Jak sprawdzić dewelopera przed kupnem mieszkania?

22 lutego 2021

Pragnąc spełnić marzenie o własnych czterech ścianach, często korzystamy z usług deweloperów, czyli firm kompleksowo zajmujących się realizacją inwestycji budowlanych. Wybór mieszkania oraz jego wykonawcy to zwykle jedna z najważniejszych decyzji w naszym życiu – warto ją więc gruntownie przemyśleć. To, że inwestorzy często zastanawiają się jak sprawdzić dewelopera, by potwierdzić jego wiarygodność na rynku nieruchomości, nie powinno nikogo dziwić. Podpowiadamy, dlaczego warto to robić i gdzie szukać przydatnych informacji. Jak się okazuje – źródeł jest całkiem sporo.

Kim jest deweloper i jakie zadania wykonuje?

Firmy deweloperskie zajmują się budowaniem nieruchomości przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. Deweloperem może być zarówno osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, jak i spółka. Jednak kompleksowa realizacja robót budowlanych to niejedyne zadanie deweloperów. Równie dobrze mogą oni inwestować w już istniejące nieruchomości, dostosowując ich standard do potrzeb swoich klientów.

Podstawowym aktem prawnym, regulującym status dewelopera w Polsce jest Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana potocznie właśnie ustawą deweloperską. Z jej przepisów wynika, że rolą dewelopera jest stworzenie praw własności do domu lub lokalu mieszkalnego oraz przeniesienie tych praw na podmiot nabywający nieruchomość.

Wiarygodny deweloper – dlaczego warto sprawdzić firmę?

Kupno domu lub mieszkania, szczególnie przy wsparciu kredytem, to najczęściej wieloletnie zobowiązanie o sporej wartości. Warto mieść pewność, że umowa na zakup lokalu podpisywana jest ze sprawdzonym wykonawcą, który rzetelnie i terminowo wywiąże się z jej postanowień. Pozwoli to uniknąć sytuacji, w której standard otrzymanego lokalu odbiega od tego, co klient widział na wizualizacjach. W skrajanych przypadkach prawidłowo wykonany rekonesans może uchronić inwestora przed nieuczciwym wykonawcą, który np. nie zdąży wybudować nieruchomości, ogłaszając wcześniej upadłość. Jak sprawdzić dewelopera przed kupnem mieszkania albo domu? Podpowiadamy, na co zwracać uwagę.

Historia przedsiębiorstwa

Jednym z podstawowych czynników, które potwierdzą, że mamy do czynienia z uczciwym i godnym zaufania partnerem, będzie analiza historii firmy. Jeśli dany podmiot funkcjonuje na rynku od dłuższego czasu i ma w dorobku wiele różnego rodzaju inwestycji, z całą pewnością jego wiarygodność będzie większa niż w przypadku firmy, która dopiero wchodzi na rynek. Czy oznacza to, że przedsiębiorstwa bez długiego stażu automatycznie nie będą godne zaufania? Oczywiście, że nie. Jednak podpisując umowę z debiutującym na rynku deweloperem, nie mamy żadnej szansy na ocenę jego dotychczasowej działalności.

Sprawdzenie dewelopera w UOKiK

Znając już historię firmy, można zasięgnąć odpowiednich informacji na jej temat w Urzędzie Ochrony Konkurencji i Konsumentów. To, co powinno interesować nas w sposób szczególny, to fakt, czy obecnie nie są lub w przeszłości nie były prowadzone postępowania przeciwko naszemu deweloperowi. Inwestorów szczególnie powinien interesować okres od 2012 roku, czyli od momentu wejścia w życie ustawy deweloperskiej. Jeśli w czasie obowiązywania tych przepisów UOKiK wszczął postępowanie w sprawie naszego dewelopera, powinno stanowić to dla nas sygnał ostrzegawczy, nawet jeśli ostatecznie nie zakończyło się ono nałożeniem na firmę żadnej kary.

Przynależność do organizacji branżowych i dane z KRS

Krajowy Rejestr Sądowy to kolejne miejsce, w którym warto zasięgnąć odpowiednich informacji. Jak sprawdzic dewelopera w KRS? Przede wszystkim, zwracając uwagę na to:

  • kto zasiada w zarządzie przedsiębiorstwa,
  • jakim kapitelem zakładowym dysponuje,
  • czy posiada ona jakieś znaczące zaległości podatkowe,
  • czy wobec dewelopera prowadzone były lub są postępowania egzekucyjne.

Firmy z dużym kapitałem zakładowym często budzą większe zaufanie klientów. Warto jednak pamiętać, że wkład wniesiony do spółki kilka lub kilkanaście lat temu, nie musi przekładać się na jej aktualną kondycję finansową. Ważną informacją będzie również to, czy podmiot notowany jest na giełdzie – to dodatkowo podnosi jego wiarygodność.

Opinie o deweloperze w internecie

Starając się sprawdzić firmę budowlaną przed zakupem domu lub mieszkania, warto również zajrzeć do internetu. Oczywiście należy pamiętać, że zamieszczane tam opinie nie zawsze muszą oddawać stan faktyczny. Część negatywnych komentarzy może pochodzić np. od nieuczciwej konkurencji. Jeśli jednak znacząca większość opinii użytkowników ma niepochlebny charakter, warto zastanowić się nad współpracą z takim przedsiębiorstwem. Wiarygodny deweloper z pewnością zasłuży sobie na pozytywne recenzje i będzie polecany przez zadowolonych klientów.

Co jeszcze warto sprawdzić w sieci? Z pewnością sprawozdania finansowe spółki, publikowane na jej własnej stronie www lub w innych miejscach w sieci. Podmioty giełdowe zobowiązane są do ujawniania raportów na mocy Rozporządzenia Ministra Finansów z 19 lutego 2009 r. Dobrym pomysłem będzie porównanie zysków oraz strat firmy w kolejnych latach.

Wiarygodność dewelopera a analiza umowy

Zanim podpiszemy umowę z deweloperem, warto szczegółowo zapoznać się ze wszystkimi jej zapisami. W sytuacji, gdy część z nich okazuje się niezrozumiała lub budzi nasze podejrzenia, najlepiej zlecić opiniowanie takiego dokumentu prawnikowi specjalizującemu się w prawie nieruchomości. W ten sposób unikniemy braku odpowiedzialności wykonawcy za ewentualne zaniedbania w trakcie budowy. Uda się również zapobiec zastosowaniu innych niż przewidziane w projekcie materiałów budowlanych lub technologii.

Sprawdzony deweloper to mniej stresu przy zakupie nieruchomości

Sposobów na to, jak sprawdzić dewelopera jest naprawdę sporo. Co więcej, nie wymagają one sporego wysiłku, a wiedza na temat interesujących nas aspektów, jest powszechnie dostępna. Szczegółowej analizy wiarygodności dewelopera możemy dokonać bez wychodzenia z domu. Warto poświecić temu swój cenny czas, mając na uwadze to, jak poważnym zobowiązaniem jest podpisanie umowy zakupu domu lub mieszkania.