Czy można mieszkać w lokalu użytkowym?

Podział budynków i lokali na rodzaje wprowadzono nie bez przyczyny. Zależnie od przeznaczenia nieruchomość powinna spełniać określone warunki techniczne – to kwestia bezpieczeństwa. Cel i sposób jej użytkowania wpływają z kolei na zobowiązania podatkowe. Z drugiej strony wiele pomieszczeń niemieszkalnych nawet bez większej ingerencji nadaje się do codziennego życia. Czy można mieszkać w lokalu użytkowym? Sprawdź!

Artykuł nie stanowi porady prawnej. W razie wątpliwości skonsultuj się z prawnikiem lub doradcą podatkowym. Podane w artykule informacje są aktualne na dzień 12 czerwca 2025.Zapraszamy do zapoznania się z ofertą Grupy Waryński – nasze nowe mieszkania na sprzedaż w Warszawie, Katowicach czy Jabłonnie czekają na właścicieli.

Lokal użytkowy – definicja

Zgodnie z obowiązującymi przepisami (§3 pkt 14 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) lokal użytkowy to:

[…] jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym¹.

Lokal niemieszkalny a lokal użytkowy

Przytoczona powyżej definicja pomija konkretne cechy i przeznaczenie lokalu użytkowego, lecz w gruncie rzeczy jest precyzyjna. Zwróć uwagę, że lokalem użytkowym nie jest każdy lokal niemieszkalny. Lokal użytkowy nie musi też wcale służyć do prowadzenia działalności gospodarczej. To po prostu każdy lokal, który nie jest:

• mieszkaniem;
• pomieszczeniem technicznym (to pomieszczenie przeznaczone dla urządzeń służących do obsługi technicznej budynku);
• pomieszczeniem gospodarczym (to pomieszczenie, które znajduje się poza mieszkaniem/lokalem użytkowym i służy do przechowywania przedmiotów lub produktów spożywczych użytkowników obiektu, materiałów i sprzętu związanego z obsługą budynku, opału bądź odpadów stałych)².

W praktyce lokale użytkowe stanowią specyficzną kategorię nieruchomości użytkowanych głównie w celach komercyjnych – handlowych, usługowych czy biurowych. Są nimi np. lokale gastronomiczne, sklepy czy biura. Z reguły znajdują się w budynkach o zróżnicowanej strukturze i funkcji – w budynkach mieszkalnych jedno- i wielorodzinnych, biurowcach, centrach handlowych, obiektach użyteczności publicznej itd. Przeważnie są zaprojektowane i urządzone pod kątem prowadzenia działalności, co odbija się w specyficznej sytuacji technicznej lokalu (np. wyższa moc przyłączeniowa, większa wymiana powietrza, podwyższone bezpieczeństwo pożarowe itp.).

Co to jest lokal mieszkalny?

Pojęcie lokalu mieszkalnego nie występuje w prawie budowlanym: tu sytuacja jest nieco bardziej złożona, ale z pomocą przychodzi ustawa o własności lokali. Lokal mieszkalny a mieszkanie i budynek mieszkalny Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych wszystkie budynki mieszkalne jedno- i wielorodzinne nazywamy budynkami mieszkalnymi. Z kolei pomieszczeniami mieszkalnymi są:  […] pokoje w mieszkaniu, a także sypialnie i pomieszczenia do dziennego pobytu ludzi w budynku zamieszkania zbiorowego3. Oddzielnie zdefiniowano mieszkanie, czyli zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych z odrębnym wejściem, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, który umożliwia stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego4. Natomiast Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali uchwala, że samodzielne lokale mieszkalne mogą stanowić odrębne części nieruchomości, a taki lokalem jest: […] wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych5.

Czy można mieszkać w lokalu użytkowym? Czy dopuszczalny jest najem lokalu użytkowego na cele mieszkalne?

Przytoczone powyżej definicje wskazują wyraźnie, że lokal użytkowy nie służy do mieszkania – nie jest mieszkaniem ani pomieszczeniem mieszkalnym. Co z tego wynika? 

O zamierzonym sposobie użytkowania obiektów budowlanych, w tym o liczbie projektowanych do wydzielenia lokali z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych należy zdecydować już na etapie projektu budowlanego⁶. To na jego podstawie wydawane są zezwolenia na budowę. Inwestor jest wówczas zobowiązany zapewnić wymagane warunki techniczne zgodnie z przeznaczeniem budynku i wydzielonych w nim lokali.

I choć w żadnym akcie prawnym nie jest zabronione wprost, to mieszkanie w lokalu użytkowym narusza:

• definicje ustawowe;
• prawo budowlane (które narzuca konieczność zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania: więcej o tym poniżej);
• przepisy techniczno-budowlane zebrane w rozporządzeniu o warunkach technicznych;
• niekiedy również przepisy przeciwpożarowe i sanitarne.

Przekształcenie lokalu użytkowego na mieszkalny

Aby legalnie zamieszkać w lokalu użytkowym, trzeba zmienić jego przeznaczenie – to rozwiązanie jest uregulowane prawnie. Możliwa jest również odwrotna sytuacja, czyli zmiana przeznaczenia lokalu mieszkalnego na użytkowy. Przy czym chodzi nie tyle o uzyskanie pozwolenia, ile o zgłoszenie zamiaru adaptacji lokalu do standardów mieszkalnych (lub przeciwnie: użytkowych). 

Zgodnie z art. 71 prawa budowlanego:

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej⁷.

Przepisy wyjaśniają, że zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego to podjęcie lub zaniechanie w nim (bądź w jego części) działalności, która zmienia:

• warunki bezpieczeństwa pożarowego lub powodziowego, 
• warunki pracy, 
• warunki zdrowotne i higieniczno-sanitarne, 
• warunki ochrony środowiska,
• wielkość lub układ obciążeń. 

Zmiana lokalu użytkowego na mieszkalny (lub odwrotnie – przekształcenie lokalu mieszkalnego w użytkowy) zazwyczaj zdecydowanie mają taki charakter.

Zmiana sposobu użytkowania budynku usługowego na mieszkalny na własną rękę

Jeśli posiadacz nieruchomości użytkowej, której przeznaczenie nie pozwala w niej mieszkać, wynajmuje ją na cele mieszkalne, łamie przepisy. Wynajem lokalu niemieszkalnego na cele mieszkalne, udostępnienie np. biura na mieszkanie, jest nielegalny. Nadzór budowlany ma w takiej sytuacji prawo zakazać użytkowania lokalu i nałożyć na jego właściciela karę.  Istnieje jednak możliwość przekształcenia lokalu użytkowego na mieszkanie lub odwrotnie.

Kara za mieszkanie w lokalu użytkowym

Zmiana przeznaczenia lokalu użytkowego na mieszkalny bez wspomnianego zgłoszenia może skutkować:

• zakazem jego użytkowania; 
• nałożeniem obowiązku przedstawienia dokumentów niezbędnych do złożenia wniosku o zmianę przeznaczenia lokalu;
• koniecznością uiszczenia opłaty legalizacyjnej; stosuje się do niej przepisy dotyczące kar za stwierdzenie nieprawidłowości (karę oblicza się na podstawie iloczynu stawki opłaty wynoszącej 500 zł oraz współczynników kategorii i wielkości obiektu budowlanego, ale w tym przypadku stawka opłaty jest dziesięciokrotnie podwyższana);
• nakazem przywrócenia właściwego sposobu użytkowania lokalu⁸.

Czy opłaca się legalnie zmienić lokal użytkowy w mieszkanie?

Legalna adaptacja lokalu użytkowego na mieszkanie może być łatwiejsza i bardziej opłacalna, niż się z początku wydaje, a z formalności zwykle wymaga po prostu zgłoszenia w urzędzie miasta czy gminy. 

Po nowelizacji przepisów zarówno lokal użytkowy, jak i mieszkanie muszą mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m²⁹. Już lokal o takim da się przerobić na wygodną kawalerkę, a 10–20 m² więcej uczyni z niego funkcjonalne mieszkanie. 

Duży popyt na tego typu nieruchomości utwierdza w przekonaniu, że jest to opłacalne rozwiązanie. Poza tym stawka VAT, podatek od nieruchomości i (jeśli dotyczy) czynsze administracyjne są znacznie niższe niż w przypadku lokali użytkowych. Warto też jednak sprawdzić nowe mieszkania na sprzedaż w Gdańsku, Warszawie czy innym mieście – inwestycja w nieruchomość mieszkalną w nowym standardzie może przynieść jeszcze więcej korzyści.

Jak zmienić przeznaczenie lokalu użytkowego?

Legalna zmiana przeznaczenia lokalu użytkowego wymaga złożenia wniosku w formie papierowej lub przez internet (za pośrednictwem usługi e-Budownictwo) we właściwy organie administracji architektoniczno-budowlanym (zwykle urzędzie miasta/gminy lub starostwie powiatowym). Wzór formularza jest dostępny na stronie gov.pl (formularz PB-18).

We wniosku należy opisać dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego oraz jego zwięzły opis techniczny (zgodnie z przepisami nie jest wymagany projekt adaptacji lokalu);
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• zaświadczenie/kopię zaświadczenia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
• (jeśli dotyczy) ekspertyzę techniczną przeprowadzoną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane;
• zależnie od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw.

Jeżeli przed upływem 30 dni od doręczenia zgłoszenia urząd nie wniesie sprzeciwu (w drodze decyzji) do wniosku, możesz zmienić przeznaczenie lokalu. Masz na to dwa lata od daty doręczenia zgłoszenia¹⁰.

W odwrotnej sytuacji (przekształcenie lokalu mieszkalnego w użytkowy) wymagane może być jeszcze uzyskanie zgody wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni.

Lokal użytkowy a lokal mieszkalny – kiedy nie można go przekształcić?

Organ architektoniczno-budowlany może się sprzeciwić przedsięwzięciu – uznać, że dany lokal niemieszkalny nie nadaje się na mieszkanie. Dzieje się tak zwykle wtedy, gdy adaptacja:

• wymaga przeprowadzenia robót, na które potrzebne jest pozwolenie na budowę;
• narusza obowiązujący MPZP lub inne akty prawa miejscowego i decyzje;
• może spowodować przekraczające dopuszczalny poziom:
  • zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
  • pogorszenie stanu środowiska lub zabytków,
  • pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
  • uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Zapraszamy do lektury innych poradników dostępnych na blogu – pomogą Ci one korzystnie nabyć, sprzedać lub wynająć mieszkanie/lokal. Zachęcamy także do poznania oferty Grupy Waryński: nasze nowe mieszkania na sprzedaż w Katowicach, Warszawie czy Jabłonnie czekają na mieszkańców.

FAQ

1. Lokal niemieszkalny a wynajem krótkoterminowy – czy to zgodne z prawem?

Wynajem krótko- czy długoterminowy lokalu niemieszkalnego na cele mieszkalne wymaga zmiany sposobu użytkowania obiektu: zgłoszenia wniosku do urzędu.

2. Ile kosztuje przekształcenie lokalu użytkowego na mieszkalny?

Koszt przekształcenia lokalu użytkowego na mieszkanie zależy od wielu kwestii; zwykle obejmuje projekt adaptacji, ekspertyzy, opłaty administracyjne i ewentualne prace budowlane. 

3. Lokal użytkowy a lokal usługowy (definicja) – jaka jest różnica?

Lokal użytkowy to szersze pojęcie – obejmuje wszystkie lokale, które nie są mieszkaniami, pomieszczeniami technicznymi ani budynkami gospodarczymi. Lokal usługowy to rodzaj lokalu użytkowego przeznaczonego do świadczenia usług (np. salon fryzjerski).

Źródła

¹§3 pkt 14 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/warunki-techniczne-jakim-powinny-odpowiadac-budynki-i-ich-usytuowanie-16964625 (dostęp 13.06.2025).

²§3 pkt 12 i 13 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/warunki-techniczne-jakim-powinny-odpowiadac-budynki-i-ich-usytuowanie-16964625 (dostęp 13.06.2025).

³§3 pkt 10 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/warunki-techniczne-jakim-powinny-odpowiadac-budynki-i-ich-usytuowanie-16964625 (dostęp 13.06.2025).

⁴§3 pkt 9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/warunki-techniczne-jakim-powinny-odpowiadac-budynki-i-ich-usytuowanie-16964625 (dostęp 13.06.2025).

⁵Art. 2 ust. 2 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/wlasnosc-lokali-16796092 (dostęp 13.06.2025).

⁶Art. 34 ust. 3 pkt 1 i 2 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/prawo-budowlane-16796118 (dostęp 13.06.2025).

⁷Art. 71 ust 2. Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/prawo-budowlane-16796118 (dostęp 13.06.2025).

⁸Art. 71 ust. 4–6 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/prawo-budowlane-16796118 (dostęp 13.06.2025).

⁹§56a ust. 1 i §94 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/warunki-techniczne-jakim-powinny-odpowiadac-budynki-i-ich-usytuowanie-16964625 (dostęp 13.06.2025).

¹⁰Art. 71 ust. 2–4 Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/prawo-budowlane-16796118 (dostęp 13.06.2025).