Umowa rezerwacyjna mieszkania stanowi często pierwszy krok na drodze do spełnienia marzenia o własnym domu. W końcu podjęcie decyzji, zebranie środków czy uzyskanie finansowania często trwa, a w tym czasie ktoś może podkupić lokal. Czym jest taka rezerwacja, do czego zobowiązuje obie strony i czy można od niej odstąpić bez konsekwencji finansowych? Wyjaśniamy!
| Artykuł nie stanowi porady prawnej, a podane w nim informacje są aktualne na dzień 12 czerwca 2025. W razie wątpliwości skonsultuj się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. A jeśli właśnie szukasz wymarzonego lokum, zachęcamy Cię do sprawdzenia oferty Grupy Waryński – nasze nowe mieszkania w Warszawie, Katowicach czy Jabłonnie czekają na właścicieli. |
Czym jest umowa rezerwacyjna mieszkania?
Zawieranie umowy rezerwacyjnej to powszechna praktyka w branży budowlanej, również na rynku pierwotnym, a w obowiązujących przepisach poświęcono jej sporo miejsca. O umowie rezerwacyjnej traktuje cały rozdział 5. Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Uwaga: opisywana umowa rezerwacji mieszkania zawierana jest pomiędzy osobą fizyczną a deweloperem lub innym przedsiębiorcą. „Zwykła” umowa rezerwacyjna (np. umowa rezerwacyjna najmu mieszkania), zawierana przez dwie osoby fizyczne, nie musi spełniać poniższych warunków1.
Umowa rezerwacyjna z deweloperem
| Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem (przedsiębiorcą) a osobą zainteresowaną ofertą zakupu mieszkania, którą nazywamy „rezerwującym”. Sprzedawca zobowiązuje się w niej czasowo wyłączyć ze sprzedaży wybrany przez rezerwującego lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, aby nie mógł go kupić inny potencjalny nabywca. Innymi słowy: deweloper rezerwuje w ten sposób mieszkanie/dom dla klienta. |
Jak wygląda rezerwacja mieszkania u dewelopera? Jakie prawa i obowiązki nakłada umowa rezerwacyjna?
Obecnie umowa rezerwacyjna podpisywana z deweloperem jest szczegółowo regulowana przepisami prawa. Narzucone zostały m.in. forma umowy, wysokość opłaty rezerwacyjnej i sytuacje, w których firma musi ją zwrócić.
Forma umowy
Umowę rezerwacyjną zawiera się wyłącznie na piśmie – w przeciwnym razie jest nieważna. Dokument musi zawierać pełne dane stron umowy, datę zawarcia umowy, cenę lokalu w ofercie, jego dokładne położenie (np. numery piętra i mieszkania), powierzchnię użytkową oraz – jeśli zostały ustalone – wysokość opłaty rezerwacyjnej i czas trwania rezerwacji. Dzięki temu rezerwujący dokładnie wie, czego dotyczy umowa, i jest świadomy jej warunków.
Wzór umowy rezerwacyjnej możesz sprawdzić w Internecie.
Opłata rezerwacyjna
Opłata rezerwacyjna nie jest obowiązkowa, ale jeśli deweloper ją przewiduje, to nie może ona przekroczyć 1% ceny mieszkania lub domu, wskazanej w prospekcie informacyjnym. Na przykład przy wartości 500 000 zł maksymalna opłata wyniesie 5000. Po podpisaniu umowy deweloperskiej deweloper ma obowiązek przekazać tę kwotę na mieszkaniowy rachunek powierniczy, a sama opłata jest zaliczana na poczet ceny zakupu lokalu2.
Termin rezerwacji
Umowa musi wskazywać dany okres, na jaki deweloper wycofa lokal ze sprzedaży, strony zawierają ją na czas określony. Przepisy nie narzucają konkretnych terminów. Jeśli jednak rezerwujący stara się o kredyt hipoteczny, to czas rezerwacji powinien pozwolić mu na uzyskanie (odmownej lub pozytywnej) decyzji kredytowej bądź promesy bankowej. W praktyce deweloper zwykle rezerwuje lokal na co najmniej dwa tygodnie3.
Brak możliwości przeniesienia umowy
Rezerwujący nie może przenieść swoich praw wynikających z umowy rezerwacyjnej (wierzytelności) na inną osobę, czyli mówiąc prościej – odsprzedać rezerwacji trzeciej stronie. Taka praktyka jest nieważna. Od tej reguły są jednak wyjątki – można to zrobić na rzecz osób z I lub II grupy podatkowej (czyli małżonka, rodzica, dziecka itd.). Ten przepis ustanowiono w celu ograniczenia handlu rezerwacjami i spekulacji4.
Obowiązki informacyjne dewelopera
W czasie obowiązywania umowy rezerwacyjnej deweloper ma obowiązek informować rezerwującego o wszelkich zmianach, które wprowadza w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach. Powinien też jasno rezerwującemu komunikować, czego zmiana dotyczy – np. powierzchni lokalu, ceny, harmonogramu prac czy standardu wykończenia5.
Zwrot opłaty rezerwacyjnej
Deweloper jest zobowiązany zwrócić opłatę rezerwacyjną w trzech przypadkach, gdy:
- rezerwujący nie dostanie kredytu (ze względu na negatywną ocenę zdolności kredytowej);
- deweloper nie wykonuje obowiązków z umowy (np. w rzeczywistości nie rezerwuje lokalu, który wciąż jest w sprzedaży);
- deweloper wprowadził zmiany w prospekcie i nie poinformował o tym rezerwującego.
W dwóch ostatnich sytuacjach (błąd po stronie dewelopera) rezerwującemu przysługuje zwrot w podwójnej wysokości6.
Jak widzisz, warunki rezerwacji mieszkań są obecnie korzystne dla inwestorów. A ponieważ nowe mieszkania na sprzedaż w Gdańsku, Warszawie czy innym dużym mieście często rozchodzą się dziś na pniu, to warto taką umowę zawrzeć – nawet jeśli nie masz pewności, czy dostaniesz kredyt.
Umowa rezerwacyjna a przedwstępna, opłata rezerwacyjna a zadatek – jakie są różnice?
Umowa rezerwacyjna i umowa przedwstępna to dwa różne dokumenty, które powodują inne skutki prawne (choć zapisy rezerwacji mogą się częściowo pokrywać z elementami umowy przedwstępnej).
Umowa rezerwacyjna służy tylko czasowemu zablokowaniu danego lokalu w ofercie sprzedaży, natomiast umowa przedwstępna zobowiązuje już strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej (np. przenoszącej własność nieruchomości). Z umowy przedwstępnej można zatem dochodzić roszczenia i odszkodowania. Zgodnie z art. 390 Kodeksu cywilnego:
§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej7.
Umowa rezerwacyjna może przewidywać opłatę (tzw. rezerwacyjną, 1% wartości), natomiast przedwstępna zwykle wiąże się z zadatkiem lub zaliczką, których wysokość strony ustalają dowolnie. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego sprzedający może zachować zadatek, gdy kupujący wycofa się z umowy. Jeśli to sprzedający nie dopełni przyrzeczenia, musi już zwrócić dwukrotnie wyższą kwotę. Natomiast w razie wykonania umowy uiszczony zadatek po prostu wchodzi w skład kwoty, na którą opiewa transakcja8.
Aby skutecznie dochodzić roszczeń z tytułu umowy przedwstępnej, warto:
- Zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego.
- Ujawnić w księdze wieczystej roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (koszt opłaty sądowej wynosi 150 złotych). Takie roszczenie jest wtedy widoczne dla pozostałych potencjalnych nabywców. Jeśli sprzedający przekaże nieruchomość innej osobie, poszkodowany może żądać uznania tej transakcji za bezskuteczną.
Kiedy podpisuje się umowę rezerwacyjną nieruchomości?
Umowa rezerwacyjna domu czy mieszkania z reguły jest pierwszą zawieraną w procesie zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym. Deweloper zobowiązuje się wyłączyć ofertę ze sprzedaży i daje potencjalnemu nabywcy czas na namysł bądź zebranie środków czy uzyskanie decyzji kredytowej. Następnie podpisywana jest umowa deweloperska lub w przypadku rynku wtórnego: umowa przedwstępna. Do finalizacji transakcji niezbędna jest umowa końcowa, przenosząca własność.
Przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej deweloper (lub inny przedsiębiorca) powinien udzielić potencjalnemu nabywcy wszystkich informacji potrzebnych do podjęcia decyzji oraz umożliwić zapoznanie się z:
- obecnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
- aktualnym odpisem, wyciągiem, zaświadczeniem lub wydrukiem Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego (jeśli podmiot podlega wpisowi do KRS) bądź zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG);
- tytułem prawnym potwierdzającym prawo dewelopera (przedsiębiorcy) do przeniesienia praw własności nieruchomości9.
Zapraszamy do lektury innych poradników na naszym blogu – pomagamy korzystnie nabyć lub sprzedać nieruchomość. Zachęcamy także do poznania naszej oferty: już dziś możesz zarezerwować nasze nowe mieszkania w Katowicach, Warszawie czy Jabłonnie. Sprawdź!
FAQ
1. Ile wynosi opłata rezerwacyjna mieszkania od dewelopera?
Opłata rezerwacyjna nie może przekroczyć 1% ceny lokalu wskazanej w prospekcie informacyjnym. Jej wysokość ustala się indywidualnie w umowie, a następnie zalicza na poczet zapłaty za mieszkanie.
2. Czy umowa rezerwacyjna zobowiązuje do podpisania umowy deweloperskiej?
Nie, umowa rezerwacyjna nie zobowiązuje do zawarcia umowy deweloperskiej. Służy tylko czasowemu wyłączeniu lokalu z oferty – daje czas na podjęcie decyzji o zakupie lub złożenie wniosku kredytowego.
3. Czy przed zawarciem umowy rezerwacyjnej trzeba mieć decyzję kredytową?
Nie, a umowa rezerwacyjna może służyć właśnie rezerwacji lokalu na czas potrzebny do uzyskania decyzji kredytowej. W przypadku odmownej decyzji deweloper ma obowiązek zwrócić całą zapłaconą kwotę.
Źródła
1Art. 30 Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/ochrona-praw-nabywcy-lokalu-mieszkalnego-lub-domu-jednorodzinnego-oraz-19125014 (dostęp 12.06.2025).
2Art. 32 Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/ochrona-praw-nabywcy-lokalu-mieszkalnego-lub-domu-jednorodzinnego-oraz-19125014 (dostęp 12.06.2025).
3Art. 31 Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/ochrona-praw-nabywcy-lokalu-mieszkalnego-lub-domu-jednorodzinnego-oraz-19125014 (dostęp 12.06.2025)
4Art. 30 ust. 3 i 4 Art. 31 Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/ochrona-praw-nabywcy-lokalu-mieszkalnego-lub-domu-jednorodzinnego-oraz-19125014 (dostęp 12.06.2025).
5Art. 33 Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/ochrona-praw-nabywcy-lokalu-mieszkalnego-lub-domu-jednorodzinnego-oraz-19125014 (dostęp 12.06.2025).
6Art. 34 Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/ochrona-praw-nabywcy-lokalu-mieszkalnego-lub-domu-jednorodzinnego-oraz-19125014 (dostęp 12.06.2025).
7Art. 390 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-390 (dostęp 12.06.2025).
8§1. i 2 art. 394 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-394 (dostęp 12.06.2025).
9Art. 26 Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/ochrona-praw-nabywcy-lokalu-mieszkalnego-lub-domu-jednorodzinnego-oraz-19125014 (dostęp 12.06.2025).
