Wynajmujesz lokal? Sprawdź, jak zabezpieczyć swoje interesy
Wynajmowanie mieszkań jest coraz częściej wybieranym sposobem na pomnażanie swojego comiesięcznego dochodu. Zapotrzebowanie na mieszkalne oraz usługowe lokale do wynajęcia stale wzrasta, a potencjalni najemcy oczekują odpowiedniego standardu oraz korzystnych warunków. Warto jednak pamiętać o tym, że umowa najmu lokalu użytkowego lub mieszkania powinna zabezpieczać interesy obu stron. Także wynajmujący ma pod ręką co najmniej kilka instrumentów, pozwalających ochronić się przed nieuczciwymi najemcami. Sprawdź, w jaki sposób możesz zminimalizować ryzyko, wynajmując mieszkanie lub biuro.
Kaucja zabezpieczająca najem lokalu
Jednym z najczęściej stosowanych narzędzi zabezpieczających interes osoby posiadającej mieszkanie do wynajęcia jest pobranie kaucji od najemcy. Zgodnie z art. 288 Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie komunalnym i zmianie niektórych ustaw, kaucja stanowi zabezpieczenie roszczeń wynajmującego z tytułu:
- zniszczeń lokalu,
- nieopłacania czynszu lub innych opłat,
- nieuiszczenia opłat za media,
- niezrealizowania innych zobowiązań wynikających z umowy najmu.
Jej maksymalna wysokość to dwunastokrotność miesięcznego czynszu, liczona według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Warto dodać, że przepis ten dotyczy pomieszczeń mieszkalnych – jeśli przedmiotem umowy jest najem lokalu o charakterze użytkowym, kaucja może być uregulowana w dowolny sposób. Środki podlegają zwrotowi w terminie 30 dni od dnia opróżnienia lokalu i rozliczenia z najemcą.
Art 777 k.p.c, czyli dobrowolne poddanie się egzekucji przez najemcę
Również oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego ułatwia i przyspiesza proces odzyskiwania należności. Przepis dotyczy przypadku, w którym najemca nie wywiązuje się ze zobowiązań, jakie nakłada na niego umowa najmu lokalu mieszkalnego lub użytkowego. Na podstawie takiego oświadczenia właściciel mieszkania do wynajęcia może uzyskać tytuł egzekucyjny bez konieczności wytaczania powództwa do sądu. Należy jednak pamiętać, że oświadczenie to musi być sporządzone w formie aktu notarialnego.
Okazjonalny najem lokalu mieszkalnego
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie komunalnym i zmianie niektórych ustaw wprowadziła instytucję okazjonalnego najmu lokalu mieszkalnego. Umowa okazjonalnego wynajęcia mieszkania jest zawierana w formie aktu notarialnego, na czas nie dłuży niż 10 lat i musi zawierać m.in. oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. Najemca ma również obowiązek wskazania innej nieruchomości, do której będzie mógł się udać w przypadku eksmisji. Co ważne, taka forma ułatwia opróżnienie nieruchomości w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu.
Lokal do wynajęcia a weksel in blanco
Z kolei weksel in blanco to dokument, na którym wystawca nie wypełnił wszystkich danych, takich jak kwota, data wystawienia, czy imię i nazwisko beneficjenta, upoważniając inną osobę do wpisania tych informacji. W relacji właściciel-najemca może on zostać wykorzystany jako zabezpieczenie roszczeń osoby udostępniającej mieszkalny lub użytkowy lokal do wynajęcia. Warunki wypełnienia weksla powinny zostać przedstawione w formie postanowienia umownego bądź jako załącznik do umowy najmu.
Umowa najmu lokalu – ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy
Art. 670 Kodeksu cywilnego przyznaje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach wniesionych przez najemcę do mieszkania. W praktyce oznacza to, że umowa najmu lokalu daje Ci możliwość zaspokojenia roszczeń z rzeczy znajdujących się w nieruchomości mieszkalnej i należących do najemcy, jego rodziny lub osób zamieszkujących wspólnie z nim (art. 686 k.c.). Prawo zastawu może jednak nie obejmować wszystkich rzeczy osobistych najemcy – nie rozciąga się np. na przedmioty użytkowe, których wartość znacznie przewyższa kwotę dochodzonych roszczeń.
Podsumowanie
Właściciel nieruchomości ma szeroką gamę instrumentów, które pozwalają mu w należyty sposób zabezpieczyć swoje interesy przy zawieraniu umowy najmu lokalu mieszkalnego lub użytkowego. Jeśli dysponujesz mieszkaniem do wynajęcia lub chcesz udostępnić biuro, magazyn bądź inne pomieszczenie, warto skorzystać z pomocy prawnej, by upewnić się, która forma ochrony będzie w Twoim przypadku najkorzystniejszym rozwiązaniem.
Wg. stanu prawnego na dzień 7.02.2024 roku. Zamieszczone informacje nie stanowią opinii prawnej.