Stan deweloperski – co oznacza, co obejmuje, na co zwrócić uwagę?

20 listopada 2020

Większość sprzedawanych w Polsce nowych nieruchomości znajduje się w stanie deweloperskim. Sprawdź, czym dokładnie charakteryzuje się ten rodzaj standardu wykończeniowego.

Stan deweloperski co to jest?

Stan deweloperski domu lub mieszkania to pewien standard wykończenia budynku bądź lokalu. Co istotne, nie istnieje konkretna definicja stanu deweloperskiego. Poszczególne elementy wykończenia obiektu w tym standardzie zależą przede wszystkim od określonych zapisów znajdujących się w umowie sprzedaży. Dlatego też podczas podpisywania odpowiedniego dokumentu z deweloperem należy zawsze go dokładnie przeanalizować i dowiedzieć się, w jakim stanie otrzymamy lokum. Szczegółowy zakres prac wykończeniowych powinien znajdować się w załączniku do umowy. Należy zwrócić uwagę na wyszczególnienie elementów wchodzących w skład standardu deweloperskiego. Samo określenie, że mieszkanie lub dom zostanie oddane do użytku w tym stanie, jest niewystarczające.

Co obejmuje standard deweloperski?

Teoretycznie każdy z deweloperów może mieć własną definicję owego standardu, jednakże w większości przypadków stan ten obejmuje kilka stałych elementów. Najczęściej pod tym pojęciem ukrywa się stan surowy zamknięty lokalu, w którym wykonano wiele dodatkowych prac wykończeniowych zarówno w środku, jak i na zewnątrz budynku. Można założyć, że w nowym mieszkaniu znajdują się więc przede wszystkim:

– drzwi wejściowe – ich kolor i klasa są określone w opisie technicznym i narzucone przez dewelopera. Barwę zazwyczaj dobiera się w taki sposób, aby pasowała do wystroju korytarza i tworzyła spójną całość z resztą drzwi w innych lokalach;

– betonowa wylewka na posadzkach – stanowi bazę pod dowolne wykończenie podłogi, np. montaż desek, paneli bądź kafli;

– otynkowane ściany – przygotowane pod malowanie, a w łazience lub toalecie – pod montaż glazury. Niekiedy można spotkać ściany już pokryte białą farbą;

– przyłącza instalacji wodno-kanalizacyjnej – rury zazwyczaj są prowadzone po ścianach, dlatego chcąc podłączyć prysznic, brodzik czy umywalkę, konieczne będzie ich ukrycie pod konstrukcją z płyt G-K. Wpłynie to na zmniejszenie metrażu łazienki, co jest szczególnie ważne w już i tak małych pomieszczeniach, w których każdy centymetr powierzchni ma znaczenie. Trzeba wziąć tę kwestię pod uwagę w trakcie projektowania i aranżacji łazienki. Nie można wkuwać instalacji w ścianę oddzielającą lokal od mieszkania sąsiada. Powierzchnie te należą bowiem do części wspólnej nieruchomości, a ich naruszenie bez zgody może skutkować karą finansową, utratą gwarancji, a nawet sprawą sądową;

– instalacja elektryczna – kompleksowy system z łącznikami, gniazdami, wyprowadzeniem pod podstawowe punkty świetlne, a także ewentualnie z zamontowanym domofonem. Ponadto w lokalu powinny się znaleźć gniazda umożliwiające podłączenie telewizji oraz telefonu stacjonarnego;

– parapety wewnętrzne – wykonane z materiału określonego w opisie technicznym. W przypadku okien o wysokości niemal całej ściany (typu portfenetr) zwykle nie ma parapetów;

– instalacja centralnego ogrzewania z grzejnikami;

– wykończone balustrady na balkonie albo tarasie.

Ponadto budynek jest zazwyczaj ocieplony, jego elewacja wykończona, a przestrzeń wokół budynku zagospodarowana.

Mieszkanie w stanie deweloperskim podwyższonym

Przedstawiony zakres standardu różni się w zależności od oferty inwestora. Niektórzy deweloperzy oferują lokale w tzw. podwyższonym stanie deweloperskim oznaczającym etap między mieszkaniem niewykończonym a wykończonym. Obejmuje on dodatkowe prace, a często także rozszerzone pakiety wykończeniowe do wyboru. Nierzadko w skład takiego rozwiązania wchodzi m.in. położenie płytek na tarasie lub balkonie, zainstalowanie rolet przeciwwłamaniowych, zamontowanie drzwi antywłamaniowych wyższej klasy lub otynkowanie, a następnie pomalowanie sufitów i ścian wewnętrznych.

W wielu przypadkach możliwe jest też wynegocjowanie warunków indywidualnych dotyczących dodatkowych prac wykończeniowych w lokalu. Warto przy tym pamiętać, że podczas zakupu mieszkania bądź domu, który jeszcze znajduje się na etapie budowy, można zazwyczaj ustalić z firmą pewne zmiany w nieruchomości. Często da się uzgodnić np. kwestię wykonania ogrzewania podłogowego w dodatkowych pomieszczeniach, innego ustawienia ścianek działowych lub realizacji instalacji pod odkurzacz centralny. Niekiedy za większe zmiany deweloper może zażądać dodatkowych opłat, np. kosztów materiałów lub robocizny. Warto się jednak zastanowić nad realizacją takiej usługi jeszcze na etapie budowy, ponieważ wprowadzenie zmian w gotowym lokum często okazuje się znacznie droższe i trudniejsze.

Dlaczego warto wybrać stan deweloperski mieszkania?

Standard deweloperski domu bądź mieszkania  cieszy się dużą popularnością wśród klientów. Nabywcy chętnie wybierają ten stan lokalu ze względu na pełną dowolność w aranżacji i w zakresie doboru materiałów wykończeniowych. W lokum na tym etapie wszystkie niezbędne prace zostały już wykonane, na kupującym spoczywa tylko obowiązek wykończenia wnętrza według swoich potrzeb i gustu. Nabywca ma więc pełen wpływ na jakość i rodzaj wykorzystywanych materiałów. Ponadto mieszkanie deweloperskie cechuje się także niższym kosztem zakupu w porównaniu z budynkiem lub lokalem „pod klucz”.

Lokal we wspomnianym standardzie zapewnia przejrzystą sytuację na wypadek konieczności reklamacji. Wszystkie potencjalne wady lokum są widoczne. W przypadku zrealizowania prac wykończeniowych, np. położenia glazury bądź podłóg, dostrzeżenie ewentualnych nierówności czy innych awarii nie jest już takie proste.

Nabycie obiektu w stanie budowy daje możliwość wprowadzania zmian i poprawek, np. wykonania ścianek działowych, położenia ogrzewania podłogowego itp. Prace te można przeprowadzić także na etapie lokalu gotowego, jednakże są one wówczas trudniejsze, bardziej czasochłonne i znacznie droższe.

Ile kosztuje stan deweloperski mieszkania lub domu?

Cena mieszkania bądź domu doprowadzonego do standardu deweloperskiego zależy przede wszystkim od standardu wykończenia. Im więcej prac i rozwiązań zostanie zrealizowanych, tym koszt lokum będzie wyższy. Na wycenę wpływa również jakość i klasa wykorzystanych materiałów, np. typ zamontowanych grzejników, wewnętrznych parapetów, drzwi oraz okien. Wszystkie dodatkowe usługi wykonane przez dewelopera, które nie zostały wyszczególnione w załączniku do umowy, także generują dodatkowe opłaty. Można jednak stwierdzić, że lokal w stanie deweloperskim jest tańszy niż lokum z np. białym montażem bądź położonymi podłogami.

Stan deweloperski czy pod klucz?

Osoby decydujące się na zakup mieszkania bądź domu zazwyczaj mają wybór pomiędzy wykończeniem deweloperskim a „pod klucz”. Czym różnią się te dwa rodzaje standardów? Lokum w stanie „pod klucz” to po prostu lokal gotowy do wprowadzenia. Ma wykończone ściany i podłogi we wszystkich pomieszczeniach. Posiada łazienkę, w której zamontowano nie tylko glazurę, ale także sanitariaty, tj. muszlę klozetową, umywalkę, prysznic bądź brodzik, w zależności od umowy. To polecany wybór dla osób, którym zależy na szybkim zamieszkaniu w lokalu, które nie mają czasu bądź ochoty na samodzielny wybór płytek do łazienki, armatury, paneli na podłogę czy gresu na balkon. Wadą tego rozwiązania jest natomiast wysoka cena końcowa obiektu, a także zazwyczaj brak możliwości wyboru elementów wykończeniowych. Z tej przyczyny wiele osób znacznie chętniej decyduje się na dom lub mieszkanie w stanie deweloperskim. To opcja, dzięki której nie tylko można zaoszczędzić sporo środków, ale też mieć większy wpływ na ostateczny wygląd lokum.

W przypadku domów wolnostojących wybór standardów wykończenia bywa większy. Nabywcy mogą zdecydować się nie tylko na stan deweloperski czy pod klucz, ale również surowy zamknięty albo otwarty, które wymagają jednak wiele pracy. Wiążą się bowiem z koniecznością samodzielnego wykonania wszystkich instalacji wewnętrznych, wylewek, elewacji, ocieplenia domu oraz kilku innych zadań.