Czasem właściciel mieszkania chce je komuś przekazać, zwykle dziecku, ale mimo to zachować prawo do mieszkania w lokalu – swoje lub bliskiego, np. partnera czy opiekuna. Może wówczas ustanowić służebność mieszkania. Na czym polega to rozwiązanie? Jakie prawa i obowiązki mają właściciel lokalu i służebnik? Czy można sprzedać mieszkanie ze służebnością? Podpowiadamy!
| Podane w tekście informacje są aktualne na dzień jego opracowania (tj. 20 maja 2025 roku) i nie stanowią porady prawnej. Kwestie ustanowienia służebności mieszkania lub sprzedaży bądź zakupu mieszkania ze służebnością warto skonsultować z prawnikiem. |
Na czym polega służebność; co to znaczy służebność mieszkania?
Służebność to ograniczone prawo rzeczowe, które obciąża nieruchomość służebną, aby zaspokoić jakąś potrzebę danej osoby bądź zwiększyć użyteczność innej nieruchomości. Służebności w prawie reguluje dział III Kodeksu cywilnego.
Ustawodawca określił w prawie trzy rodzaje służebności.
- Służebność gruntowa zwiększa użyteczność innej nieruchomości, tzw. nieruchomości władnącej. Ustanawia się ją na rzecz danej nieruchomości (nie osoby), dzięki czemu jej właściciel czy użytkownik zyskuje prawo do ograniczonego (w ustalonym zakresie) korzystania z nieruchomości obciążonej. Służebności gruntowe dzieli się na czynne (np. przejazd drogą) i bierne (np. zakaz rozbudowy budynku powyżej danej wysokości).
- Służebność osobista to obciążenie nieruchomości na rzecz wyznaczonej osoby fizycznej (w formie aktu notarialnego) prawem odpowiadającym treści służebności gruntowej. Do służebności osobistych stosuje się przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów zawartych w art. 296–305 Kodeksu cywilnego (poświęconych oddzielnie służebnościom osobistym). Właśnie służebności osobistej poświęciliśmy ten poradnik.
- Służebność przesyłu polega na obciążeniu nieruchomości prawem przedsiębiorcy zajmującego się przesyłem np. energii czy substancji do korzystania w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. To ona pozwala np. budującemu dom przeprowadzić media przez cudze nieruchomości.
Służebność osobista mieszkania jest rozwiązaniem prawnym, które często stosuje się w obrocie nieruchomościami. Bywa przydatna, gdy np. rodzice zamierzają zrzec się własności do lokalu na rzecz dzieci, ale chcą uzyskać pewność, że będą mogli w nim dalej przebywać. Kiedy zostanie podpisany taki dokument, nowi właściciele nie mają prawa wyrzucić lokatorów objętych służebnością.
Służebność osobista nie jest jednak żadną przeszkodą do sprzedaży nieruchomości. Kupując nowe mieszkania na sprzedaż w Warszawie czy innym mieście, można być spokojnym, natomiast na rynku wtórnym warto dokładnie sprawdzić stan prawny lokalu, zwłaszcza gdy jego cena jest podejrzanie niska.
Czym jest dożywotnia służebność mieszkania? Co oznacza służebność w akcie notarialnym?
Służebność mieszkania to stan prawny, którego celem jest ochrona interesów mieszkaniowych wskazanej w akcie osoby, a dokładniej – nadanie jej prawa do zajmowania przez nią danej nieruchomości (lub – zazwyczaj – jej części).
Służebność ma charakter osobisty. Przysługuje danej osobie, wskazanej w akcie notarialnym z imienia i nazwiska, która na mocy tego dokumentu staje się tzw. służebnikiem. Służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie1. Jest ona też niezbywalna i – jeśli nie ustanawiający służebność nie zdecydował inaczej – wygasa dopiero w dniu śmierci uprawnionego2. Ustanawiający służebność może uwzględnić dożywotnie zamieszkanie w akcie notarialnym, ale nie musi: nawet jeśli pominie ten zapis, to omawiane prawo służebnik zachowa aż do śmierci.
Zakres służebności osobistej i sposób wykonywania tego prawa określa się w umowie lub – z braku innych danych – według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych3. Natomiast do ustalania wzajemnych stosunków pomiędzy mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne4. Ustanowienie służebności wymaga umowy w formie aktu notarialnego; dobrą praktyką jest też wpis do księgi wieczystej danej nieruchomości.
Z tytułu służebności osobistej wynikają zarówno prawa, jak i obowiązki.
Kiedy korzystne jest ustanowienie służebności?
Najczęściej ze służebności korzystają rodzice, którzy przenoszą prawo własności do danej nieruchomości na swoje dzieci, ale mają obawy, że w wyniku różnych zdarzeń te mogą pozbawić ich możliwości korzystania z lokalu. Dożywotnia służebność mieszkania gwarantuje im, że nowi właściciele nie będą mieli takiej możliwości, a wszelkie próby dokonania tego siłą pozostaną bezprawne (i obarczone ryzykiem sankcji).
Służebność osobista jest także dobrym rozwiązaniem dla ludzi samotnych, którzy nie mają rodziny dziedziczącej i chcą jeszcze za życia przekazać prawo własności swojej nieruchomość danej osobie – np. sąsiadowi lub opiekunowi, ale jednocześnie zastrzec sobie prawo do mieszkania w tym lokalu aż do śmierci.
Pamiętaj: jeśli kupujesz lokal z rynku wtórnego, sprawdź dokładnie jej status prawny, nie tylko księgi wieczyste. Zawsze też warto rozważyć rynek pierwotny – nowe mieszkania na sprzedaż w Katowicach czy innym mniejszym mieście często wcale nie odbiegają ceną od starszych nieruchomości po remoncie.
Dożywotnie nieodpłatne prawo użytkowania nieruchomości: prawa służebnika
Służebność dożywotnia jako akt notarialny dokładnie opisuje prawa przysługujące służebnikowi. Najważniejszym jest oczywiście pozwolenie zajęcia – co ważne – wyznaczonego pomieszczenia w danej nieruchomości. Porozumienie dokładnie wskazuje, których pomieszczeń dotyczy służebność mieszkania (w przypadku domu może to być np. cały parter lub piętro).
Zgodnie z art. 302 Kodeksu cywilnego mający służebność mieszkania może także korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku5.
Czyli jeżeli umowa dotyczy lokalu w bloku lub kamienicy – a więc budynku, w którym znajdują się pomieszczenia wspólne wszystkich mieszkańców jak suszarnia czy pralnia – służebnik również może z nich korzystać, nawet jeśli nie wskazano tego w umowie. Warunkiem jest jednak ich wspólnotowy charakter, dlatego najczęściej akt dożywotniej służebności mieszkania nie dotyczy np. piwnicy, która zwykle przynależy do danej nieruchomości.
Służebność osobista a zamieszkanie z innymi lokatorami
Chociaż dokument notarialny ma charakter osobisty i dotyczy konkretnej osoby, to prawo dopuszcza sytuacje, w których służebnik zezwala na wprowadzenie się do lokalu innej osobie (oczywiście do pomieszczenia, do którego ma zasądzone prawa). Służebność dożywotnia przewiduje bowiem możliwość zamieszkania służebnika ze współmałżonkiem lub/i nieletnimi dziećmi (które również po uzyskaniu pełnoletności mogą pozostać w nieruchomości).
Służebność osobista mieszkania uprawnia służebnika również do przyjęcia innych osób, jeśli są one przez niego utrzymywane bądź potrzebne mu przy prowadzeniu gospodarstwa domowego6.
Służebność mieszkania a właściciel: obowiązki służebnika
Dużo wątpliwości wciąż dotyczy obowiązków służebnika i takich kwestii jak choćby dożywotnia służebność mieszkania a rachunki. Służebnik jest zobowiązany do dokładania się do opłat za mieszkanie i rachunków za media, z których korzysta (jeżeli w akcie nie zaznaczono inaczej). W trakcie podpisywania służebności osobistej można wskazać, kto będzie wyłącznie odpowiedzialny za opłacanie rachunków. Jeśli jednak taki zapis nie znalazł się w umowie, służebnik powinien ponosić te koszty wspólnie z nowym właścicielem.
Uwaga: służebność można ustanowić również odpłatnie. Jeśli tak stanowi umowa, to służebnik ma również obowiązek uiszczać wskazaną w niej kwotę za możliwość mieszkania w lokalu.
Kiedy wygasa dożywotnia służebność mieszkania?
Służebność osobista zwykle ma chronić interesy osoby przenoszącej prawo własności. Rozwiązanie zostało więc tak opracowane, aby zapewnić służebnikowi możliwość korzystania z nieruchomości w każdej sytuacji i wykluczyć patologiczne zjawiska, takie jak np. przymuszanie szantażem do zrzeknięcia się tego tytułu. Dlatego prawo stanowi, że z dożywotniej służebności nie można zrezygnować i nie ma możliwości jej zniesienia. Wygasa ona dopiero w chwili śmierci służebnika, nie można go wcześniej tego prawa pozbawić.
Służebność nie jest jednak dziedziczna i nie można jej przenieść na osoby trzecie. Służebnik nie może więc zapisać w testamencie służebności osobistej mieszkania np. swoim dzieciom. Prawo dopuszcza jednak umówienie się stron, że po śmierci służebnika prawo to będzie przysługiwać jego dzieciom czy małżonkowi7.
Służebność mieszkania a śmierć właściciela
Śmierć właściciela nieruchomości nie znosi służebności mieszkania – prawo to ustaje dopiero w chwili śmierci służebnika bądź w terminie wskazanym w umowie przez osobę ustanawiającą służebność. Jeśli zmarły właściciel mieszkania ustanowił służebność np. dla opiekującej się nim sąsiadki, to dzieci zmarłego muszą zapewnić tej osobie możliwość mieszkania w lokalu zgodnie z umową.
Zniesienie służebności mieszkania
Służebności osobistej nie można znieść, w szczególnych przypadkach można ją jednak zamienić na rentę. Zgodnie z art. 303 Kodeksu cywilnego, gdy uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, to właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę8. Czyli gdy służebnik np. często zakłóca spokój lub niszczy mieszkanie, sąd może zamienić dożywotnią służebność na rentę, którą właściciel będzie wypłacał osobie tracącej status służebnika. Jej wysokość również ustala sąd.
Obrót nieruchomościami obciążonymi służebnością dożywotnią
Nieruchomość obciążoną dożywotnią służebnością osobistą można sprzedać lub wynająć – również bez zgody służebnika. Należy jednak mieć świadomość, że ten zachowa swoje uprawnienia. Najemca lub kupiec lokalu będzie zobowiązany do respektowania dożywotniej służebności mieszkania przysługującej osobie trzeciej. Nie ma możliwości pozbawienia jej prawa do korzystania z pomieszczeń wskazanych w akcie notarialnym.
Jak ustanowić służebność osobistą?
Proces ten jest prosty, ale należy sporządzić akt notarialny, czyli konieczna jest wizyta w kancelarii prowadzonej przez tego typu specjalistę. Wystarczy przygotować dokument, w którym wskaże się służebnika i pomieszczenia oddawane w dożywotnią służebność oraz zakres pozostałych uprawnień (np. warunki przeprowadzania remontów itp.). Notariusz potwierdza ważność pisma swoimi pieczęciami. Służebność osobistą warto także wpisać do księgi wieczystej, aby potencjalny najemca lub kupiec lokalu był jej świadomy.
Zachęcamy do lektury innych naszych artykułów, które pomagają korzystnie zainwestować lub rozwiązać najczęstsze problemy związane z obrotem nieruchomościami. A jeśli myślisz o zakupie lokalu, koniecznie sprawdź nasze nowe mieszkania na sprzedaż w Gdańsku, Warszawie czy Katowicach – zapraszamy.
FAQ
1. Co oznacza służebność drogi w akcie notarialnym?
Oznacza to, że droga została obciążona na rzecz innej nieruchomości (i użytkujących ją osób) prawem do korzystania z niej w wyznaczonym zakresie.
2. Co to jest służebność osobista?
Służebność osobista to prawo o treści odpowiadającej służebności gruntowej, ale przyznane wyznaczonej osobie fizycznej.
3. Dożywotnia służebność osobista mieszkania a opieka: czy mają związek?
Służebność osobista mieszkania nie jest równoznaczna z obowiązkiem opieki, nawet jeśli ustanowiono ją przy okazji umowy darowizny. Służebność nie jest umową dożywocia, a jedynie ograniczonym prawem rzeczowym.
4. Służebność a zachowek: jakie są przepisy?
Mający prawo do zachowku może go dochodzić w sytuacji, w której mieszkanie przekazano w ramach darowizny z ustanowieniem dożywotniej służebności (w przeciwieństwie do umowy dożywocia).
5. Ile kosztuje służebność u notariusza/darowizna ze służebnością?
Koszty notarialne są zwykle uzależnione od wartości nieruchomości. Najlepiej sprawdzić ofertę kilku biur (maksymalne stawki taksy notarialnej są ustalone odgórnie, w rozporządzeniu w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej).
Źródła
1Art. 304 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996 (dostęp 20.05.2025).↩
2Art. 299 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996 (dostęp 20.05.2025).↩
3Art. 298 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996 (dostęp 20.05.2025).↩
4Art. 302 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996 (dostęp 20.05.2025).↩
5Art. 302 §2 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996 (dostęp 20.05.2025).↩
6Art. 301 §1 i 2 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996 (dostęp 20.05.2025).↩
7Art. 301 §2 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996 (dostęp 20.05.2025).↩
8Art. 303 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996 (dostęp 20.05.2025).↩
