Rachunek powierniczy, czyli jak zabezpieczyć się przy kupnie mieszkania od dewelopera

Jeszcze kilkanaście lat temu można było wskazać przynajmniej kilka przykładów nierzetelnych firm, które sprzedawały klientom tzw. dziury w ziemi, by następnie ogłosić upadłość i nie ukończyć oferowanej inwestycji deweloperskiej. Nie brakuje osób, które w ten sposób straciły pieniądze na wymarzoną nieruchomość. Dlatego też wprowadzono mieszkaniowy rachunek powierniczy. To rozwiązanie, mające zabezpieczać środki osób, które chcą kupić dom lub lokal mieszkalny przed ukończeniem budowy przez dewelopera. Wyjaśniamy, co to jest rachunek powierniczy, jak działa i jakie są jego rodzaje.

Czym jest rachunek powierniczy – podstawowe informacje

Rachunek powierniczy został wprowadzony przez ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwaną także ustawą deweloperską. Rozwiązanie to było odpowiedzią na wspomnianych nierzetelnych deweloperów i miało za zadanie chronić interesy nabywców nieruchomości.

Odpowiadając więc na pytanie, co to jest rachunek powierniczy, najłatwiej posłużyć się porównaniem do konta założonego w banku, z którego deweloper otrzyma pieniądze tylko po spełnieniu określonych warunków. Informacje na temat tego, jakiego rodzaju mieszkaniowy rachunek powierniczy wykorzystuje deweloper, znajdziesz w prospekcie informacyjnym przygotowanym dla danej inwestycji.

Jak działa rachunek powierniczy i w jaki sposób chroni pieniądze?

Każdy, kto chce kupić mieszkanie lub dom z inwestycji, która jest jeszcze w realizacji, dla własnego bezpieczeństwa musi posłużyć się rachunkiem powierniczym. To właśnie na niego przelewane są pieniądze za daną nieruchomość. Jeśli deweloper ogłosi bankructwo lub z określonych powodów nie ukończy inwestycji, środki zgromadzone na rachunku powierniczym zostaną zwrócone klientowi.

Firma, prowadząca inwestycję, otrzyma pieniądze tylko wtedy, gdy zakończy dane przedsięwzięcie i przekaże nieruchomość nabywcy lub spełni konkretne wymagania na poszczególnych etapach realizacji projektu. To, który model wypłacania środków zostanie przyjęty, zależy do rodzaju rachunku powierniczego. Przyjrzymy się im w kolejnych akapitach.

Zamknięty lub otwarty rachunek powierniczy – rodzaje

Zazwyczaj wymienia się dwa główne rodzaje rachunków powierniczych – zamknięty i otwarty, ale ten drugi ma jeszcze dwa podtypy, zależne od dodatkowych gwarancji, zabezpieczających wpłacony przez nabywcę nieruchomości kapitał. Możemy wiec wymienić takie rachunku powiernicze jak:

• rachunek powierniczy zamknięty,
• rachunek powierniczy otwarty,
• rachunek powierniczy otwarty z gwarancją ubezpieczeniową,
• rachunek powierniczy otwarty z gwarancją bankową.

Poszczególne rodzaje różnią się od siebie przede wszystkim poziomem zabezpieczeń oraz zasadami wypłat pieniędzy dla dewelopera. Warto opisać je nieco szerzej.

Rachunek powierniczy zamknięty – czym się charakteryzuje?

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy to najbezpieczniejsze rozwiązanie dla osoby, która kupuje nieruchomość od dewelopera na etapie budowy inwestycji. Najważniejszą cechą tego typu konta jest możliwość wypłaty pieniędzy dla firmy deweloperskiej dopiero po ukończeniu danej inwestycji i przeniesieniu własności domu lub mieszkania na nabywcę, od którego pochodzą wpłacone pieniądze.

W tym modelu bank uruchamia przelew po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego. Nie ma więc ryzyka, że nabywca zapłaci za przedsięwzięcie, które nie zostało ukończone. Zamknięty rachunek powierniczy to jednak dla dewelopera pewnego rodzaju wyzwanie – musi on realizować inwestycję z własnych środków. Z tego powodu takie rozwiązanie wybierają raczej większe, doświadczone firmy, które na rynku funkcjonują już przynajmniej kilka lat. Korzystanie z zamkniętych rachunków powierniczych buduje renomę dewelopera i zwiększa zaufanie do prowadzonych przez niego inwestycji.

Rachunek powierniczy otwarty – co trzeba o nim wiedzieć?

Otwarte rachunki powiernicze to wciąż najczęściej spotykane rozwiązanie w inwestycjach deweloperskich. Pozwalają one na wypłatę środków przekazanych przez nabywcę etapami, zawsze po spełnieniu określonych wymagań, wiążących się z ukończeniem konkretnych prac na budowie. Warunki, których musi dotrzymać deweloper, są zazwyczaj wymienione w prospekcie informacyjnym oraz umowie deweloperskiej. Takimi etapami może być np. wykonanie płyty fundamentowej wraz z pracami ziemnymi, stan surowy otwarty budynku czy stan deweloperski z rozprowadzonymi instalacjami.

Jak realizowane są wypłaty z rachunku powierniczego otwartego? Czuwa nad nimi przedstawiciel banku (Inspektor Nadzoru Budowlanego), który po dokonaniu wpisu w dzienniku budowy przez kierownika danej budowy, sprawdza, czy wszystkie prace zostały wykonane zgodnie z planem. Po akceptacji etapu, bank wypłaca deweloperowi część pieniędzy, kontrolując tym samym przebieg całego przedsięwzięcia. Jeśli jakiekolwiek warunki realizacji inwestycji nie będą spełnione, wypłata środków zostanie wstrzymana.

Rachunek powierniczy otwarty wiąże się jednak z pewnym ryzykiem – deweloper może otrzymać część pieniędzy, a i tak z różnych powodów nie ukończyć danej inwestycji. Dlatego też wyróżniamy dwa dodatkowe warianty otwartych rachunków – z gwarancją ubezpieczeniową lub gwarancją bankową. W pierwszym przypadku, w razie problemów z realizacją przedsięwzięcia deweloperskiego, ubezpieczenie pokryje wszystkie poniesione przez potencjalnego nabywcę wydatki. To tańsze rozwiązanie od gwarancji bankowej. Ta natomiast działa podobnie do gwarancji ubezpieczeniowej, tyle że to w obowiązku banku leży ewentualny zwrot poniesionych przez klienta kosztów.

Rachunek powierniczy a bezpieczeństwo – podsumowanie

Na koniec warto wspomnieć, że nowelizacja ustawy deweloperskiej, która będzie obowiązywać od 1 lipca 2022, wprowadza dodatkowe zabezpieczenie, chroniące nabywców nieruchomości. Od tego terminu każdy bank, przed wypłaceniem pieniędzy na rzecz dewelopera z rachunku powierniczego, dokładnie zweryfikuje, czy dana firma nie ma zaległości w opłacaniu podatków i składek ZUS oraz czy uregulowała wszystkie zobowiązania wobec wykonawców i dokonała wpłaty na nowo powstały Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Co jeszcze możesz zrobić, by zabezpieczyć swoje finanse na wymarzone mieszkanie lub dom? Pamiętaj o tym, by nie trzymać swoich oszczędności w tym samym banku, w którym znajduje się Twój rachunek powierniczy. Wiąże się to z ryzykiem upadku inwestycji finansowej i koniecznością pokrycia strat przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny, który zwraca środki tylko do wysokości 100 tys. euro.

Wg. stanu prawnego na dzień 17.06.2022 roku. Zamieszczone informacje nie stanowią opinii prawnej.