Jakie są możliwości zamiany mieszkania?

23 stycznia 2021

Dawniej zjawisko to było bardzo popularne. Obecnie korzysta z niego stosunkowo niewiele osób, ale wciąż może to być korzystna opcja. Jak przebiega zamiana mieszkania? Jakich formalności należy dopełnić? Kiedy takie porozumienie jest możliwe do zaistnienia?

Czym jest zamiana mieszkań?

Jest to transakcja cywilna, która przypomina nieco swoim przebiegiem umowę kupna-sprzedaży realizowanej jednym aktem notarialnym. Zamiana mieszkań odbywa się w kancelarii notariusza i wymaga opieczętowania dokumentu, w którym ustalane są szczegóły oraz warunki przebiegu wymiany. Mogą do niej przystąpić właściciele nieruchomości, ale także osoby będące najemcami lokalów komunalnych.

Zamiana mieszkania własnościowego na własnościowe – dowolny przebieg transakcji

Zdecydowanie najłatwiejsza w przeprowadzeniu jest zamiana mieszkania własnościowego na własnościowe. W takich przypadkach nie ma praktycznie żadnych trudności. Wystarczy, że strony dojdą ze sobą do porozumienia dotyczącego warunków, na jakich transakcja będzie przeprowadzona, a następnie swoje uzgodnienia poprą aktem notarialnym i będą mogli przystąpić do realizowania postanowień.

Zamiana mieszkania własnościowego może mieć różne przyczyny. Najczęściej dochodzi do niej, gdy samotny właściciel lub właściciele (np. małżeństwo) dysponują olbrzymim lokalem, nie potrzebują tak dużej powierzchni użytkowej, której koszty utrzymania przewyższają ich możliwości. W takich sytuacjach oczywiście najczęściej niezbędna jest dopłata ze strony kontrahenta wymieniającego mniejszą nieruchomość.

Przepisy prawa nie ograniczają w żadnym stopniu możliwości przeprowadzenia zamiany mieszkań własnościowych. Proces ten może odbywać się na dowolnych zasadach. Wynika to z ustawy przyznającej dobrowolne możliwości rozporządzania swoją nieruchomością. Sprawę ułatwia również fakt, że każdy lokal mający swojego właściciela obowiązkowo ma założoną księgę wieczystą, czyli dokument zawierający wszystkie informacje o konkretnym mieszkaniu czy domu, wraz z danymi dotyczącymi hipoteki.

Można zatem szybko i sprawnie sprawdzić, czy dana nieruchomość nie jest obciążona żadnymi długami, które mogłyby przejść na nowego właściciela. Przed podpisaniem umowy o zamianie mieszkań należy zatem dobrze zapoznać się z zapisami księgi wieczystej. Osoby, które nie czują się swobodnie na tym polu, mogą wynająć prawnika.

Korzyści dla właścicieli

Proces tego typu jest korzystny dla obydwu stron. Osoby, które potrzebują wprowadzić się do większej nieruchomości, bo np. powiększyła im się rodzina, poniosą o wiele mniejsze koszty dopłaty, niż miałoby to miejsce w przypadku kupna. Z kolei przedstawiciele drugiej strony zyskają wystarczający dla siebie lokal, zoptymalizują koszty jego utrzymania i jednocześnie zarobią. Zamiana mieszkania własnościowego na własnościowe pozwala zaoszczędzić czas, pieniądze i nerwy. Wszystko odbywa się szybko i sprawnie.

Zamiana mieszkań komunalnych – brak właściciela

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja, kiedy chodzi o zamianę mieszkań komunalnych. Są to nieruchomości, które należą do samorządu, czyli miasta lub gminy. Osoby zajmujące je, nie są właścicielami. Przyznaje się je tym osobom, których niskie dochody uniemożliwiają wzięcie kredytu na zakup swojego lokalu. Dlatego zamiana mieszkań komunalnych nie jest zbyt łatwa, bo przedmiot transakcji nie należy do strony, jest ona jedynie podmiotem korzystającym z danego obiektu.

Jak przebiega zamiana mieszkania komunalnego na większe?

W związku z brakiem tytułu własności najemca lokalu miejskiego lub gminnego nie może dokonać jego wymiany na nieruchomość własnościową. Zamiana mieszkania komunalnego na większe możliwa jest tylko na również komunalną nieruchomość. Może ona przebiegać w dwojaki sposób. Pierwsza sytuacja ma miejsce, kiedy dochodzi do transakcji między dwoma najemcami na zasadzie porozumienia. Drugi przypadek wyklucza konieczność poszukiwania kontrahenta do zamiany mieszkań. Najemca ma możliwość wymiany zajmowanego lokalu na puste, w którym jeszcze nikt nie mieszka.

Jakie warunki należy spełnić, by zamienić lokale komunalne?

Do tego typu transakcji może przystąpić podmiot, który dysponuje umową najmu podpisaną z właścicielem mieszkania, czyli gminą lub miastem. Jeżeli proces ma dotyczyć zamiany mieszkania komunalnego na większy lokal niezajmowany przez lokatorów, należy zgłosić się do organu dysponującego aktem własności i złożyć odpowiedni formularz. W podaniu należy wykazać, dlaczego petent stara się o uzyskanie najmu nowego obiektu i przedstawić argumenty, że zaistniały okoliczności sprawiające, że pojawiła się potrzeba posiadania większej nieruchomości (np. powiększenie rodziny). Oczywiście uzyskanie takiego mieszkania wiąże się z koniecznością płacenia wyższego czynszu. Żeby transakcja mogła dojść do skutku, należy wyrazić zgodę. W umowie najmu wskazana jest dokładna stawka przewidziana za każdy metr kwadratowy.

Akceptacja większych kosztów utrzymania lokalu musi także nastąpić przez innego najemcę, jeśli do wymiany ma dojść między dwoma kontrahentami. Tylko obustronna zgoda na nowe warunki może doprowadzić do zawarcia umowy. Warto wiedzieć, że zamiana mieszkania komunalnego odbywa się bezpłatnie. Najemcy, którzy myślą, że zarobią na tym procesie, są w błędzie. Dobrą wiadomością jest za to fakt, że nie ma ograniczeń lokalizacyjnych. W grę wchodzi zatem możliwość wyjechania do innego miasta.

Którzy najemcy mogą przystąpić do wymiany?

Nie wystarczy dysponować umową najmu, by móc starać się o wymianę zajmowanego lokum. Przede wszystkim najemca nie może mieć zaległości w płatnościach za mieszkanie. W przypadku zadłużonej nieruchomości (np. nieopłacony czynsz) miasto lub gmina wyrazi zgodę na przeprowadzenie transakcji z drugą stroną, ale pod warunkiem, że drugi kontrahent zgodzi się na uregulowanie należności za lokal, do którego chce się wprowadzić.

Jakie można zyskać korzyści?

Najczęściej zamiana mieszkań interesuje najemców, bo jest to szansa na szybkie dopasowanie metrażu oraz standardu nieruchomości do swoich potrzeb. Nierzadko jest to szansa uniknięcia postępowania eksmisyjnego, kiedy mieszkanie jest zadłużone. Kontrahent, który chce najmować większy lokal może zgodzić się na pokrycie długu, bo będzie to dla niego szansa zyskania komfortowych warunków życia za niewielki koszt. Najemcy wymieniający nieruchomość na mniejszą mogą z kolei zredukować wysokość swojego czynszu.