Umowy dotyczące nabycia mieszkania na rynku pierwotnym. Co zmieni nowa ustawa deweloperska?

31 marca 2021

Przy nabyciu nieruchomości na rynku pierwotnym poza umową sprzedaży do najczęściej występujących należą: umowa rezerwacyjna, umowa deweloperska i umowa przedwstępna.
Każdy z rodzajów tych umów ma zastosowanie w zależności od stanu zaawansowania budowy budynku. Poniżej opisujemy poszczególne umowy.

Umowa rezerwacyjna

W sytuacji, gdy jesteśmy zainteresowani zakupem danego lokalu, ale z jakiegoś powodu nie możemy jeszcze tego zrobić, umowa rezerwacyjna zobowiązuje sprzedającego, na czas określony, że nie zaoferuje danej nieruchomości innemu potencjalnemu kupującemu, w zamian za ustaloną przez strony kwotę. Najczęściej poprzedza podpisanie bardziej sformalizowanej umowy nabycia mieszkania – deweloperskiej bądź przedwstępnej.
Przed jej podpisaniem warto skorzystać z pomocy prawnika, który przeanalizuje umowę.

Umowa deweloperska

W całym procesie nabycia lokalu na rynku pierwotnym umowa deweloperska jest najważniejszym dokumentem podpisywanym przez nabywcę i dewelopera. Dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych niewybudowanych lub będących w trakcie budowy i bez wydanego pozwolenia na użytkowanie.

Umowa deweloperska jest uregulowana ustawowo i zawierana w formie aktu notarialnego. W związku z tym od chwili jej podpisania prawa nabywcy budowanego lokalu podlegają ochronie. Sprzedający zobowiązuje się do przeniesienia prawa własności nieruchomość na rzecz kupującego, a nabywca zostaje zobligowany do zapłaty na rzecz dewelopera ceny nabycia tego prawa.

Sprzedający musi zapewnić nabywcom nieruchomości co najmniej jedną z opcji, które chronią dokonywane przez nich wpłaty. Zapłata może trafić do dewelopera w całości po ukończeniu inwestycji – zamknięty rachunek powierniczy lub w transzach przy kolejnych etapach budów – otwarty rachunek powierniczy. Zamknięty rachunek powierniczy uniemożliwia deweloperowi obrót zgromadzonymi tam wpłatami nabywców. W drugim przypadku, deweloper ma prawo dysponować pieniędzmi wyłącznie w celu realizacji budowy w kwotach zależnych od postępów w budowie.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Jest popularną formą zabezpieczenia interesów zarówno kupującego, jak i sprzedającego. Obie strony zobowiązują się w przyszłości zawrzeć umowę kupna i sprzedaży, która z jakichś przyczyn, w danym momencie nie może zostać podpisana.
Zgodnie z Kodeksem Cywilnym umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna określać strony, przedmiot umowy, cenę, termin zapłaty oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Strony najczęściej zabezpieczają wykonanie umowy zadatkiem, a jeśli dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zaliczany jest on na poczet ceny sprzedaży.
Zakup nieruchomości to dla wielu kosztowna inwestycja, dlatego warto skorzystać z usług notariusza, który przygotuje umowę przedwstępną zgodnie z przepisami prawa.

Projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz deweloperskiego funduszu gwarancyjnego

Zgodnie z projektem ustawy planowane jest stworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, zwiększającego ochronę praw nabywcy lokalu mieszkalnego w sytuacji upadku firmy deweloperskiej. Ma to na celu eliminację ryzyka utraty przez nabywców środków finansowych wpłacanych na mieszkaniowe rachunki powiernicze. Obecny system, bez dodatkowych zabezpieczeń w postaci gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej, nie zapewnia ochrony w przypadku upadłości dewelopera. Składka na Fundusz Deweloperski odprowadzana będzie przez dewelopera w wysokości 2% od wpłat dokonywanych przez kupującego na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz 0,2% w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego. Deweloper będzie mógł wybrać, który rachunek oferuje klientom.
Projekt ustawy przewiduje również rozszerzony zakres czynności kontrolnych banku przed wypłatą środków z rachunku powierniczego, które zostaną przelane po zakończeniu realizacji etapu. Bank będzie musiał dokonać kontroli i zweryfikować, czy deweloper nie zalega z zobowiązaniami publicznoprawnymi, wobec wykonawców, podwykonawców lub nabywców, którzy odstąpili od umowy.
Zmienią się też zasady zawierania umów rezerwacyjnych, co do których nie ma obecnie regulacji, a deweloperzy mogą je kształtować dowolnie. Po nowelizacji wysokość opłat rezerwacyjnych nie będzie mogła być wyższa niż 1% ceny przedstawionej w prospekcie. Określono również zawartość prospektu. Jeśli klient nie otrzyma pozytywnej decyzji kredytowej lub nie zostanie poinformowany o zmianie w prospekcie emisyjnym, opłata rezerwacyjna będzie zwracana.
Dla deweloperów pojawia jeszcze jedna zmiana. W sytuacji stwierdzenia istotnej wady nabywanego lokalu pozwoli nabywcy na odstąpienie od umowy. Nowe regulacje dotyczyć będą zarówno wad określonych w protokole przekazania lokalu, jak również wad, które ujawniły się w późniejszym okresie.