Co sprawdzić i na co zwrócić uwagę przy wynajmie mieszkania?

Wynajęcie mieszkania to znacznie mniejsze zobowiązanie niż jego zakup. I tę decyzję warto jednak dobrze przemyśleć, aby oszczędzić sobie czasu i nerwów. Kto tego nie zrobi, po kilku tygodniach czy miesiącach zwykle ponownie mierzy się z przeprowadzką. Na co zwrócić uwagę przy wynajmie mieszkania? Jak wynająć mieszkanie bezpiecznie i korzystnie? Na czym polegają prawa i obowiązki najemcy? Podpowiadamy!

Na co zwracać uwagę przy wynajmie mieszkania? Co sprawdzić przed podjęciem decyzji?

Zanim zaczniesz przeglądać ogłoszenia mieszkań na wynajem i pójdziesz obejrzeć pierwsze lokum, określ dokładnie swoje kryteria wyboru. Na początku odpowiedz na dwa podstawowe pytania: 

1. gdzie chcesz/jesteś skłonny zamieszkać,
2. ile możesz zapłacić za mieszkanie.

Zawęzisz w ten sposób wybór, który w większym mieście może być spory.

Lokalizacja, czyli gdzie szukać mieszkań do wynajęcia

Na jej wybór wpływa przede wszystkim odległość od miejsca pracy, szkoły dziecka lub innych miejsc, w których często przebywasz (lub zamierzasz). Oprócz samej odległości liczy się też czas dotarcia do tych celów. Może się okazać, że okolicę trawią korki, musisz się przesiadać albo komunikacja jeździ za rzadko i o nieodpowiednich porach. Co poza tym?

• Dobrze, jeśli lokalizacja wpisuje się w styl życia, preferencje, charakter – na przykład miłośnicy przyrody szukają mieszkania w pobliżu parku lub innych terenów zielonych. 
• Zwróć uwagę na wygodę codziennego życia – bliskość nieruchomości względem sklepów, aptek i innych punktów handlowo-usługowych. 
• Zbadaj charakter sąsiedztwa i poziom bezpieczeństwa okolicy. W zasadzie we wszystkich miastach w Polsce poszczególne dzielnice charakteryzują się dobrą, złą bądź neutralną opinią. Jeśli zależy Ci na ciszy i spokoju, wychodzisz późno z psem, masz dziecko – lepiej jej nie bagatelizować.
• Pamiętaj, że lokalizacja jest jeden z trzech głównych składowych ceny (obok metrażu i standardu) – ustal priorytety. 

Gdzie szukać mieszkań na wynajem?

1. Portale ogłoszeniowe: Otodom, OLX, Morizon, Nieruchomosci-online.pl, Gratka = największy wybór, wygoda szukania (szczegółowe filtry) i zdjęcia mieszkania. Wiele portali ma własne aplikacje – możesz ustawić powiadomienia o nowych, potencjalnie interesujących Cię ofertach. 2. Grupy na Facebooku: szukaj lokalnych grup typu „Wynajem mieszkań + [miasto]”. Znajdziesz tam oferty od właścicieli bez pośredników, co ma swoje plusy (szybciej, taniej) i minusy (ryzyko). 3. Lokalne serwisy i fora: niektóre miasta mają własne portale, a na nich strony z ogłoszeniami (np. krakow.pl, trojmiasto.pl). Część osób publikuje też swoje oferty w działach dotyczących nieruchomości na portalach takich jak Gumtree, Lento czy sprzedajemy.pl – zwykle trafiasz tam od razu na właścicieli. 4. Biura nieruchomości: bezpiecznie, z pełnym wsparciem, ale musisz liczyć się z prowizją. Możesz zlecić agentowi znalezienie mieszkania, które zaspokoi wszystkie Twoje sprecyzowane potrzeby, a w tym czasie zająć się innymi sprawami. Koszt usługi to zazwyczaj plus minus miesięczny czynsz, ale odpada czas i ryzyko. 5. Tablice ogłoszeniowe: w sklepach, na uczelniach, na klatkach schodowych – zwykle trafisz tu na oferty z pierwszej ręki. Warto też zwracać uwagę na banery w oknach, na balkonach i rozpytać: rodzinę, znajomych, spółdzielnię/wspólnotę, dozorców – wiele mieszkań wciąż wynajmuje się pocztą pantoflową.

Cena najmu

Najpierw określ najwyższą kwotę, jaką możesz przeznaczać każdego miesiąca na wynajem mieszkania. Odpadnie część ofert, na które Cię po prostu w tej chwili nie stać. 

Następnie, podczas przeglądania mieszkań, sprawdzaj, czy dana cena jest atrakcyjna. Co dokładnie decyduje o jej atrakcyjności? Głównie konkurencyjność względem innych, podobnych ofert. Aby ją ocenić, musisz mieć ogólne pojęcie i bieżącą wiedzę na temat rynku nieruchomości. Po przejrzeniu kilkudziesięciu ofert wynajmu, od różnych podmiotów wynajmujących, określisz już przybliżoną średnią cenę najmu w danej lokalizacji. Droga na skróty? Agent nieruchomości, który zajmuje się tym na co dzień.

Jeśli dysponujesz większą kwotą oszczędności i masz zdolność kredytową, pomyśl o zakupie mieszkania – rata kredytu może być dziś równa czynszowi, a płacisz na swoje. Sprawdź nasze nowe mieszkania na sprzedaż w Warszawie, Katowicach czy Jabłonnie, umów się z doradcą – bez zobowiązań.

Wynajem mieszkania: na co zwrócić uwagę? Jakie pytania zadać przy wynajmie mieszkania?

Gdy wybierzesz preferowaną lokalizację mieszkania i wyznaczysz zakres cenowy, pora na przyjrzenie się konkretnym ofertom najmu i obejrzenie kilku pierwszych mieszkać. Na co zwrócić uwagę, żeby uniknąć potencjalnych problemów?

Co sprawdzić i o co pytać przed wynajęciem mieszkania?

1. Stan techniczny mieszkania i wyposażenia – Działanie kranów, spłuczek, gniazdek, oświetlenia, AGD. – Stan okien i drzwi – szczelność, brak uszkodzeń. – Ogrzewanie – rodzaj, sprawność, wysokość rachunków zimą. – Meble i wyposażenie – co zostaje, stan sprzętów. – Zawilgocenia, grzyb, stan ścian – szczególnie w łazience i przy oknach. – Wentylacja i okap, zapach w mieszkaniu (dobrze umówić się w porze obiadowej). – Szczelność instalacji gazowej – ostatni przegląd (jest obowiązkowy co 12 miesięcy). – Instrukcje/książki serwisowe sprzętów – czy są dostępne, szczególnie do pieca, pralki i zmywarki. 2. Koszty i opłaty – Czynsz administracyjny – wysokość, co obejmuje. – Dodatkowe opłaty – internet, śmieci, miejsce parkingowe. – Zużycie mediów – średnie rachunki za prąd, gaz, wodę, internet. – Kaucja – wysokość i warunki zwrotu. – Ubezpieczenie mieszkania – kto wykupuje, zakres ochrony. – Termin i warunki płatności – harmonogram, forma regulowania należności. – Czynsz do wspólnoty/spółdzielni a „czynsz najmu” (to oddzielne opłaty, często mylone, ale czynsz administracyjny często jest zawarty w czynszu najmu). – Sposób rozliczania rachunków – prognozy czy rzeczywiste zużycie? – Wzrost opłat w czasie – planowana podwyżka czynszu lub opłat administracyjnych. – Kto przepisuje liczniki – najemca czy właściciel; dotyczy głównie energii i gazu. 3. Umowa i formalności – Umowa najmu – czas trwania, forma, okres wypowiedzenia. – Właściciel czy pośrednik – kto zawiera umowę i zarządza lokalem. – Stan prawny lokalu – czy właściciel ma prawo go wynająć (np. akt własności, wypis z księgi wieczystej). – Możliwość meldunku – zgoda właściciela. – Możliwość wprowadzania zmian – np. wiercenie, przestawianie mebli. – Forma umowy – najem okazjonalny czy instytucjonalny (inne obowiązki regulowane ustawą o ochronie praw lokatorów). – Podatek od wynajmu – kto płaci, w jakiej formie. – Opcjonalnie: możliwość podnajmu lub Airbnb. – Załączniki do umowy – protokół zdawczo-odbiorczy, lista wyposażenia, zdjęcia dokumentujące stan lokalu. 4. Otoczenie i sąsiedztwo – Hałas i sąsiedzi – odwiedź lokal o różnych porach. – Historia mieszkania – ilu lokatorów, powód wyprowadzki poprzednich. – Zasady wspólnoty/regulamin – np. cisza nocna, grillowanie. – Monitoring/ochrona. – Stan klatki schodowej i windy. – Miejsce na rower/wózek. – Lokale usługowe w budynku (plus i minus: potencjalne źródło hałasu lub nieprzyjemnego zapachu). 5. Lokalizacja i udogodnienia – Dostępność komunikacji – dojazd do pracy/uczelni. – Sklepy i usługi w okolicy – spożywczy, apteka, paczkomat. – Miejsce parkingowe – dostępność, opłaty, przypisanie. – Piwnica/komórka lokatorska. – Czas dojścia do przystanku/stacji. – Miejsca rekreacji – park, ścieżki rowerowe, siłownia. – Strefa płatnego parkowania – czy obowiązuje w okolicy i ile kosztuje abonament. 6. Dodatkowe warunki – Zwierzęta – czy są akceptowane. – Internet i zasięg – dostępność sieci, jakość sygnału. – Liczba kompletów kluczy – ile dostajesz i czy możesz dorobić. – Wcześniejsze incydenty (np. zalanie, włamanie). – Kamery w częściach wspólnych. – Elastyczność przy zakończeniu umowy.

Na co uważać przy wynajmie mieszkania – piętro, metraż, liczba pokoi 

Ponownie wybierz strategię od ogółu do szczegółu. W pierwszej kolejności sprawdź, czy odpowiada Ci metraż mieszkania, liczba pomieszczeń i piętro, na którym znajduje się nieruchomość. Mieszkanie może być za małe, ale też za duże. Czy się w nim pomieścicie? Czy utrzymasz je w czystości bez całego dnia sprzątania? Jeśli nie ma windy, a mieszkanie jest na trzecim, czwartym piętrze, zastanów się, czy dasz radę codziennie na nie wchodzić: Ty lub współlokator (wiek, choroby, sprawność).

O co pytać przy oglądaniu mieszkania na wynajem – standard lokalu

Po ustaleniu poszukiwanego metrażu i liczby pokoi w mieszkaniu na wynajem zwykle kolejnym kryterium wyboru staje się standard nieruchomości, który wpływa na cenę. Z reguły widzi się go i czuje intuicyjnie, a wpływają na niego stan okien, drzwi, podłóg, płytek w kuchni i łazience, ostatnie malowanie ścian oraz wiek i klasa sprzętu i mebli (na wymiar czy sklepowe, drewniane czy z płyty). Mówiąc o stanie, mamy na myśli wygląd i działanie, brak większych uszkodzeń, czystość. 

Powołując się na powyższe mankamenty, możesz negocjować cenę wynajmu. Wiele osób inwestuje obecnie w nowe mieszkania na sprzedaż w Gdańsku, Warszawie czy Katowicach z myślą o ich wynajmie. Jeśli tylko masz odpowiednie środki, sprawdź nowe osiedla – czynsz będzie wyższy, ale zamieszkasz w nowiutkim mieszkaniu.

O co pytać przy wynajmie mieszkania – meble i wyposażenie mieszkania na wynajem

Część wynajmujących wybiera mieszkania w pełni umeblowane. Zwykle są to młodzi ludzie, którzy liczą także na dodatkowe wyposażenie, takie jak odkurzacz, żelazko czy mikrofalówka. Mieszkania umeblowane są oczywiście stosownie droższe, zwłaszcza te gotowe do wprowadzenia bez ani jednego wydatku. Czasem jednak wyposażenie nie uzasadnia nadmiernie wysokiej kwoty, której żąda wynajmujący.

Jeśli jednak na przestrzeni lat zgromadziłeś(-aś) sporo własnych przedmiotów, szukaj raczej mieszkania bez mebli i sprzętów. Raz, że cena będzie niższa, a dwa – odpadnie konieczność pozbycia się części wyposażenia i związana z tym logistyka. Możesz też zaproponować pozostawienie części rzeczy właścicielowi lokalu, z którego się wyprowadzasz. Być może uda się w ten sposób obniżyć ostatni czynsz (lub kilka).

W większości przypadków w standardzie umeblowane i wyposażone są kuchnia oraz łazienka. 

Wynajmowanie mieszkania krok po kroku: jak to powinno wyglądać?

Gdy już znajdziesz odpowiednie lokum, zadbaj o formalności. Mowa o umowie najmu, której absolutnie nie należy podpisywać przed wcześniejszym dokładnym zapoznaniem się z jej treścią. Drugim zasadniczym dokumentem jest protokół zdawczo-odbiorczy.

Warunki wynajmu mieszkania, czyli umowa

Dobra umowa najmu zabezpiecza obie strony: osobę wynajmującą mieszkanie (tę, która udostępnia lokal) i najemcę nieruchomości. Musi bezwzględnie określać:

• wysokość czynszu oraz kaucji,
• dokładnie ustalenie warunków płatności,
• termin najmu,
• okres i warunki wypowiedzenia umowy,
• sposób rozliczania opłat za media (prąd, gaz, wodę),
• dodatkowe warunki użytkowania mieszkania podczas wynajmu.

Zwykle to wynajmujący przygotowuje umowę, więc poproś właściciela mieszkania lub agenta o dostarczenie jej do wglądu. Przeczytaj ją na spokojnie, sprawdź lub skonsultuj zapisy, które budzą wątpliwości.

Protokół zdawczo-odbiorczy

To stały element każdej umowy najmu (a przynajmniej powinien nim być). Protokół zdawczo-odbiorczy dokumentuje wskazania liczników i stan lokalu w chwili w momencie przekazania kluczy do nieruchomości. Jest zabezpieczeniem przed ponoszeniem nieuzasadnionych kosztów dla zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Jeśli w trakcie najmu wyrządzone zostaną szkody, wynajmujący ma wówczas prawo pokryć je z kaucji najemcy. Jeżeli jednak okaże się, że zostały one już uwzględnione w protokole zdawczo-odbiorczym, to wtedy dokument ten służy najemcy jako dowód „niewinności”.

Warto sporządzić szczegółową listę wyposażenia mieszkania, a najlepiej jeszcze uzupełnić ją dokumentacją zdjęciową. Podobnie jak umowę protokół również podpisują obie strony transakcji. 

Treść protokołu powinna zawierać: 

• datę i miejsce podpisania dokumentu,
• dokładny adres wynajmowanego mieszkania,
• dane stron umowy (najemcy i wynajmującego), w tym numery dowodów osobistych,
• stan liczników (wody, gazu, prądu),
• liczbę kluczy do mieszkania przekazywanych najemcy,
• listę wyposażenia z uwzględnieniem oceny jego stanu,
• dodatkowe pomieszczenia przynależne do mieszkania (np. garaż, komórka lokatorska).

Wynajem mieszkania: porady dla wynajmującego

Na koniec zwróć uwagę jeszcze na kilka kwestii:

• Zmianę wysokości czynszu lub jego waloryzację w trakcie trwania umowy. Dokładnie przeczytaj treść umowy najmu – wynajmujący może zawrzeć w niej warunki uprawniające go do podniesienia kwoty czynszu, co zwykle nie odpowiada najemcy.
• Prowizję dla pośrednika. Jeśli korzystacie z usług agenta nieruchomości, prawdopodobnie poniesiesz dodatkowe koszty. Zwykle najemca po podpisaniu umowy najmu płaci pośrednikowi wysokość swojego miesięcznego czynszu. Ale! Opłaty pobierane wyłącznie za oglądanie mieszkania są bezzasadne i nie należy wyrażać na nie zgody.
• Zawarte w umowie zakazy i obostrzenia. Jeśli podpisałeś(-aś) umowę z zakazem np. posiadania zwierząt w mieszkaniu, musisz się do niego stosować. W przeciwnym wypadku może się to skończyć wcześniejszym wypowiedzeniem najmu.
• Relację z właścicielem mieszkania. Jeśli wynajmem zajmuje się pośrednik, możesz nawet nigdy nie poznać właściciela i z reguły jest to korzystny układ. Jeśli jednak wynajmujesz lokal bezpośrednio, to podczas oglądania nieruchomości zwróć uwagę na usposobienie wynajmującego, a później dokładnie przeczytaj umowę, zwłaszcza zapisy o prawach wynajmującego i ustalonej formie płatności. Comiesięczne wizyty po czynsz lub przesadne zainteresowanie lokalem nie są wskazane.

Zachęcamy do lektury innych naszych poradników, które pomagają korzystanie kupić, sprzedać lub wynająć nieruchomość. Zapraszamy także do zapoznania się z naszą ofertą – nowe mieszkania na sprzedaż w Katowicach czekają na inwestorów.

FAQ

1. Wynajem mieszkania – o co pytać, wynajmując mieszkanie?

Zapytaj o warunki płatności, wysokość kaucji, obowiązki wynajmującego, możliwość meldunku (jeśli dotyczy) i warunki zakończenia najmu. Sprawdź, co zawiera czynsz i kto odpowiada za naprawy.

2. Wynajem mieszkania – co trzeba wiedzieć, aby bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Bezpieczny wynajem = podpisanie umowy z jasnym określeniem wysokości kaucji i czynszu, obowiązków wynajmującego i najemcy, dokładne ustalenie warunków płatności i zasad zakończenia najmu. Sprawdź stan techniczny i prawny mieszkania (w szczególności czy osoba, z którą podpisujesz umowę, jest prawowitym właścicielem lokalu).

3. Gdzie szukać mieszkania na wynajem?

Mieszkania szukaj na portalach ogłoszeniowych (Otodom, OLX), w grupach na Facebooku lub przez biura nieruchomości. Pytaj też znajomych oraz sprawdzaj ogłoszenia lokalne, wywieszane na drzwiach, klatkach, słupach – niektóre oferty pojawiają się tylko tam.

4. Umowa najmu mieszkania – na co zwrócić uwagę?

Zwróć uwagę na warunki płatności, wysokość czynszu i kaucji, czas trwania umowy, obowiązki wynajmującego i najemcy oraz warunki zakończenia najmu. Sprawdź, czy do umowy są załączniki: protokół zdawczo-odbiorczy i lista wyposażenia.