Jak kupić mieszkanie – kupno mieszkania krok po kroku

26 października 2020

Zakup mieszkania jest stresującą sytuacją dla wielu osób, które zdają sobie sprawę, jak poważne konsekwencje w przyszłości może rodzić każda pomyłka. Proces inwestycyjny w nieruchomość składa się z wielu etapów. Zapraszamy do zapoznania się ze szczegółowym omówieniem każdego z nich. Naszym celem jest maksymalne ułatwienie kupującym znalezienia właściwej oferty i przeprowadzenie przez kupno mieszkania krok po kroku.

Jak kupić mieszkanie – analiza własnych możliwości finansowych

Pierwszym i kluczowym etapem, który powinien zostać zrealizowany jeszcze przed podjęciem decyzji o zakupie, staje się szczegółowa analiza finansów osobistych pod kątem wymogu posiadania wieloletniej płynności finansowej. Dla większości osób zakup mieszkania będzie największym wydatkiem życiowym, dlatego konieczne jest poprzedzenie go realistycznym rachunkiem wydatków i przychodów, jakie będzie trzeba ponosić przez długi czas.

W najbardziej komfortowej sytuacji pozostają osoby, które mają odłożone środki na zakup mieszkania. Dla nich symulacja finansowa polegać będzie na dopasowaniu oferty do posiadanej kwoty, z uwzględnieniem wszelkich wydatków, jakie mogą się wiązać z zakupem nieruchomości (np. konieczność remontu i wykończenia wnętrz we własnym stylu). Większość kupujących nie ma możliwości pokrycia całkowitego kosztu mieszkania z góry, natomiast posiadają pulę środków stanowiących określony procent jego wartości. Kwotę tą nazywa się wkładem własnym i jest ona kluczowym aspektem dialogu z bankiem w celu uzyskania kredytu hipotecznego. Instytucje bankowe zwykle wymagają posiadania zaplecza finansowego w wysokości minimum 15% ceny nieruchomości.

Posiadając wkład własny, należy udać się do kilku banków w celu przeprowadzenia symulacji kredytowej. Pracownik placówki dokona kalkulacji na podstawie danych o zarobkach, formie zatrudnienia i dotychczasowej historii kredytowej. Dokonane przez niego wyliczenie określi maksymalną kwotę kredytu, jaki bank jest chętny udzielić danemu klientowi. Mając w ręku tę wartość, jesteśmy w stanie przejść do następnego etapu kupna mieszkania, jakim jest poszukiwanie ofert w interesującej nas lokalizacji.

Kupno mieszkania krok po kroku – poszukiwanie ofert

Jednym z przyjemniejszych etapów zakupu mieszkania jest przeglądanie dostępnych ofert. Serwisy nieruchomości udostępniają kupującym ogromną bazę ogłoszeń, które można segregować według indywidualnych preferencji. Warto zwracać szczególną uwagę na oferty profesjonalnie, zawierające dobrze wykonane fotografie, szczegółowy opis mieszkania oraz lokalizacji, dołączony plan przestrzenny i numer księgi wieczystej do indywidualnego sprawdzenia przez kupujących – to wszystko może świadczyć o tym, że osoba sprzedająca nie ma nic do ukrycia, a dana nieruchomość ma potencjał  interesującej inwestycji. Wstępna filtracja ogłoszeń pozwoli również na znaczne oszczędności czasowe. Oględziny na miejscu będą dokonywane tylko dla tych nieruchomości, które przeszły wstępną selekcję i spełniają wymogi kupującego.

Jak kupić mieszkanie z rynku pierwotnego?

Kupno mieszkania na rynku pierwotnym wiąże się z koniecznością sprawdzenia aspektów prawnych inwestycji i ustalenia wiarygodności dewelopera. Najlepszym wyborem jest kupno nieruchomości, która faktycznie istnieje, zamiast inwestowania w nawet najbardziej wiarygodną obietnicę jej budowy. Takie działanie uchroni kupującego od ewentualnej niewypłacalności inwestora. Kluczowym czynnikiem pozostaje upewnienie się, że firma deweloperska prowadzi sprzedaż mając uprzednio uregulowane wszelkie formalności i kwestie prawne. Podstawę weryfikacyjną stanowi sprawdzenie dokumentacji poświadczającej prawo dewelopera do dysponowania gruntem, pozwolenie na budowę czy plan zagospodarowania przestrzennego. Podejmując decyzję o podpisaniu umowy z danym deweloperem, należy dokument dokładnie przeczytać. Szczególnie warto zwrócić uwagę na punkty dotyczące odpowiedzialności dewelopera za możliwe opóźnienia w oddaniu budynku. Istotne są wówczas zapisy dotyczące zaliczki i zadatku.

Ostatnim etapem jest sprawdzenie istniejącej nieruchomości pod kątem technicznym. Można zwrócić się o pomoc do profesjonalnego rzeczoznawcy, który oceni jakość wykonania nieruchomości i wskaże możliwe niedociągnięcia.

Jak kupić mieszkanie z rynku wtórnego?

Kupno mieszkania krok po kroku z rynku wtórnego jest procesem wymagającym analizy dwóch aspektów – sytuacji prawnej i stanu technicznego. Podstawową kwestią jest zapoznanie się z treścią księgi wieczystej wybranej nieruchomości, która jest dokumentem jawnym, dostępnym w serwisie internetowym po wpisaniu jej numeru. Numer księgi wieczystej powinien udostępnić sprzedający. Konieczne jest również dostarczenie przez sprzedającego zaświadczenia z urzędu gminy o wymeldowaniu wszystkich lokatorów. Podczas oględzin mieszkania należy zwrócić uwagę na wszelkie uszkodzenia, niedociągnięcia, ubytki, które mogą posłużyć jako argument w negocjacjach cenowych.

Kupno mieszkania – podpisanie umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna jest oświadczeniem woli, w którym strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłym terminie umowy kupna-sprzedaży mieszkania.  Podpisuje się ją w sytuacji, gdy kupujący nie może natychmiast przelać całości środków pieniężnych na zakup mieszkania, np. na skutek trwającej procedury kredytowej w banku. Umowę przedwstępną można sporządzić samodzielnie, jak i za pośrednictwem notariusza. Ważne, aby znalazły się w niej następujące parametry: cena nieruchomości, przedmiot umowy sprzedaży, dane osobowe stron umowy, data ostateczna zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jak kupić mieszkanie – wniosek o kredyt hipoteczny

Mając umowę przedwstępną, można udać się do wybranego wcześniej banku po sfinalizowanie procedury kredytowej. Wniosek do banku składany jest przeważnie za pośrednictwem pracownika, który pomoże w skompletowaniu wymaganej dokumentacji i dopełnieniu formalności.

Decyzja banku o przyznaniu kredytu następuje zazwyczaj w terminie do 21 dni od daty złożenia wniosku.

Kupno mieszkania krok po kroku – podpisanie aktu notarialnego

Właściwy akt notarialny podpisujemy, posiadając pozytywną decyzję kredytową i komplet dokumentów przedstawionych przez sprzedającego. Należą do nich przede wszystkim zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich osób z mieszkania oraz zaświadczenie ze spółdzielni o niezaleganiu z opłatami. Podczas wizyty u notariusza, kupujący będzie zobowiązany do uiszczenia szeregu opłat, do których należą: taksa notarialna za sporządzenie umowy, opłata sądowa za wpis do hipoteki, czy podatek od czynności cywilnoprawnych wynoszący 2 procent wartości nieruchomości. Z aktem notarialnym należy udać się z powrotem do banku, w celu uruchomienia wypłaty środków kredytowych na konto sprzedającego.

Ostatni etap zakupu mieszkania – przekazanie kluczy

Gdy pełna kwota środków pieniężnych trafi na konto sprzedającego, następuje przekazanie kluczy do mieszkania i sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego. Na tym etapie konieczne jest spisanie stanu liczników, co pozwoli na przepisanie umowy o dostawie gazu, energii elektrycznej i wody na nowego właściciela i zapewni mu ciągłość dostaw. Protokół zdawczo-odbiorczy powinien również zawierać spis wszelkich sprzętów i umeblowania, które sprzedający zdecydował się pozostawić w mieszkaniu. Pośpiech przy jego przygotowaniu może skutkować niepotrzebnymi niejasnościami ze sprzedającym, dlatego warto poświęcić czas na dokładne spisanie wszelkiego wyposażenia, które zostaje w mieszkaniu.

Przekazanie kluczy to przyjemny moment, kończący cały proces zakupu lokalu mieszkalnego. Od tej chwili nowy właściciel musi jeszcze dopełnić kilku formalności, związanych ze zgłoszeniem faktu nabycia nieruchomości do urzędu gminy w celu opłaty podatku od nieruchomości, opcjonalnym członkostwem w spółdzielni mieszkaniowej, dokonaniem obowiązku meldunkowego czy rozliczeniem finansowym z pośrednikiem, jeśli zakup mieszkania był dokonany poprzez współpracę z agencją nieruchomości. Od tej chwili można w pełni dysponować nowym mieszkaniem, rozpocząć remont i urządzać wnętrze według własnych potrzeb.