Jak prawidłowo rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania?

26 grudnia 2020

Wynajem mieszkania to skuteczny sposób na zapewnienie sobie dochodu pasywnego. Doprowadzenie do podpisania umowy długoterminowej na wynajem stanowi spory wysiłek na początek, ale później można się już cieszyć regularnymi wpływami na konto. Jednak środki pieniężne otrzymywane z tytułu wynajmu podlegają obowiązkowi podzielenia się nimi z fiskusem. Decydując się na wynajem mieszkania podatek musimy rozliczyć z właściwym Urzędem Skarbowym. Jego wysokość pozostaje zależna od wyboru metody opodatkowania. Podatek za wynajem mieszkania dla osób prywatnych, nieprowadzących działalności gospodarczej, podlega metodom kalkulacji na zasadach ogólnych lub ryczałtu. Zasady ogólne mówią, że nalicza go się w zależności od osiągniętego w danym roku dochodu. Dochód z kolei obliczamy, odejmując od przychodu całkowitego koszty jego uzyskania, podobnie jak to ma miejsce przy prowadzeniu firmy. Podatek od najmu mieszkania obliczany na zasadach ogólnych wprowadza dwa progi podatkowe – 17% i 32%. Natomiast ryczałt wiąże się z podatkiem w wysokości 8,5% od kwoty przychodu.

Chociaż to właśnie ryczałt stanowi najbardziej popularną formę rozliczenia dla osób prywatnych, podlega on obostrzeniom, o których zdecydowanie warto wiedzieć. Podstawową wadę stanowi fakt, że ryczałt nie zezwala na odliczanie od podstawy opodatkowania kosztów uzyskania przychodu, których w przypadku wynajmu może być całkiem sporo. Amortyzacja mieszkania, wszelkie naprawy, zakup dodatkowego wyposażenia – to wszystko może znacząco zmniejszyć kwotę należnego podatku.

Dlatego przed wyborem metody opodatkowania należy zastanowić się, czy w najbliższym czasie planujemy duże wydatki związane z unowocześnieniem wynajmowanego lokalu. Jeśli tak, korzystniejsze finansowo okażą się zasady ogólne opodatkowania. Trzeba też pamiętać, że ryczałt obliczany jest od przychodu. Jeśli wynajmujemy mieszkanie osobom, które na konto przelewają pełną kwotę czynszu oraz rachunków bieżących, warto dogadać się z nimi,  aby rachunki płacili sami, bez udziału wynajmującego. Wówczas podstawa opodatkowania będzie dużo niższa.

Podatek od wynajmu mieszkania na zasadach ogólnych

Wybierając wariant opodatkowania na zasadach ogólnych, podatek od wynajmu mieszkania przybiera rozmaite wartości. W zależności od osiąganego rocznego dochodu, może on wynieść 17% lub 32%. Tzw. drugi próg podatkowy osiągają osoby, których roczne dochody przekroczą kwotę 85 528 zł. Nie jest natomiast tak, że przeskoczenie na drugi próg wiąże się z koniecznością zapłaty 32% podatku na całą tę kwotę. Naliczanie tak wysokich procentów dotyczy wyłącznie sum pieniężnych po przekroczeniu wspomnianej granicy. Osoby prywatne, które nie mają zarejestrowanej działalności gospodarczej, nie mają także obowiązku prowadzenia księgi przychodów i rozchodów. Mogą natomiast skorzystać z szeregu odliczeń od przychodu, które zmniejszają ostateczną wysokość podatku. Do najbardziej popularnych wydatków związanych z wynajmowaniem mieszkania zaliczają się m.in. koszty remontu już w trakcie aktywnego wynajmu, odpisy amortyzacyjne, raty kredytu hipotecznego, dojazdy do miejsca wynajmu. Ponadto, podatek od najmu mieszkania na zasadach ogólnych, umożliwia skorzystanie z kwoty wolnej od podatku, wynoszącej 8 tysięcy złotych.

Regulacja zobowiązań podatkowych odbywa się poprzez spłacanie miesięcznych zaliczek na podatek na mikrorachunek podatkowy, którego rozliczenie końcowe następuje w kolejnym roku. Do 30 kwietnia każdego roku należy również złożyć zeznanie podatkowe na formularzu PIT-36.

Podatek od najmu mieszkania w formie ryczałtu

Podatek od najmu mieszkania w formie ryczałtu zyskał sobie bardzo wielu zwolenników. Dzieje się tak za sprawą przejrzystych zasad naliczania podatku, dzięki którym każdy może błyskawicznie dowiedzieć się, ile powinien wpłacić do Urzędu Skarbowego. Stawka pozostaje tu zawsze jednolita i wynosi 8,5%. Podatek za wynajem mieszkania w formie ryczałtu również podlega obowiązkowi corocznego zeznania, które w typ przypadku wykonywane jest na formularzu PIT-28.

Wybierając tę formę rozliczenia, należy pamiętać, że ryczałt liczony zostaje od kwoty przychodu. Oznacza to, że stawkę 8,5% odprowadzamy do fiskusa za całą kwotę przychodu z wynajmu mieszkania. Wiadomo, że najemcy często rozliczają się z wynajmującym z wykorzystaniem jednorazowej wpłaty. Transza finansowa zawiera wówczas pokrycie czynszu dla wynajmującego, jak również wszelkich opłat bieżących, takich jak czynsz spółdzielni mieszkaniowej, opłaty za wodę, prąd, gaz i ogrzewanie. Następnie to wynajmujący z tych pieniędzy pokrywa wszystkie opłaty. Jednak, gdy rozlicza się on z wykorzystaniem ryczałtu, kwota, od której zostanie odprowadzony podatek, traktowana jest w całości jako przychód. Dlatego ryczałt wydaje się szczególnie niekorzystny dla mieszkań z wysokimi opłatami. Oczywiście istnieje możliwość uzgodnienia z najemcą innego sposobu na pokrywanie opłat bieżących. Takim może się stać indywidualne opłacanie rachunków przez najemcę.

Podatek liniowy a ryczałt – wady i zalety obu metod na podatek za wynajem mieszkania

Zanim zastanowimy się nad wadami i zaletami obu rozwiązań, trzeba jeszcze wspomnieć o mikrorachunku podatkowym, na który obecnie przelewa się wszystkie należności podatkowe. Można go z łatwością wygenerować na stronie rządowej i następnie przelewać tam środki z tytułu PIT, CIT lub VAT. W przypadku wynajmowania mieszkań, na mikrorachunek wpłaca się kwotę podatku zarówno z ryczałtu, jak i na zasadach ogólnych.

Ryczałt z pewnością świetnie sprawdzi się w mieszkaniach, w których nie trzeba dokonywać licznych inwestycji, modernizacji, czy zakupu nowego sprzętu. Nie mając co wpisać do kosztów uzyskania przychodów, ryczałt sprawdza się doskonale, oferując dużo mniejsze wydatki. Jednak wadą ryczałtu jest brak możliwości odliczania kosztów, wobec czego wszelkie inwestycje pokrywane są z kieszeni wynajmującego, nie uprawniając do zmniejszenia kwoty podatku.

W kwestii wynajem mieszkania a podatek liniowy, zalet tej metody należy upatrywać właśnie w szerokim zakresie wydatków, które mogą być kwalifikowane jako koszty uzyskania przychodu.