu zabezpieczenia. Prawo wyraźnie określa nie tylko, co to jest rękojmia, ale również – ile trwa. W każdym przypadku skorzystanie z niej możliwe jest w terminie 5 lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. W przypadku, gdy mieszkanie było budowane przez dewelopera – od dnia podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu na kupującego.

Rękojmia a gwarancja – czym różnią się między sobą?

Warto w tym miejscu wyjaśnić jeszcze jedną rzecz. Chodzi o różnicę między rękojmią i gwarancją – to dwa różne terminy oznaczające odmienne zabezpieczenia kupującego przed wadliwymi towarami. Pierwszy z nich jest prawem ustawowym, przysługującym kupującemu w każdej sytuacji, w której deweloper odpowiada za wady towaru. Drugi natomiast jest dobrowolną formą ochrony kupującego, udzielaną przez sprzedawcę mimo braku takiego obowiązku. Rękojmia za wady nieruchomości to istotne uprawnienie, które przysługuje klientom. Dzięki niemu mają oni prawo dochodzić od dewelopera naprawienia wad lub ich usunięcia. W przypadku wad istotnych kupujący może również odstąpić od umowy sprzedaży.

Jak dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi?

W przypadku stwierdzenia wady kupujący powinien niezwłocznie powiadomić o tym dewelopera, wskazując rodzaj usterki, miejsce jej występowania oraz datę stwierdzenia. W przypadku, gdy sprzedawca nie ustosunkuje się do zgłoszenia w terminie 14 dni od jego otrzymania, kupujący może samodzielnie usunąć wadę lub zlecić jej usunięcie podmiotowi zewnętrznemu, obciążając kosztami dewelopera. W przypadku dalszego sporu dotyczącego odpowiedzialności z tytułu rękojmi nieruchomości, kupujący może dochodzić swoich roszczeń na drodze sądowej.

Wg. stanu prawnego na dzień 17.11.2023 roku. Zamieszczone informacje nie stanowią opinii prawnej.