Gdy deweloper i jego klient zawierają pierwszą wiążącą umowę, zwykle nie ma jeszcze fundamentów budynku, w którym w przyszłości znajdzie się jej przedmiot. W ciągu często nawet kilku lat wiele się zmienia. Okazuje się, że klient nie chce lub nie potrzebuje już mieszkania albo chce przepisać je na dziecko. Wówczas możliwa jest cesja umowy deweloperskiej. Co to za rozwiązanie? Wyjaśniamy!
| Artykuł nie stanowi porady prawnej. Przed zawarciem umowy cesji mieszkania skonsultuj się z prawnikiem. W razie wątpliwości podatkowych dobrze zasięgnij opinii doradcy lub złóż wniosek do Krajowej Izby Skarbowej o przygotowanie indywidualnej interpretacji. Podane w artykule informacje są aktualne na dzień 12 czerwca 2025. |
Co to jest cesja praw z jednej osoby na drugą?
Cesja to przelew lub inaczej przeniesienie wierzytelności (praw do spełnienia określonego świadczenia) z jednej osoby na drugą. Dopuszcza i reguluje ją polskie prawo, zgodnie z art. 509 Kodeksu cywilnego:
§1. Wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.
§2. Wraz z wierzytelnością przechodzą na nabywcę wszelkie związane z nią prawa, w szczególności roszczenie o zaległe odsetki1.
Niekiedy jednak do dokonania zmian wśród stron umowy konieczna jest zgoda każdej z nich. Dzieje się tak w przypadku umów wzajemnych, a więc wtedy, gdy strony są wobec siebie zarówno dłużnikami, jak i wierzycielami. Właśnie w tej grupie mieści się umowa deweloperska, co oznacza, że nabywca mieszkania oraz deweloper mają wzajemne prawa i obowiązki. Tym samym zmiany w strukturze tej umowy właściwie zawsze wymagają zgody ich obu.
Jak wygląda przeniesienie praw, cesja umowy? Wzór takiej umowy możesz znaleźć w Internecie. Cesja musi mieć formę pisemną i powinna zostać zawarta notarialnie, natomiast jej dokładna treść wynika z ustaleń stron.
Czym jest umowa deweloperska?
| Umowa deweloperska to zobowiązanie dewelopera do wybudowania i przeniesienia własności nieruchomości (a ściślej: odrębnej własności lokalu mieszkalnego) na kupującego po zakończeniu inwestycji. Nie jest to jeszcze akt notarialny przenoszący własność – nie daje prawa do lokalu ani możliwości jego sprzedaży, ale zobowiązuje strony do zawarcia umowy przyrzeczonej po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. |
Kiedy możliwa jest cesja praw z umowy deweloperskiej?
Cesję umowy deweloperskiej reguluje prawo, a konkretniej art. 37a Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Przepisy w tym zakresie znowelizowano w 2023 roku i była to dość głośna zmiana, cesja umowy deweloperskiej została bowiem dość mocno ograniczona. Celem nowelizacji ustawy było zmniejszenie skali tzw. handlu cesjami, czyli możliwości zarobkowania na odsprzedaży praw do lokalu.
Obecnie (czerwiec 2025) można dokonać cesji umowy deweloperskiej, ale trzeba spełnić jednocześnie dwa warunki:
1) umowa ta dotyczy nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością gruntową, na której jest albo ma zostać wybudowany;
2) w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie tych wierzytelności nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z innej umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 52.
Z części ograniczeń wyłączono jednak umowy zawierane w rodzinie. W I i II grupie podatkowej nie stosuje się obostrzenia dotyczącego jednego lokalu bądź domu, czyli przykładowo rodzice mogą dokonać cesji kilku umów deweloperskich na swoje dzieci. W umowie przeniesienia wierzytelności cedent musi jednak oświadczyć, że spełnia ten drugi warunek dotyczący upływu co najmniej trzech lat od poprzedniej cesji umowy deweloperskiej. Oświadczenie składa pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia3.
Cesja umowy deweloperskiej a cesja umowy rezerwacyjnej
| W ramach omawianej nowelizacji wprowadzono również zakaz przenoszenia na osobę trzecią wierzytelności z umowy rezerwacyjnej, chyba że cesjonariusz należy do I lub II grupy podatkowej. Chodzi o najbliższą rodzinę, czyli dzieci i rodziców, małżonków, dziadków, rodzeństwo. Pamiętaj jednak, że umowa rezerwacyjna a umowa deweloperska to dwa zupełnie różne zobowiązania. Pierwsze dotyczy tylko czasowego wyłączenia rezerwowanego lokalu z oferty dewelopera. Warto więc codziennie śledzić oferty – nowe mieszkania na sprzedaż w Gdańsku, Warszawie czy innym dużym mieście często są rezerwowane, ale nie kupowane. |
Czym skutkuje cesja praw wynikających z umowy deweloperskiej?
Cesja praw z umowy deweloperskiej polega na tym, że wskazany w tej umowie nabywca lokalu – czyli cedent – przekazuje swoje uprawnienia na rzecz podmiotu trzeciego (cesjonariusza). Zwykle oczywiście podmiot ten uiszcza na rzecz cedenta umówioną cenę, chyba że operacji dokonuje najbliższa rodzina.
Co to oznacza w praktyce? To cesjonariusz będzie miał obowiązek zapłacić deweloperowi za mieszkanie i to on w przyszłości stanie się jego właścicielem. Uzyska tym samym wszelkie prawa, jakimi przyszły właściciel mieszkania dysponuje na mocy umowy deweloperskiej. Najważniejszym z nich jest roszczenie o przeniesienie własności mieszkania. Jeżeli do tego nie dojdzie, cesjonariusz będzie mógł korzystać z takich samych uprawnień, jak osoba, która zawarła umowę deweloperską.
Sprzedaż na zasadzie cesji jest też jednak rodzajem transakcji, stąd obie strony zwykle muszą uiścić podatek od cesji umowy deweloperskiej.
Cesja umowy deweloperskiej: podatek
Obowiązki podatkowe wynikające z cesji umowy deweloperskiej zależą od tego, czy cedent otrzymuje wynagrodzenie (odstępne) za przekazanie praw – czy operacja generuje przychód, czyli czy kwota wpłacona przez cesjonariusza jest wyższa niż suma kosztów poniesionych przez cedenta. Wówczas powstaje obowiązek podatkowy na gruncie PIT, czyli przychodu od osób fizycznych, a konkretniej – przychodu ze zbycia praw majątkowych. Cedent może zaliczyć do kosztów jego uzyskania (a więc obniżyć podstawę opodatkowania) wydatki związane z przeniesieniem cesji np. opłaty notarialne i sądowe.
W przypadku odpłatnego przeniesienia umowy deweloperskiej na stronę trzecią (z odstępnym) może powstać też obowiązek podatkowy na gruncie VAT. W czerwcu 2024 roku zawyrokował w tej sprawie Naczelny Sąd Administracyjny. Zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 24 czerwca 2024 r. (sygn. I FSK 1661/20) cesja umowy deweloperskiej jest uznawana za świadczenie usług i opodatkowana stawką 23% podatku VAT – nie ma więc możliwości zastosowania właściwej dla dostawy lokalu mieszkalnego, obniżonej stawki 8%4.
Cesja na mieszkanie nie została ujęta katalogu czynności opodatkowanych podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC), ale zgodnie m.in. ze stanowiskiem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 czerwca 2024 roku:
[…] jeśli umowa cesji przybierze postać umowy sprzedaży, to wówczas podlega opodatkowaniu tym podatkiem na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych5.
Cesja umowy deweloperskiej a kredyt
A czy cesja mieszkania od dewelopera jest możliwa, jeśli późniejszy zakup mieszkania chcesz sfinansować kredytem? Co do zasady tak, ale… to zależy, przede wszystkim od banku i indywidualnej sytuacji, w tym:
- celu kredytu,
- kwot już zapłaconych deweloperowi przez cedenta,
- pochodzenia wpłaconych środków (kredyt, gotówka),
- odstępnego – zwykle należy je pokryć ze środków własnych.
Zdecydowanie warto skorzystać z pomocy eksperta lub doradcy kredytowego, który pomoże też dopełnić formalności i przejść przez cały proces.
Jakie są warunki cesji umowy deweloperskiej?
Cesja umowy deweloperskiej – a więc przejście praw nabywcy lokalu na podmiot trzeci – wymaga przede wszystkim zgody dewelopera. Bez niej cesja po prostu nie dojdzie do skutku. Tę zgodę sprzedający może wyrazić zarówno w samej umowie deweloperskiej, jak i później, już po zawarciu kontraktu. Niezbędne jest jednak zachowanie odpowiedniej formy: aktu notarialnego.
W praktyce oznacza to, że deweloper musi się zgodzić na cesję przed notariuszem. Zdecydowanie podnosi to poziom bezpieczeństwa prawnego wszystkich zainteresowanych tą transakcją. Błędy popełnione przy cesji umowy deweloperskiej mogą bowiem pociągnąć poważne negatywne konsekwencje dla każdej strony.
Czy zgodę na cesję można zawrzeć w umowie deweloperskiej?
Nie ma przeszkód, aby procedura cesji została uregulowana w samej umowie deweloperskiej. Inwestując w nowe mieszkania na sprzedaż w Warszawie czy innym mieście, warto o tym pomyśleć – i wynegocjować odpowiedni zapis z deweloperem.
W takich przypadkach najczęściej wskazuje się w umowie, czy deweloper wyraża zgodę na ewentualną cesję, a jeśli tak, to na jakich warunkach. Dzięki takim klauzulom cała procedura staje się znacznie prostsza i przeważnie nawet nie wymaga zaangażowania dewelopera do jej przeprowadzenia. Jeżeli jednak takich postanowień w umowie deweloperskiej nie ma, to deweloper musi najpierw wyrazić zgodę na przejście praw z umowy na inny podmiot. W innym przypadku cesja będzie nieskuteczna.
Koszt cesji umowy deweloperskiej
Jest wręcz regułą, że cedent żąda ustalonej opłaty od cesji nieruchomości (chyba że mówimy o przypadkach przeniesienia umowy deweloperskiej z rodziców na dziecko). Dokładna wysokość odstępnego zależy jednak wyłącznie od woli cedenta i cesjonariusza: stron cesji.
Dla cedenta operacja oznacza wówczas osiągnięcie przychodu, a więc musi on rozliczyć się z fiskusem. Po odjęciu kosztów (np. notariusza) otrzymuje kwotę, którą należy w zeznaniu rocznym (PIT-36) zsumować z pozostałymi dochodami. W zależności od ich wysokości należny podatek obliczany jest według stawki 12 lub 32%.
Umowa cesji wiąże się także z koniecznością pokrycia opłat notarialnych związanych ze sporządzeniem stosownego aktu i z ewentualnym wydaniem jego odpisów. Może ponadto pojawić się konieczność dokonania wpisów do ksiąg wieczystych, co też skutkuje opłatami. Maksymalne stawki notarialne i opłaty sądowe mają jednak ustaloną wysokość – znajdziesz je w rozporządzeniu w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej oraz w ustawie o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.
Zachęcamy do lektury innych naszych poradników, które pomagają korzystnie nabyć, sprzedać lub wynająć mieszkanie. Zapraszamy również do zapoznania się z naszą ofertą na nowe mieszkania na sprzedaż w Katowicach, Warszawie czy Jabłonnie.
FAQ
1. Cesja umowy deweloperskiej: co to jest?
Cesja umowy deweloperskiej to przeniesienie praw i obowiązków wynikających z tej umowy z dotychczasowego nabywcy na inną osobę. W praktyce oznacza to sprzedaż „praw do mieszkania” (ale jeszcze nie prawa własności) przed jego odbiorem. Cesja wymaga zgody dewelopera.
2. Cesja umowy deweloperskiej: jaki PIT?
Dochód z cesji umowy deweloperskiej należy wykazać w zeznaniu rocznym na formularzu PIT-36 jako przychód z praw majątkowych. Opodatkowana zostaje całość przychodów, zależnie od ich wysokości stawką 12 lub 32% (powyżej 120 tys.).
3. Ubezpieczenie mieszkania a cesja: co z polisą?
Jeśli mieszkanie zostało ubezpieczone przez cedenta (zwykle do chwili odbioru mamy do czynienia z tzw. ubezpieczeniem deweloperskim), to przeważnie trzeba dokonać również cesji polisy.
4. Jak powinna zostać skonstruowana umowa cesji mieszkania?
Wzór umowy cesji mieszkania od dewelopera znajdziesz w Internecie. Warto jednak omówić dokument z prawnikiem, aby upewnić się, że dobrze chroni Twoje interesy.
5. Ile kosztuje cesja umowy deweloperskiej?
Koszt cesji umowy deweloperskiej jest uzależniony głównie od wysokości ustalonego odstępnego, opłat notarialnych (zależnych od wartości nieruchomości) i sądowych oraz podatków.
Źródła
1Art. 509 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-509 (dostęp 13.06.2025).
2Art. 37a ust. 1 Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/ochrona-praw-nabywcy-lokalu-mieszkalnego-lub-domu-jednorodzinnego-oraz-19125014 (dostęp 13.06.2025).
3Art. 37 ust. 2 i 4 Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/ochrona-praw-nabywcy-lokalu-mieszkalnego-lub-domu-jednorodzinnego-oraz-19125014 (dostęp 13.06.2025).
4Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 czerwca 2024 r., sygn. I FSK 1661/20, https://www.inforlex.pl/dok/tresc,FOB0000000000006688171,Wyrok-NSA-z-dnia-24-czerwca-2024-r-sygn-I-FSK-1661-20.html (dostęp 13.06.2025).
5Pismo z dnia 26 czerwca 2024 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej 0111-KDIB2-2.4014.123.2024.2.MM, PCC od cesji praw i obowiązków z umowy deweloperskiej, https://sip.lex.pl/orzeczenia-i-pisma-urzedowe/pisma-urzedowe/0111-kdib2-2-4014-123-2024-2-mm-pcc-od-cesji-praw-i-185259226 (dostęp 13.06.2025).
