Mieszkanie bezczynszowe co to znaczy?

19 listopada 2020

Bezczynszowe mieszkania są zwolnione z opłat administracyjnych oraz spółdzielczych, co pozwala właścicielom każdego miesiąca zaoszczędzić nawet kilkaset złotych. W perspektywie lat z takich oszczędności można odłożyć sporą kwotę. Opcja ta jest zatem bardzo kusząca, zwłaszcza jeśli weźmiemy pod uwagę fakt, że mieszkanie bezczynszowe można obecnie nabyć zarówno na rynku wtórnym, jak i na rynku pierwotnym.

Wielu ucieszyć może fakt, że aktualna specyfika rynku nieruchomości sprzyja mieszkaniom bezczynszowym. Choć do tej pory stanowiły one zaledwie kilka procent wśród wszystkich mieszkań na sprzedaż, z roku na rok przybywają oferty tego typu lokalów. Jednak czy rzeczywiście mieszkanie bezczynszowe jest tak opłacalnym rozwiązaniem dla posiadaczy nieruchomości? Może zapewnia ono jedynie pozorne oszczędności? Aby rzetelnie odpowiedzieć sobie na te pytania, musimy szerzej wyjaśnić, co to znaczy mieszkanie bezczynszowe.

Mieszkanie bezczynszowe – czyli jakie?

W trakcie poszukiwania mieszkania na sprzedaż szczególnie oferty nieruchomości bezczynszowych przyciągają uwagę. Deweloperzy oraz pośrednicy nieruchomości ochoczo zachwalają mieszkania bezczynszowe, argumentując, że nie posiadają one żadnej administracji, której obowiązki w innych lokalach zwykle pełni wspólnota albo spółdzielnia mieszkaniowa. W takiej sytuacji właściciel mieszkania zostaje zatem zwolniony z części stałych opłat za mieszkanie. W mieszkaniach bezczynszowych płaci się jedynie rachunki za media (prąd, gaz czy wodę), których wysokość zależy od indywidualnego zużycia. Sytuacja jest zatem podobna do posiadania na własność domu jednorodzinnego. W tej sytuacji różnicą pozostaje jednak zamieszkiwanie w budynku wielomieszkaniowym, a zatem nadal należy zarządzać częściami wspólnymi nieruchomości i jej obejściem. O uciążliwości takiego dodatkowego zobowiązania przesądzają w głównej mierze relacje sąsiedzkie.

Dodatkowe obowiązki w mieszkaniu bezczynszowym

Jak wcześniej wspomniano, w zamian za brak konieczności ponoszenia regularnych opłat mieszkańcy lokali bezczynszowych zyskują dodatkowe obowiązki. Po stronie lokatora każdego mieszkania leży choćby segregacja oraz wywóz śmieci, a także utrzymywanie części wspólnych w pożądanym stanie. Mieszkańcy odpowiadają na przykład za klatkę schodową albo tereny zielone wokół budynku. Klatkę schodową trzeba regularnie sprzątać, a na zewnątrz kosić trawnik oraz odśnieżać chodnik. Mieszkańcy mogą robić to samodzielnie, prowadząc na przykład harmonogram sprzątania, w którym ustalona jest kolej sprzątających z każdego mieszkania. Można również wynająć firmę odciążającą lokatorów z takich obowiązków, jednak rodzi to dodatkowe koszty, które muszą zostać zaakceptowane przez wszystkich mieszkańców budynku. W praktyce zwykle właściciel jednego z mieszkań bierze na siebie ciężar załatwiania takich spraw administracyjnych, dodatkowo zobowiązując się podpisywanymi umowami.

Bezczynszowe mieszkanie a remonty

Jeśli wraz z upływem czasu części wspólne budynku z mieszkaniami bezczynszowymi będą wymagać remontu, lokatorzy zostaną zmuszeni podzielić koszty w drodze porozumienia. Najbardziej dotkliwa wada mieszkania bezczynszowego to właśnie konieczność pokrywania kosztów renowacji lub dużej naprawy części wspólnych. Zwykle wiąże się ona z koniecznością wygospodarowania kilku tysięcy złotych. Ponieważ w mieszkaniu bezczynszowym nie ma opłat administracyjnych, w konsekwencji nie istnieje fundusz remontowy. Po kilku latach składek uiszczanych przez wszystkich mieszkańców budynku może zostać zebrana spora suma, która wystarczy na przykład na wymianę instalacji kanalizacyjnej lub ocieplenie poddasza. W przypadku mieszkań bezczynszowych lokatorzy muszą pokrywać takie koszty z własnych oszczędności, które nie każdy w danym momencie posiada.

Jak można zatem wywnioskować z wyżej przytoczonych wniosków, wygoda bycia właścicielem mieszkania bezczynszowego zależy przede wszystkim od relacji panujących wśród lokatorów zamieszkujących budynek. Dla niektórych indywidualne rozpatrywanie spraw finansowych oraz administracyjnych ze wszystkimi mieszkańcami bloku czy kamienicy może przebiegać szybko i bezproblemowo. Dla innych z kolei może rodzić uciążliwą konieczność ciągłych wyliczeń lub nawet prowadzić do konfliktów pomiędzy mieszkańcami.

Na te kwestie zwróć uwagę, zanim kupisz bezczynszowe mieszkanie z rynku wtórnego

Opłacalność zakupu mieszkania bezczynszowego z rynku wtórnego wynika przede wszystkim ze stanu budynku oraz relacji panujących w sąsiedztwie. Dlatego tak ważne, aby przed zakupem nieruchomości zweryfikować kilka spraw. Najprostsze, a zarazem bardzo miarodajne zadanie, to przyjrzenie się czystości części wspólnych dostępnych w budynku, w którym znajduje się mieszkanie. Jeśli budynek i jego otoczenie są zaniedbane, prawdopodobnie nie można liczyć na dobre porozumienie pomiędzy mieszkańcami. Podobnie sygnałem ostrzegającym przed zakupem mieszkania powinien być zły stan techniczny budynku. Może on sugerować konieczność przeprowadzenia remontu w niedalekiej przyszłości. Nawet jeśli blok lub kamienica wygląda schludnie i bez zarzutu, warto złożyć niezobowiązującą wizytę u kilku sąsiadów. Chociażby zwykła pogawędka może pomóc w określeniu nastawienia pozostałych lokatorów, a zatem także perspektyw względem przyszłych relacji.

Dlaczego więcej zalet ma mieszkanie bezczynszowe w nowym budownictwie?

Wyżej wymienionych kryteriów wyboru nie można zastosować w przypadku mieszkań bezczynszowych z rynku pierwotnego. Nie znaczy to jednak, że stanowią one gorszą alternatywę – jest wręcz przeciwnie. Zwykle wiele problemów wynikających z posiadania mieszkania bezczynszowego po prostu nie dotyczy nowego budownictwa. Przede wszystkim nowy budynek nie będzie wymagać remontu w perspektywie najbliższych lat. Nawet jeśli z czasem wystąpią jakieś usterki, większość wykonawców, którzy brali udział w inwestycji, udziela gwarancji na swoją pracę. Dodatkowo właściciele mieszkań w nowym budownictwie, często zobowiązani wieloletnimi kredytami hipotecznymi, na ogół wykazują większą dbałość o części wspólne.

Kolejny atut nowego budownictwa to fakt, że mieszkania bezczynszowe są w nim specjalnie projektowane w taki sposób, aby części wspólne stanowiły jak najmniejszy problem dla lokatorów. Dobrym przykładem są choćby osobne, prywatne ogródki przynależące do poszczególnych mieszkań. Wówczas za konkretny teren zielony odpowiada jednocześnie jego bezpośredni właściciel. To szczególnie wygodne rozwiązanie w mniejszych budynkach, które składają się z kilku, a nie kilkunastu lokalów. Znacznie prościej dojść do porozumienia w mniejszym gronie właścicieli mieszkań. Już na etapie umawiania spotkania można łatwiej dopasować termin, który wszystkim odpowiada.

Dlaczego warto kupić mieszkanie bezczynszowe pod wynajem?

Zakup mieszkania bezczynszowego jest szczególnie opłacalny dla osób poszukujących nieruchomości pod wynajem. Dzięki posiadaniu mieszkania bezczynszowego można zaoferować najemcy konkurencyjną ofertę wynajmu, bez ponoszenia dodatkowych strat. Zwykle bowiem najemcom nie odpowiada fakt dokonywania regularnych opłat za czynsz administracyjny, które wynikają na przykład z remontu elewacji budynku. Dla właściciela nieruchomości stanowią one inwestycję w przyszłość, natomiast dla wynajmującego, zwłaszcza w krótkiej perspektywie czasu, nie mają większego sensu.

Jakie atuty przemawiają za zakupem mieszkania czynszowego?

Dla osób niemających ochoty na stały kontakt ze swoimi sąsiadami lepsze rozwiązanie może stanowić zakup mieszkania, które podlega wspólnocie mieszkaniowej. Wówczas nie ma nawet konieczności osobistego poznania wszystkich lokatorów budynku, ponieważ wszelkie sprawy administracyjne załatwia z nimi spółdzielnia. To bardzo duża zaleta w przypadku bloków oraz kamienic, gdzie lokatorów jest na przykład kilkunastu. Istnieje duże ryzyko, że wśród nich przynajmniej jeden mógłby sprawiać problemy w wywiązywaniu się z opłat ponoszonych za pielęgnację i remonty części wspólnych. Co więcej, taka osoba mogłaby również skutecznie uniemożliwiać przeprowadzanie jakichkolwiek inwestycji środków w budynek. Ostatecznie czynsz płacony spółdzielni mieszkaniowej odciąża lokatorów z wielu obowiązków. Zatem jeśli ktoś nie chce przeznaczać czasu na osobiste załatwianie spraw wspólnoty i nie lubi niespodziewanych wydatków w postaci kosztownych remontów, może skłaniać się do zakupu mieszkania czynszowego.