Jak kupić mieszkanie – kupno mieszkania krok po kroku

26 października 2020

Zakup mieszkania jest stresującą sytuacją dla wielu osób, które zdają sobie sprawę, jak poważne konsekwencje w przyszłości może rodzić każda pomyłka. Proces inwestycyjny w nieruchomość składa się z wielu etapów. Zapraszamy do zapoznania się ze szczegółowym omówieniem każdego z nich w poniższym artykule. Naszym celem jest maksymalne ułatwienie kupującym znalezienia właściwej oferty i przeprowadzenie przez kupno mieszkania krok po kroku.

Jak kupić mieszkanie – analiza własnych możliwości finansowych

Pierwszym i kluczowym etapem, który powinien zostać zrealizowany jeszcze przed podjęciem decyzji o zakupie, staje się szczegółowa analiza finansów osobistych pod kątem wymogu posiadania wieloletniej płynności finansowej. Dla większości osób zakup mieszkania będzie największym wydatkiem życiowym, dlatego konieczne jest poprzedzenie go realistycznym rachunkiem wydatków i przychodów, jakie będzie trzeba ponieść w długim terminie.

W najbardziej komfortowej sytuacji pozostają osoby, które mają odłożone środki na zakup mieszkania. Dla nich symulacja finansowa polegać będzie na dopasowaniu oferty do posiadanej kwoty, z uwzględnieniem wszelkich wydatków, jakie mogą się wiązać z zakupem nieruchomości (np. konieczność remontu i wykończenia wnętrz we własnym stylu). Większość kupujących nie ma możliwości pokrycia całkowitego kosztu mieszkania z góry, natomiast posiadają pulę środków stanowiących określony procent jego wartości. Kwotę tą nazywa się wkładem własnym i jest ona kluczowym aspektem dialogu z bankiem w celu uzyskania kredytu hipotecznego. Instytucje bankowe zwykle wymagają posiadania zaplecza finansowego na koncie o wysokości minimum 15% ceny nieruchomości.

Posiadając wkład własny, należy udać się do kilku banków w celu przeprowadzenia symulacji kredytowej. Pracownik placówki dokona kalkulacji na podstawie danych o zarobkach, formie zatrudnienia i dotychczasowej historii kredytowej. Dokonane przez niego wyliczenie określi maksymalną kwotę kredytu, jaki bank jest chętny udzielić danemu klientowi. Mając w ręku tę wartość, jesteśmy w stanie przejść do następnego etapu kupna mieszkania, jakim jest poszukiwanie ofert w interesującej nas lokalizacji.

Kupno mieszkania krok po kroku – poszukiwanie ofert

Jednym z przyjemniejszych etapów zakupu mieszkania jest przeglądanie dostępnych ofert. Serwisy nieruchomości udostępniają kupującym ogromną bazę ogłoszeń, które można segregować według indywidualnych preferencji. Warto zwracać szczególną uwagę na oferty profesjonalnie opisane i udokumentowane, co świadczy o odpowiedzialności sprzedającego. Dobrze wykonane fotografie, szczegółowy opis mieszkania oraz lokalizacji, dołączony plan przestrzenny i numer księgi wieczystej do indywidualnego sprawdzenia przez kupujących – to wszystko może świadczyć o tym, że osoba sprzedająca nie ma nic do ukrycia, a dana nieruchomość ma potencjał  interesującej inwestycji. Wstępna filtracja ogłoszeń pozwoli również na znaczne oszczędności czasowe. Oględziny na miejscu będą dokonywane tylko dla tych nieruchomości, które przeszły wstępną selekcję i spełniają wymogi kupującego.

Jak kupić mieszkanie z rynku pierwotnego?

Kupno mieszkania na rynku pierwotnym wiąże się z koniecznością sprawdzenia aspektów prawnych inwestycji i ustalenia wiarygodności dewelopera. Najlepszym wyborem jest kupno nieruchomości, która faktycznie istnieje, zamiast inwestowania w nawet najbardziej wiarygodną obietnicę jej budowy. Takie działanie uchroni kupującego od ewentualnej niewypłacalności inwestora. Kluczowym czynnikiem pozostaje upewnienie się, że firma deweloperska prowadzi sprzedaż mając uprzednio uregulowane wszelkie formalności i kwestie prawne. Podstawę weryfikacyjną stanowi sprawdzenie dokumentacji poświadczającej prawo dewelopera do dysponowania gruntem, pozwolenie na budowę czy plan zagospodarowania przestrzennego. Podejmując decyzję o podpisaniu umowy z danym deweloperem, należy dokument dokładnie przeczytać. Szczególnie warto zwrócić uwagę na punkty dotyczące odpowiedzialności dewelopera za możliwe opóźnienia w oddaniu budynku. Istotne są wówczas zapisy dotyczące zaliczki i zadatku.

Ostatnim etapem jest sprawdzenie istniejącej nieruchomości pod kątem technicznym. Można zwrócić się o pomoc do profesjonalnego rzeczoznawcy, który oceni jakość wykonania nieruchomości i wskaże możliwe niedociągnięcia.

Jak kupić mieszkanie z rynku wtórnego?

Kupno mieszkania krok po kroku z rynku wtórnego jest procesem wymagającym analizy dwóch aspektów – sytuacji prawnej i stanu technicznego. Podstawową kwestią jest zapoznanie się z treścią księgi wieczystej wybranej nieruchomości, która jest dokumentem jawnym, dostępnym w serwisie internetowym po wpisaniu jej numeru. Numer księgi wieczystej powinien udostępnić sprzedający. Konieczne jest również dostarczenie przez sprzedającego zaświadczenia z urzędu gminy o wymeldowaniu wszystkich lokatorów. Podczas oględzin mieszkania należy zwrócić uwagę na wszelkie uszkodzenia, niedociągnięcia, ubytki, które mogą posłużyć jako argument w negocjacjach cenowych.

Kupno mieszkania – podpisanie umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna jest oświadczeniem woli, w którym strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłym terminie umowy kupna-sprzedaży mieszkania.  Podpisuje się ją w sytuacji, gdy kupujący nie może natychmiast przelać całości środków pieniężnych na zakup mieszkania, np. na skutek trwającej procedury kredytowej w banku. Umowę przedwstępną można sporządzić samodzielnie, jak i za pośrednictwem notariusza. Ważne, aby znalazły się w niej następujące parametry: cena nieruchomości, przedmiot umowy sprzedaży, dane osobowe stron umowy, data ostateczna zawarcia umowy przyrzeczonej.

Jak kupić mieszkanie – wniosek o kredyt hipoteczny

Mając umowę przedwstępną, można udać się do wybranego wcześniej banku po sfinalizowanie procedury kredytowej. Wniosek do banku składany jest przeważnie za pośrednictwem pracownika, który pomoże w skompletowaniu kompletnej dokumentacji i dopełnieniu formalności.

Decyzja banku o przyznaniu kredytu następuje zazwyczaj w terminie do 21 dni od daty złożenia wniosku.

Kupno mieszkania krok po kroku – podpisanie aktu notarialnego

Właściwy akt notarialny podpisujemy, posiadając pozytywną decyzję kredytową i komplet dokumentów przedstawionych przez sprzedającego. Należą do nich przede wszystkim zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich osób z mieszkania oraz zaświadczenie ze spółdzielni o niezaleganiu z opłatami. Podczas wizyty u notariusza, kupujący będzie zobowiązany do uiszczenia szeregu opłat, do których należą: taksa notarialna za sporządzenie umowy, opłata sądowa za wpis do hipoteki, czy podatek od czynności cywilnoprawnych wynoszący 2 procent wartości nieruchomości. Z aktem notarialnym należy udać się z powrotem do banku, w celu uruchomienia wypłaty środków kredytowych na konto sprzedającego.

Ostatni etap zakupu mieszkania – przekazanie kluczy

Gdy pełna kwota środków pieniężnych trafi na konto sprzedającego, następuje przekazanie kluczy do mieszkania i sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego. Na tym etapie konieczne jest spisanie stanu liczników, co pozwoli na przepisanie umowy o dostawie gazu, energii elektrycznej i wody na nowego właściciela i zapewni mu ciągłość dostaw. Protokół zdawczo-odbiorczy powinien również zawierać spis wszelkich sprzętów i umeblowania, które sprzedający zdecydował się pozostawić w mieszkaniu. Pośpiech przy jego przygotowaniu może skutkować niepotrzebnymi niejasnościami ze sprzedającym, dlatego warto poświęcić czas na dokładne spisanie wszelkiego wyposażenia, które zostaje w mieszkaniu.

Przekazanie kluczy to przyjemny moment, kończący cały proces zakupu lokalu mieszkalnego. Od tej chwili nowy właściciel musi jeszcze dopełnić kilku formalności, związanych ze zgłoszeniem faktu nabycia nieruchomości do urzędu gminy w celu opłaty podatku od nieruchomości, opcjonalnym członkostwem w spółdzielni mieszkaniowej, dokonaniem obowiązku meldunkowego czy rozliczeniem finansowym z pośrednikiem, jeśli zakup mieszkania był dokonany poprzez współpracę z agencją nieruchomości. Od tej chwili można w pełni dysponować nowym mieszkaniem, rozpocząć remont i urządzać wnętrze według własnych potrzeb.