Podatek od sprzedaży nieruchomości

24 grudnia 2020

Sprzedaż nieruchomości zawsze wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu procedur. Jedną z nich staje się obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Obejmuje on te nieruchomości, które zostały nabyte w przeciągu ostatnich 5 lat podatkowych. Warto od razu wyjaśnić różnicę między rokiem podatkowym a kalendarzowym. Mówiąc najprościej, rok podatkowy nie dokonuje podziału na poszczególne miesiące. Jeśli nieruchomość została nabyta w styczniu 2015 roku, a sprzedana w styczniu 2020 roku, podatek dalej obowiązuje. 5 lat podatkowych mija dopiero z rozpoczęciem roku 2021. Wiele osób zastanawia się, jak wygląda sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat oraz z jakimi obciążeniami na rzecz fiskusa się wiąże. Wśród najczęściej zadawanych pytań znajdują się także kwestie sprzedaży nieruchomości uzyskanej w ramach postępowania spadkowego. Wyjaśnimy zatem zasady, jakimi kierują się poszczególne aspekty pobierania podatku od nieruchomości, precyzując także zmiany, jakie wprowadziła nowelizacja ustawy z 2019 roku. Powiemy także, czy istnieją jakiekolwiek legalne sposoby na uniknięcie opodatkowania.

Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat

Jeśli sprzedaż nieruchomości nastąpi przed upływem 5 lat podatkowych od jej nabycia, transakcja podlega opodatkowaniu o wartości 19% dochodu. Wiele osób myli skalę podatkową, uważając, że wspomniane 19% dotyczy całkowitej wartości mieszkania. Łatwo sobie wyobrazić przerażenie wynikające z błędnego pojmowania sprawy. Kwota podatku odnosi się wyłącznie do dochodu, czyli wielkości zysku zmniejszonego o poszczególne koszty jego uzyskania. Jeśli zakupiliśmy mieszkanie za kwotę 300 tys. złotych, a sprzedajemy za 350 tys., nasz przychód wynosi 50 tys. złotych. Od tego trzeba jeszcze odliczyć wszelkie koszty okołosprzedażowe, takie jak taksy notarialne, koszty remontowe, czy wynagrodzenie dla agencji nieruchomości, jeśli sprzedaż prowadzona była z wykorzystaniem usług pośrednika.

Nieprzyjemnie zaczyna się jednak robić w przypadku darowizn i spadków. W tej drugiej kategorii przepisy się na szczęście zmieniły, o czym powiemy w dalszej części tekstu. Jednak sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat, które zostało nabyte w wyniku darowizny, będzie się wiązała z koniecznością odliczenia 19% podatku od całej tej kwoty.

Podatek od sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku.

Przez lata sytuacja spadkobierców nie była wesoła. Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat od nabycia skutkowała naliczeniem drakońskiej daniny dla fiskusa. Od 2019 roku zmieniły się zapisy podatkowe, które obecnie okres 5 lat naliczają nie od chwili śmierci spadkodawcy, lecz daty zakupu przez niego mieszkania/domu oferowanego w spadku. Analogiczna sytuacja tyczy się również nabycia działki budowlanej. Dzięki nowym regulacjom, wiele osób może teraz uniknąć wielkich kwot podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania.

Nowe zapisy prawne odniosły się także do osób rozwiedzionych i wdowców, w sytuacji, gdy nie posiadali oni intercyzy majątkowej. Kluczowe jest tutaj naliczanie 5-letniego okresu od momentu zakupu nieruchomości i włączenia jej do majątku wspólnego, zamiast brania pod uwagę daty śmierci współmałżonka lub orzeczenia o rozwodzie. Nowelizacja ustawy wraz z jej wejściem w życie 1 stycznia 2019 roku przyniosła wiele korzystnych zmian dla podatników, o których zdecydowanie warto pamiętać.

Podatek od sprzedaży działki

Podatek od sprzedaży działki budowlanej lub innego typu gruntu kieruje się takimi samymi regułami jak podatek od sprzedaży domu lub mieszkania. Dokonując sprzedaż działki podatek zostanie naliczony jedynie wówczas, gdy nie minie ustawowe 5 lat od jej nabycia. Działka lub jakikolwiek inny grunt wchodzi w zakres pojęcia „nieruchomości”, w związku z czym przepisy podatkowe nie podlegają tutaj różnicom. Podatek od sprzedaży ziemi nie obowiązuje także wówczas, gdy spadkodawca posiadał grunty na przynajmniej 5 lat przed śmiercią.

Własne cele mieszkaniowe a możliwość uniknięcia podatku od sprzedaży mieszkania

Regulacje podatkowe stworzyły światełko w tunelu dla osób, które chcą spożytkować fundusze ze sprzedaży nieruchomości na tzw. własne cele mieszkaniowe. Okazuje się, że w takich przypadkach podatek od sprzedaży nieruchomości nie obowiązuje. Konieczne jest natomiast wykazanie za pomocą dokumentów faktycznego przeznaczenia pieniędzy. Pod pojęciem własnych celów mieszkaniowych kryją się następujące rodzaje wydatków: zakup mieszkania, domu lub działki budowlanej, nabycie materiałów budowlanych na poczet rozpoczęcia budowy domu od podstaw lub remont nieruchomości już istniejącej. Również spłata rat kredytu mieszkaniowego zaciągniętego dla własnych potrzeb wchodzi w zakres zwolnienia podatkowego.

Podsumowując, podatek od sprzedaży nie obowiązuje, jeśli pieniądze z tytułu sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat od jego nabycia przeznaczymy na zakup nowej nieruchomości na własny użytek. Przepisy podatkowe wymagają tutaj, aby własne cele mieszkaniowe były pokryte całością kwoty z tytułu sprzedaży. Przykładowo, jeśli sprzedaż mieszkania opiewała na kwotę 400 tys. złotych, a zakup innego lokum kosztował 300 tysięcy złotych, wówczas podatek od sprzedaży obowiązuje dla różnicy tych wartości, czyli 100 tysięcy złotych. Fiskus traktuje to jako dodatkowe wzbogacenie, dlatego podatek jest tutaj naliczany.

Ważną regulacją, o której należy pamiętać, staje się zapis nakazujący, aby wydatki na własne cele mieszkaniowe zostały poniesione przed upływem 3 lat od uzyskania dochodu ze sprzedaży nieruchomości. Wypełnienie wszystkich obwarowań prawnych uprawniających do zwolnienia z podatku od sprzedaży nieruchomości, nie powoduje automatycznej decyzji fiskusa. Dochody z tytułu sprzedaży mieszkania należy wykazać w rocznym zeznaniu podatkowym na formularzu PIT-39. Znajdują się tam opcje do zaznaczenia, deklarujące chęć zwolnienia z podatku na skutek przeznaczenia całej kwoty na własne cele mieszkaniowe.

Podatek od nieruchomości stanowi zmorę dla wielu osób, jednak istnieją legalne sposoby na jego uniknięcie. Warto natomiast pamiętać, że (z wyłączeniem darowizny), podatek dla fiksusa naliczany jest od dochodu, a nie całkowitej kwoty transakcji.