Ile wynosi podatek od zakupu działki budowlanej

12 stycznia 2021

Decyzja o budowie domu od podstaw musi zostać poprzedzona zakupem działki budowlanej, spełniającej indywidualne kryteria. Z racji tego, że niektóre działki kosztują tyle, co budowa samego domu, zasadne jest pytanie o podatek z tego tytułu. Szczególnie działki w terenach miejskich i o atrakcyjnej lokalizacji zajmują czołowe miejsca w rankingu najdroższych gruntów. Zastanawiając się nad tym, jak wysoki będzie podatek od zakupu działki budowlanej, należy najpierw poznać jej dokładną wartość. Takie banalne stwierdzenie ma głęboki sens, gdyż Urząd Skarbowy zagwarantował sobie w przepisach okres 5 lat na ewentualną kontrolę. Jeśli okaże się podczas sprawdzenia, że zakupiona działka na umowie posiada niższą cenę niż jej średnia wartość rynkowa, nabywca może zostać zmuszony do dopłaty części podatku wraz z odsetkami i karami. Urząd Skarbowy ma także prawo zakwestionować działkę zakupioną po bardzo atrakcyjnej cenie, nawet jeśli taka transakcja faktycznie miała miejsce. Dlatego podczas składania oferty sprzedającemu, trzeba dokładnie poznać wartość analogicznych działek na rynku.

Niestety, kompetencje Urzędu Skarbowego w tej dziedzinie nie podlegają negocjacjom, a sami urzędnicy otrzymali uprawnienia do kontroli wszelkich mniej lub bardziej podejrzanych transferów finansowych. Oczywiście nikt nie będzie zniechęcał do szukania nieruchomości po okazyjnych cenach. Jednak aby podatek od zakupu działki budowlanej nie budził w takim przypadku wątpliwości urzędu, rozsądne wydaje się podanie w akcie notarialnym uśrednionej ceny rynkowej. Zapłacimy wówczas nieco wyższy podatek od czynności cywilnoprawnych, ale zagwarantujemy sobie spokój i brak miejsca na niejasności dla urzędników.

Ile wynosi podatek od kupna działki?

Dla osoby fizycznej, która nie prowadzi działalności gospodarczej, zakup działki wiąże się z koniecznością uiszczenia do Urzędu Skarbowego tzw. podatku od czynności cywilnoprawnych (w skrócie PCC). W Polsce jego wysokość została ustalona na 2% kwoty transakcji. Dokumentem określającym bazę do zapłaty podatku staje się umowa cywilnoprawna między kupującym a sprzedającym, wraz z aktem notarialnym. Niektórzy próbują tutaj dokonywać manipulacji, które należy stanowczo odradzić. Notariusz nie posiada mocy prawnej do kontrolowania kwoty widniejącej na umowie. On jedynie poświadcza zawarcie transakcji i nabycie praw do gruntu. Dlatego kuszące może się wydawać dogadanie się ze sprzedawcą i umieszczenie na umowie dużo niższej kwoty, która ograniczy wysokość podatku od czynności cywilnoprawnych. Takie działanie pozostaje jednak wysoce ryzykowne, gdyż Urząd Skarbowy doskonale zdaje sobie sprawę z tego mechanizmu omijania przepisów podatkowych. Stworzone przez fiskusa okienko pięciu lat na dokonanie kontroli, zapewnia dużo czasu na wyłapywanie jak największej liczby tego typu przypadków. Wykrycie przez Urząd Skarbowy zaniżonej wartości nieruchomości poskutkuje uruchomieniem procedury karnej za wykroczenie skarbowe, co raczej nie należy do przyjemnych sytuacji.

Jakie deklaracje należy złożyć do Urzędu Skarbowego?

Zadaniem notariusza jest wysłanie aktu notarialnego do Urzędu Skarbowego. Natomiast osoba kupująca ma 14 dni na złożenie w placówce fizycznej urzędu deklaracji PCC-3 oraz dokonanie opłaty na poczet podatku od zakupu działki. Finalizując kupno działki podatek płacimy na wskazane konto Urzędu Skarbowego. Widać zatem, że ilość formalności do dokonania przed fiskusem stanowi niewielką liczbę. Dużo więcej pracy wymaga za to znalezienie odpowiedniej działki budowlanej oraz doprowadzenie do etapu spisywania aktu notarialnego. Jednak złożenie deklaracji PCC-3 dla Urzędu Skarbowego rozpoczyna okres 5 lat na dokonanie kontroli. Dlatego tak istotne jest odpowiednie przygotowanie dokumentów dla wyliczenia podatku. Kluczowym aspektem staje się wspomniana już wcześniej cena, która widnieje na umowie.

Kiedy stosowany jest VAT dla podatku od kupna działki?

Podatek od działki budowlanej nie zawsze przybiera formę podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nieruchomości. Dla przedsiębiorcy będącego płatnikiem VAT konieczne staje się zawarcie kwoty opodatkowania w cenie działki budowlanej. Należy się upewnić, czy tak faktycznie jest, oraz czy cena w ogłoszeniu to wartość netto czy brutto. Podatek od zakupu działki w formie VAT naliczany jest również wobec przedsiębiorców, którzy zajmują się obrotem nieruchomościami na sprzedaż. Określenie, jaki jest należny podatek od kupna działki (VAT czy PCC) staje się konieczne jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego. Sprzedający musi zadeklarować, czy jest on podatnikiem VAT. Jeśli tak, wówczas notariusz nie pobierze od kupującego podatku od czynności cywilnoprawnych, gdyż sama cena brutto nieruchomości już zawiera inny rodzaj opodatkowania.

Jakie są inne opłaty związane z zakupem działki budowlanej?

Warto mieć na uwadze, że sam podatek od kupna działki stanowi pojedynczy element całego procesu zakupowego. Trzeba tu jeszcze doliczyć taksę notarialną, obliczaną od wartości konkretnej działki czy opłatę za założenie księgi wieczystej. Dla osób zaciągających kredyt hipoteczny, konieczne będzie wpisanie tego faktu do księgi wieczystej. Każdy odpis aktu notarialnego również podlega niewielkiej opłacie. Jednak nie da się ukryć, że pomimo niewielkiej wartości bezwzględnej podatku od czynności cywilnoprawnych (2%), jest on naliczany od kwoty całkowitej transakcji. Przy sumach przekraczających kilkaset tysięcy złotych, wyliczona kwota opodatkowania staje się bardzo dużym obciążeniem fiskalnym.

Podatek od zakupu działki– co jeszcze warto wiedzieć?

Sam podatek od czynności cywilnoprawnych poddaje się łatwym wyliczeniom i nie stanowi problemu dla obu stron transakcji. Jednak zanim dokonamy zakupu działki budowlanej, należy dokładnie określić, jaki podmiot ją sprzedaje. Jeżeli będzie to firma będąca płatnikiem VAT, wówczas podatek od działki budowlanej będzie stanowił kwotę brutto, z uwzględnieniem stawki 23% VAT. Mając taką informację, należy ją koniecznie przedstawić u notariusza, aby uniknąć podwójnego opodatkowania.

Trzeba także pamiętać o adekwatnej kwocie na umowie w stosunku do wartości rynkowej innych podobnych działek budowlanych. Pozwoli to uniknąć ewentualnych nieprzyjemności na wypadek kontroli z Urzędu Skarbowego.