Na co zwrócić uwagę przy wynajmie mieszkania?

18 listopada 2020

Wynajem mieszkania to mniejsze zobowiązanie od zakupu nieruchomości, jednak również taka decyzja powinna zostać podjęta w sposób przemyślany. Warto oszczędzić sobie czasu i nerwów, wynajmując lokal spełniający nasze oczekiwania – tak, aby po krótkim czasie nie stanąć na nowo przed koniecznością przeprowadzki. Na co zatem zwrócić uwagę przed podjęciem decyzji o wynajmie konkretnej nieruchomości i jak w bezpieczny sposób przejść przez samo wynajmowanie mieszkania?

Jak wynająć mieszkanie, aby za chwilę nie szukać innego?

Zanim wybierzemy się na pierwsze oglądanie mieszkania czy nawet zaczniemy przeglądać ogłoszenia mieszkań na wynajem, powinniśmy przede wszystkim dokładnie określić nasze kryteria wyboru. W tym celu warto odpowiedzieć sobie na przynajmniej dwa podstawowe pytania co do własnych oczekiwań wobec preferowanej nieruchomości. Stanowią one punkt wyjścia do dalszych rozważań, jak wynająć mieszkanie.

Dla najemcy bez wątpienia najważniejszą cechą mieszkania jest lokalizacja. Jej dobór przeprowadzamy zwykle pod kątem odległości od miejsca pracy, szkoły dziecka lub innych miejsc, w których często przebywają najemcy. Lokalizacja może w pewien sposób odzwierciedlać indywidualne preferencje, na przykład miłośnicy przyrody będą szukać mieszkania w pobliżu parku albo innych terenów zielonych. Nie bez znaczenia pozostaje także wygoda codziennego życia: bliskość nieruchomości względem sklepów, aptek i innych punktów handlowo-usługowych. Bardzo często ta kwestia przesądza o charakterze sąsiedztwa i tak zwanego bezpieczeństwa okolicy. Poszczególne dzielnice we wszystkich miastach w Polsce charakteryzują się dobrą, złą bądź neutralną opinią. Jeśli zależy nam na ciszy i spokoju, lepiej jej nie bagatelizować.

Kolejną po lokalizacji cechą mieszkania na wynajem, na którą zwróci uwagę każdy najemca, jest cena najmu. Należy zatem w pierwszej kolejności określić maksymalną kwotę, jaką każdego miesiąca będziemy w stanie przeznaczać na wynajem mieszkania. Każdy z nas dąży do wynajmu mieszkania w jak najbardziej atrakcyjnej cenie. Jednak co dokładnie decyduje o jej atrakcyjności? To przede wszystkim konkurencyjność względem innych, podobnych ofert. Aby móc ją określić, należy mieć ogólne pojęcie i aktualną wiedzę na temat rynku nieruchomości. Po przejrzeniu kilkudziesięciu ofert wynajmu od różnych podmiotów wynajmujących można określić pewną średnią cenę najmu w danej lokalizacji. Jednak w razie wątpliwości warto również skorzystać z pomocy zaufanego agenta nieruchomości. Taka osoba posiada znacznie większą wiedzę i doświadczenie, mogąc rzetelnie zweryfikować atrakcyjność danej oferty w stosunku do reszty rynku najmu.

Wynajem mieszkania na co zwrócić uwagę?

Gdy doprecyzowaliśmy już lokalizację mieszkania oraz zakres cenowy, w którego obrębie będziemy w stanie płacić wynajem, pora na przyjrzenie się konkretnym ofertom najmu. Ponownie warto obrać strategię wyboru od ogółu do szczegółu. Zatem w pierwszej kolejności sprawdźmy, czy odpowiada nam metraż mieszkania, liczba pomieszczeń oraz piętro, na którym znajduje się nieruchomość. Oczywiste jest, że podczas gdy singiel może rozważać wynajem małej kawalerki, rodzina z dwójką dzieci będzie szukać większego, wielopokojowego mieszkania. Z kolei osoby starsze zrezygnują z wynajmu lokalu na czwartym piętrze w kamienicy, w której nie ma windy.

Po ustaleniu poszukiwanego metrażu oraz liczby pokoi w mieszkaniu na wynajem zwykle kolejnym kryterium wyboru staje się standard nieruchomości. Warto zdawać sobie sprawę, że ma on nierozłączną relację z ceną najmu mieszkania. Należy zatem zwrócić uwagę na stan podłóg w lokalu, kiedy były malowane ściany oraz jaki jest stan płytek w kuchni i łazience. Dodatkowo można przyjrzeć się oświetleniu, a także stanie okien i drzwi. Na podstawie ewentualnych mankamentów zawsze można negocjować cenę wynajmu.

Pora na określenie preferowanego umeblowania lokalu. Część wynajmujących wybiera mieszkania w pełni umeblowane. Zwykle są to młodzi ludzie, którzy cenią także dodatkowe wyposażenie, takie jak odkurzacz, żelazko czy mikrofalówka. Jeśli jednak na przestrzeni lat zgromadziliśmy również własne przedmioty, chętniej będziemy szukać mieszkania na wynajem bez mebli. Lokatorzy wybierający mieszkania umeblowane są w stanie zapłacić za wynajem kilkaset złotych więcej, natomiast najemcy z własnymi meblami liczą na bardziej atrakcyjne stawki cenowe. W znacznej części przypadków oczekiwania względem umeblowania mieszkania na wynajem nie zmieniają się w kwestii wyposażenia kuchni i łazienki. Te pomieszczenia zawsze powinny zawierać niezbędne szafki do przechowywania, armaturę czy sprzęt gospodarstwa domowego.

Wynajem mieszkania krok po kroku

Po doprecyzowaniu wymienionych wyżej kryteriów wyboru mieszkania na wynajem, można przystąpić do właściwych poszukiwań. Zawsze warto wybierać różne oferty i udać się na osobiste oglądanie przynajmniej kilku nieruchomości. Jeśli znaleźliśmy już idealne mieszkanie na wynajem, które spełnia wszystkie wyżej wymienione kryteria wyboru, pora na zadbanie o formalności. Mowa oczywiście o umowie najmu, której absolutnie nie należy podpisywać przed wcześniejszym, dokładnym zapoznaniem się z treścią dokumentu.

Dobra umowa najmu powinna stanowić zabezpieczenie nie tylko dla osoby wynajmującej mieszkanie, ale również dla najemcy nieruchomości. Bezwzględnie określone muszą zostać w niej: 

– wysokość czynszu oraz kaucji,

– termin najmu,

– okres i warunki wypowiedzenia umowy,

– sposób rozliczania opłat za media (na przykład prąd, gaz, wodę),

– dodatkowe warunki użytkowania mieszkania podczas wynajmu.

Nierozłączny element każdej umowy najmu to również protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania. Określa on stan liczników w momencie przekazania kluczy do nieruchomości oraz fizyczny stan lokalu. Stanowi zatem zabezpieczenie zarówno dla wynajmującego, jak i najemcy przed ponoszeniem niezasadnych kosztów. Jeśli w trakcie najmu pojawią się szkody, wynajmujący ma prawo pokryć je z części kaucji najemcy. Jeżeli jednak okaże się, że zostały one już uwzględnione w protokole zdawczo-odbiorczym, może on służyć najemcy jako dowód, że to nie najemca spowodował szkody.

Dobrze, jeśli sporządzona zostanie dokładna lista wyposażenia mieszkania, a najlepiej, gdy uzupełni ją dokumentacja zdjęciowa. Podobnie jak umowę, protokół również podpisują obie strony transakcji. Dokładna treść protokołu obowiązkowo musi zawierać: 

– datę i miejsce podpisania dokumentu,

– dokładny adres wynajmowanego mieszkania,

– dane stron umowy, czyli najemcy i wynajmującego,

– stan liczników (wody, gazu, prądu),

– liczbę kluczy do mieszkania przekazywanych najemcy,

– listę wyposażenia wraz z uwzględnieniem jego stanu (na przykład pralka, telewizor, sofa, regał na książki),

– dodatkowe pomieszczenia przynależne do mieszkania (na przykład garaż, komórka lokatorska).

Wynajem mieszkania na co uważać?

Istnieje jeszcze kilka kwestii, na które należy zwrócić szczególną uwagę podczas wynajmu mieszkania. Ich świadomość pozwoli uniknąć wielu błędów, które mogłyby przyczynić się do szybkiej zmiany nieruchomości na wynajem. Dlatego koniecznie warto uważać na:

– Zmianę wysokości czynszu lub jego waloryzację w trakcie trwania umowy – właśnie dlatego warto dokładnie czytać treść umowy najmu. Wynajmujący może zawrzeć warunki uprawniające go do podniesienia kwoty czynszu, co zwykle nie odpowiada najemcy.

– Prowizję dla pośrednika – korzystając z usług agenta nieruchomości, należy mieć świadomość, że prawdopodobnie poniesiemy dodatkowe koszty. Zwykle najemca po podpisaniu umowy najmu płaci pośrednikowi wysokość swojego miesięcznego czynszu. Opłaty pobierane wyłącznie za oglądanie mieszkania są niezasadne i nie należy wyrażać na nie zgody.

– Zawarte w umowie zakazy i obostrzenia – jeśli podpisaliśmy umowę, w której widnieje zakaz posiadania zwierząt w mieszkaniu, należy się do tego stosować. W przeciwnym wypadku może skończyć się to dla nas nawet wcześniejszym wypowiedzeniem najmu.

– Relację z właścicielem mieszkania – podczas oglądania nieruchomości na wynajem zwróćmy uwagę także na usposobienie wynajmującego. Jeśli korzystamy z usług agencji nieruchomości, możemy nawet nie poznać właściciela mieszkania. To zwykle najkorzystniejsza relacja, ponieważ nasz kontakt ogranicza się wówczas tylko do wyjątkowych sytuacji, na przykład gdy jakiś sprzęt w mieszkaniu wymaga naprawy. Jeżeli jednak interesuje nas wynajem bezpośrednio, uciążliwe mogą okazać się choćby comiesięczne wizyty właściciela po czynsz lub jego przesadne interesowanie się wynajmowanym lokalem.