Jak przepisać mieszkanie na dziecko? Odpowiadamy!

Przekazanie mieszkania na dziecko to dla obu stron ważne wydarzenie. Trzeba się przygotować na dopełnienie formalności zgodnie z przepisami, na nowe prawa, obowiązki i przywileje lub ich utratę oraz koszty. Wszystkie te kwestie zależą w głównej mierze od metody przeniesienia własności nieruchomości. Darowizna, testament czy umowa dożywocie? Podpowiadamy, biorąc na warsztat również trudne przypadku, np. jak przepisać mieszkanie na nieletnie dziecko.

Podane w tekście informacje są aktualne w dniu jego opracowania, tj. 13 czerwca 2025 roku, i nie stanowią porady prawnej. Zwłaszcza w trudnych sytuacjach, takich jak przepisanie mieszkania na jedno z dzieci, warto zasięgnąć opinii prawnika specjalizującego się w prawie cywilnym i rodzinnym. Jeśli rozważasz zakup nieruchomości, zachęcamy do poznania aktualnej oferty Grupy Waryński – sprawdź nasze nowe mieszkania na sprzedaż w Katowicach, Warszawie czy Jabłonnie.

Przepisanie mieszkania na dzieci – od czego zacząć?

Przepisanie mieszkania na dziecko/dzieci jest możliwe w każdej chwili. Przenieść własność nieruchomości można ze skutkiem jeszcze za życia lub już po śmierci i wyłącznie na wybrane albo na wszystkie dzieci, rozdzieliwszy udziały według uznania. Przepisujący mieszkanie może po prostu zrzec się własności na rzecz dziecka lub podczas przekazywania nieruchomości zabezpieczyć swoje interesy, w tym prawo do mieszkania czy obowiązek opieki.

Przekazanie mieszka dziecku warto więc zacząć od poznania metod przeniesienia własności i wyboru tej najkorzystniejszej z punktu widzenia swoich (lub reszty rodziny) priorytetów i interesów. Następnie należy zgromadzić potrzebne dokumenty, takie jak akt własności mieszkania, prawo nabycia własności czy wypis z księgi wieczystej.

Jak przepisać dom na dziecko?

Przepisać mieszkanie czy dom (dowolną nieruchomość) na dziecko można za pomocą jednej z trzech metod, które szczegółowo opisujemy w kolejnych rozdziałach.

1. Darowizna mieszkania dla dziecka – rodzic po prostu darowuje nieruchomość dziecku, nieodpłatnie i bez zobowiązań. W szczególnych przypadkach ma jednak prawo żądać wsparcia finansowego (w granicach wartości nieruchomości) lub odwołać darowiznę mieszkania. Razem z umową darowizny strony mogą też ustanowić dożywotnią służebność nieruchomości dla rodzica.

2. Umowa dożywocia – w ramach tej umowy w zamian za przeniesienie własności nieruchomości dziecko nabywa obowiązek zapewnienia zbywcy (rodzicowi) dożywotniego utrzymania, w tym mieszkania, wyżywienia, opieki itd.

Przepisanie mieszkania w formie darowizny lub umowy dożywocia oznacza, że nieruchomość zmienia właściciela za życia rodzica, od razu, w chwili zawarcia umowy.

3. Testament – przepisanie mieszkania na syna/córkę ma miejsce dopiero po śmierci rodzica na drodze spadku. Aby był ważny i niepodważalny, testament trzeba jednak odpowiednio sporządzić.

W każdej z tych trzech sytuacji nabywca nieruchomości musi się zgłosić do urzędu skarbowego i zapłacić stosowne podatki (podatek od spadków i darowizn, w części przypadków także podatek od czynności cywilnoprawnych) lub skorzystać ze zwolnienia.

Przepisanie domu na dzieci po rozwodzie 

Niezależnie od metody przepisania mieszkania rodzic musi dysponować pełnym prawem do nieruchomości – być jej jedynym właścicielem lub uzyskać zgodę jej współwłaściciela (obecnego lub byłego małżonka, swojego rodzica lub rodzeństwa itp.). W przypadku rozwodu rodzic ma prawo samodzielnie dysponować wyłącznie własnym udziałem w nieruchomości, choć byli małżonkowie mogą się umówić na przekazanie całej nieruchomości dziecku/dzieciom.

Przepisanie domu na dzieci za pomocą testamentu

Jedną z metod przeniesienia własności nieruchomości na dziecko jest sporządzenie testamentu.

Testament najlepiej przygotować w formie aktu notarialnego. Należy w nim wskazać konkretne osoby (w tym przypadku wszystkie lub wybrane dzieci), które otrzymają na własność nieruchomość – w całości (jedno dziecko) lub części. Pozostałe składniki majątku zostaną rozdysponowane według odrębnych zapisów lub zgodnie z ustawową kolejnością dziedziczenia.

Ważne: 

• Mieszkanie zmieni właściciela dopiero po śmierci spadkodawcy.
• Testament można w każdej chwili unieważnić poprzez jego zniszczenie lub sporządzenie nowego¹.
• Przekazanie mieszkania dziecku w testamencie jest często praktykowane. Jeśli jednak rodzic chce przenieść nieruchomość tylko na jedno dziecko, musi mieć świadomość, że pozostałe dzieci (i inne uprawnione osoby) mogą się domagać tzw. zachowku, chyba że zostaną wydziedziczone (więcej o tym w rozdziale o darowiźnie).
• Po śmierci spadkodawcy testament można również próbować podważyć, choć muszą ku temu istnieć szczególne przesłanki. Należą do nich m.in. wady oświadczenia woli spadkodawcy (np. przymus, choroba psychiczna) czy naruszenie przepisów dotyczących formy testamentu². 
• Spadek podlega podatkowi od spadków i darowizn, ale w przypadku bliskiego stopnia pokrewieństwa można skorzystać ze zwolnienia podmiotowego.

Przepisanie mieszkania na dziecko na podstawie umowy darowizny

Jeśli rodzicowi zależy na przeniesieniu własności nieruchomości jeszcze za życia, to strony mogą zawrzeć umowę darowizny mieszkania lub umowę dożywocia.

Darowizna jest prostym rozwiązaniem, ale przepisanie mieszkania tym sposobem wymusza zachowanie formy aktu notarialnego. Umowę muszą podpisać obie strony, w obecności notariusza. Przed wizytą w kancelarii warto oszacować wartość nieruchomości (od tego zależy wysokość opłat notarialnych) i przygotować niezbędne dokumenty (m.in. podstawa nabycia mieszkania, odpis z księgi wieczystej).

Podobnie jak testament, zgodnie z art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn darowizna może zostać zwolniona z podatku, ale w ciągu 6 miesięcy od zawarcia umowy trzeba ją zgłosić urzędzie skarbowym³. Ze zwolnienia z podatku mogą skorzystać osoby z tzw. pierwszej grupy podatkowej, czyli dzieci, rodzice, małżonkowie, rodzeństwo i dziadkowie⁴. Mieszkanie przepisane na dziecko w formie darowizny może jednak wpłynąć na wysokość ewentualnego spadku.

Ponieważ darowiznę mieszkania zawiera się w formie aktu notarialnego, do urzędu skarbowego zwykle zgłasza darowiznę notariusz; może on też dokonać wpisu do księgi wieczystej lub ją założyć.

Również przeniesienie prawa do lokalu mieszkalnego w formie darowizny czasem powoduje kilka trudnych sytuacji:

• Darowiznę można odwołać, choć wyłącznie w przypadku stwierdzenia rażącej niewdzięczności i w okresie do roku od dowiedzenia się o niej (oraz jeśli darczyńca nie przebaczy jej obdarowanemu).⁵ 
• Gdy darczyńca popadnie w niedostatek, obdarowany ma obowiązek:

[…] w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia, dostarczać darczyńcy środków, których mu brak do utrzymania odpowiadającego jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych. Obdarowany może jednak zwolnić się od tego obowiązku, zwracając darczyńcy wartość wzbogacenia.⁶

• W przypadku darowizny nieruchomości na rzecz jednej osoby poszkodowane (w sensie spadkowym) – dziecko lub inny członek rodziny mogą się po śmierci darczyńcy ubiegać o zachowek.

Przepisanie mieszkania własnościowego na jedno z dzieci

Jest zgodne z prawem przepisanie domu na jedno dziecko bez zgody drugiego. Właściciel nieruchomości ma prawo dowolnie nią dysponować.  Jak przepisać mieszkanie na jedno dziecko? Poprzez umowę darowizny lub dożywocia bądź testament. Poszkodowani w wyniku tej decyzji mogą jednak po śmierci darczyńcy dochodzić swoich praw, a w szczególnych przypadkach sam rodzic może jeszcze za życia zmienić swoją decyzję. Przepisanie mieszkania na jedno z dzieci za życia W takiej sytuacji najczęściej zawierana jest umowa dożywocia lub umowa darowizny z dożywotnią służebnością. W obu przypadkach poszkodowane dzieci nie muszą wyrażać zgody na podpisanie umowy. Te formy przeniesienia własności istotnie się jednak różnią pod kątem interesów darczyńcy.  Dożywotnia służebność to tylko prawo do korzystania z lokalu w zakresie umowy – obdarowany nie ma obowiązku opiekować się rodzicem i go utrzymywać. Po podpisaniu umowy dożywocia obdarowany ma znacznie więcej zobowiązań, ale nie musi po śmierci darczyńcy toczyć ewentualnych walk o mieszkanie z rodzeństwem. Przepisanie domu na jedno z dzieci a zachowek Umowa darowizny mieszkania, nawet z ustanowieniem dożywotniej służebności, nie odbiera poszkodowanym dzieciom prawa do ubiegania się o zachowek. Zgodnie z art. 991 Kodeksu cywilnego: Zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, należą się, jeżeli uprawniony jest trwale niezdolny do pracy albo jeżeli zstępny uprawniony jest małoletni – dwie trzecie wartości udziału spadkowego, który by mu przypadał przy dziedziczeniu ustawowym, w innych zaś wypadkach – połowa wartości tego udziału (zachowek).7 W takiej sytuacji po śmierci darczyńcy właściciel przepisanego mieszkania musi się liczyć z koniecznością podzielenia się nim z rodzeństwem (innymi uprawnionymi) lub spłacenia należnej im części nieruchomości. Polskie prawo przewiduje jednak także bycie niegodnym dziedziczenia.

Przepisanie nieruchomości na dziecko za pomocą umowy dożywocia

Umowa dożywocia to z kolei forma przeniesienia własności mieszkania na dziecko w zamian za określone w umowie świadczenia, a konkretniej obowiązek zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania. Dziecko powinno zapewnić rodzicowi dach nad głową, wyżywienie, ubrania, pomoc podczas choroby itp. oraz zorganizować pogrzeb na własny koszt. Umowa dożywocia również jest zawierana w formie aktu notarialnego, wyłącznie przez osoby pełnoletnie.

Ważne:

• W przeciwieństwie do darowizny umowy dożywocia sąd nie bierze pod uwagę podczas ustalania wysokości zachowku. 
• Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych od umowy dożywocia należy odprowadzić 2% podatku PCC⁸.

Czy można przepisać dom na dziecko niepełnoletnie?

Przepisanie mieszkania na dziecko niepełnoletnie jest możliwe, ale może się wiązać z dodatkowymi formalnościami, łącznie z koniecznością uzyskania zgody sądu. Jak przepisać mieszkanie na małoletnie dziecko? Co do zasady rodzic powinien uzyskać zgodę sądu rodzinnego, opiekuńczego (właściwego względem miejsca zamieszkania lub pobytu dziecka) na zawarcie przez małoletniego umowy darowizny lub dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka9. Zgodnie jednak z uchwałą SN z 30 kwietnia 1977 r. (sygn. III CZP 73/76) rodzice mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego (przewidzianego w art. 101 § 3 Kro, jak wyżej) nabywać dla małoletniego dziecka nieruchomości (na podstawie umowy darowizny) w stanie wolnym od zobowiązań wobec darczyńcy lub osób trzecich10. Sytuacja ta jest trudna i wiele zależy od okoliczności: należy zasięgnąć opinii prawnej.

Przepisanie domu na dziecko – koszt notariusza i podatki

Na koniec zostawiliśmy odpowiedź na równie ważne pytanie: ile kosztuje przepisanie mieszkania na dziecko? Koszty tej procedury zależą od formy przeniesienia prawa własności do nieruchomości. 

• Najkorzystniejsze pod względem finansowym jest sporządzenie testamentu, które kosztuje u notariusza 50 złotych (+ VAT i koszty odpisów); mowa o najprostszej skutecznej formie tego dokumentu. 
• Koszt darowizny domu na dziecko wiąże się już z taksą notarialną (zależną od wartości nieruchomości) i opłatami sądowymi (założenie/wypis z księgi wieczystej). Rozważając więc nowe mieszkania na sprzedaż w Warszawie czy innym dużym mieście pod kątem zabezpieczenia dziecka, warto pomyśleć również o darowiźnie pieniężnej spożytkowanej na zakup mieszkania.
• W przypadku umowy dożywocia poza taksą notarialną i kosztami sądowymi należy odprowadzić podatek od czynności cywilnoprawnych wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości.
• Niezależnie od metody przeniesienia własności dziecko – jako najbliższa rodzina – skorzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, ale musi zgłosić przychód w urzędzie skarbowym.

Zachęcamy do lektury innych poradników na naszym blogu: pomagamy korzystnie kupić, sprzedać czy przekazać nieruchomość. Zapraszamy także do poznania naszej oferty, która zawiera nowe mieszkania na sprzedaż w Gdańsku, Warszawie czy Katowicach.

FAQ

1. Jak najlepiej przepisać mieszkanie na dziecko?

Wszystkie formy przepisania mieszkania na dziecko (testament, darowizna, umowa dożywocia) mają zalety i wady – należy odnieść je do indywidualnej sytuacji. Pod kątem finansowym najbardziej opłaca się sporządzenie testamentu.

2. Czy można przepisać mieszkanie na niepełnoletnie dziecko?

Tak, ale konieczne może być uzyskanie zgody sądu opiekuńczego na zawarcie umowy darowizny w imieniu małoletniego dziecka.

3. Jak przepisać mieszkanie spółdzielcze własnościowe na dziecko?

Przepisanie mieszkania spółdzielczego własnościowego na dziecko wymaga podpisania w obecności notariusza umowy darowizny i zawiadomienia spółdzielni.

4. Ile kosztuje przepisanie mieszkania?

Najtańszą formą przekazania mieszkania jest testament. W przypadku umowy darowizny i dożywocia należy pokryć taksę notarialną zależną od wartości nieruchomości. Umowa dożywocia jest też objęta podatkiem PCC. Najbliżsi krewni mogą skorzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn.

Źródła

¹Art. 946 Art. 898 i 899 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-946 (dostęp 13.06.2025).

² Art. 945 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-945 (dostęp 13.06.2025).

³Art. 4a ust.1, pkt 1–2 Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/podatek-od-spadkow-i-darowizn-16791314/art-4-a (dostęp 13.06.2025).

⁴ Art. 14 ust. 3 Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/podatek-od-spadkow-i-darowizn-16791314/art-4-a (dostęp 13.06.2025).

⁵Art. 898 i 899 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996 (dostęp 13.06.2025).

⁶Art. 897 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny,, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-897 (dostęp 13.06.2025).

⁷Art. 991 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-991 (dostęp 13.06.2025).

⁸Art. 1 ust. 1 pkt 1 Ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/podatek-od-czynnosci-cywilnoprawnych-16885482/art-6 (dostęp 13.06.2025).

⁹Art. 101 Ustawy z dnia z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-rodzinny-i-opiekunczy-16785962/art-101 (dostęp 13.06.2025).

¹⁰Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 kwietnia 1977 r. sygn. III CZP 73/76, https://standardyprawa.pl/orzeczenie/2021866 (dostęp 13.06.2025).